Kommunernas okunskap ett hot

Anders Hulegårdh är sedan 2010 Partner på Advokatfirman Delphi. Han är fastighetsexpert och arbetar med utveckling av fastigheter, transaktioner och kommersiella nyttjanderätter. Hulegårdh är född i Göteborg och passionerad vindsurfare. Krönikan har författats tillsammans med Delphis Hedvig Mannergren, advokat verksam inom fastighetstvister.

I Sveriges kommuner råder planmonopol. Med det menas att Sveriges kommuner själva bestämmer hur mark och bebyggelse ska användas. Planmonopolet har en lång historia och kan spåras tillbaka till den tid då kungen ansågs äga all Svea rikes mark. Utvecklingen har sedan dess som de flesta vet gått framåt.

Idag är det viktigaste styrinstrumentet för kommunernas maktutövning inom planmonopolet den så kallade plan- och bygglagen (PBL). Denna lag ändras med jämna mellanrum. Utöver det prövas kontinuerligt en stor mängd avgöranden rörande PBL av svenska domstolar. Det har bidragit till en komplexitet och svåröverskådlig praxis som i sin tur ställer mycket stora krav på Sveriges kommuner vad gäller kunskap om ämnet och tillämpningen av PBL.

Därför är det enligt vår mening av yttersta vikt att Sveriges kommuner upprätthåller den kunskapsnivå som krävs för att det kommunala planmonopolet ska fungera. Så är tyvärr inte fallet idag. I en rad kommuner runt om i Sverige har bygglov avslagits eller beviljats i strid med PBL, enbart som en följd av felaktig handläggning från kommunens sida.

Även fastighetsexploateringar med kommersiella aktörer, ofta med en hög kunskapsnivå gällande PBL, är drabbade av felaktigheter. En undersökning av professor Thomas Kalbro visar att vartannat exploateringsavtal strider mot PBL. Exploateringsavtal utgör ett fundamentalt inslag vid exempelvis bostadsbyggnation. De kommunala företrädarna i attraktiva områden har vant sig vid att låta fastighetsexploatören bygga eller rusta upp anordningar som egentligen ska bekostas och ombesörjas av kommunen. Ofta kräver också exploateringsavtalet tidiga investeringar av fastighetsexploatören som gör att mycket likviditet krävs för att kunna ingå avtal med en kommun. Fastighetsexploatörens kostnader för arbetet vältras av naturliga skäl över på slutkunden medan intäkten kommer mycket sent i projektet. Kretsen av kapitalstarka byggherrar som har förmåga att bära kostnaden för exploateringen är därför begränsad. Därutöver tillkommer att exploatören ofta tvingas ingå exploateringsavtal som stipulerar mer långtgående förpliktelser än vad PBL ger utrymme för.

Möjligheten att ställa kommunerna till svars för felaktig myndighetsutövning är samtidigt ofta beskuren. Inte minst för kommersiella aktörer som är beroende av goda relationer med den part som har planmonopol. Det är enligt vår mening en mycket problematisk situation.

Att PBL är svårförståelig för allmänheten är av naturliga skäl inte konstigt och kan hänföras till ämnets komplexitet och samspelande kunskapsområden. Det är dock oroväckande att inte kommunerna tycks ha tillräckliga resurser för att upprätthålla den kunskapsnivå som krävs för att det kommunala planmonopolet ska fungera. För att säkerställa rättssäkerheten vid prövning av plan- och byggfrågor är det nödvändigt att kommunerna tilldelar erforderliga resurser för handläggningen och att lagstiftaren tillhandahåller ett ändamålsenligt regelverk. Det står klart att så inte är fallet idag och det hotar enligt vår mening den svenska samhällsutvecklingen på ett allvarligt sätt.