Små steg framåt för Corems miljardsatsningar

New York är Corems fjärde största marknad sett till Fastighetsvärde, strax efter Köpenhamn och Göteborg som är näst och tredje störst. Stockholm är överlägset störst.

Satsningarna i New York har ännu främst mötts av motgångar på hyresmarknaden – som är väldigt tuff i alla delmarknader på Manhattan. Flera områden har vakanser på 10–35 procent, visar färsk statistik från JLL.

Corem har köpt på sig fyra projektfastigheter på Manhattan och är nästan i mål med projektutveckling på två av dessa.

1245 Broadway (nr 1, på kartan), en kontorsbyggnad om totalt 23 våningar belägen i hörnet av Broadway och 31st Street på Manhattan. Den innehåller 17.115 kvm lokaler och är Corems största pågående projekt. I och med den senaste uthyrning har vakansgraden knaprats ner till 46 procent. Corems investering i projektet beräknas till cirka 1,8 miljarder kronor, varav tre fjärdedelar har investerats. Det var första fastigheten som bolaget köpte på Manhattan, förvärvet ägde rum 2018 och priset var 160 miljoner kronor.

När det gäller kontorsprojektet 28&7 (nr 2) är investeringen cirka 900 miljoner kronor, varav 85 procent har investerats. Den utbytbara lokalytan är 9 095 kvm. Det rör sig om en 12-våningsbyggnad. Vakansgraden är 76 procent. Fastigheten var den andra som Corem köpte i New York. Priset var 320 miljoner.

De båda höghusen  är ex­teriört färdigställda och i takt med att hyresavtal tecknas slutförs även hyresgästanpassningar.

Corems storägare och tillträdande vd Rutger Arnhult kommenterade nyligen uthyrningstakten i New York på ett positivt sätt för FV:

– Det är glädjande att kunna konstatera att de två nu färdigställda projekten på Manhattan steg för steg fylls med hyresgäster. Men nuvarande uthyrningstempo så är de uppfyllda med hyresgäster inom en inte alltför lång framtid.

Enligt färsk statistik från JLL är vakangraden i ”Penn District” 11 procent, och 17 procent om förväntade avflyttar räknas in. När det gäller A-fastigheter är vakansgraden något högre.

Projektportföljen innefattar även två planerade projekt i New York avseende nybyggnation av kontor på 417 Park Avenue och 118 tenth Avenue. Förprojektering pågår gällande dessa fastigheter och byggstart är planerad till tidigast 2024, uppger Corem.

Kontorsprojektet 118 Tenth Avenue (nr 3) omfattar 13.200 kvm lokaler. Fastigheten ligger i Meatpacking District och nära The High Line. Det projektet skulle ursprungligen projekt startats det andra kvartalet 2020, men har skjutits fram flera gånger. Corem förvärvade fastigheten sommaren 2019 för motsvarande 215 miljoner kronor.

Fastigheten 417 Park Avenue (nr 4) förvärvades av Corem (och den lokala partnern som initial minoritsägare) för 1,8 miljarder kronor 2020 genom att köpa ut ägarna till de 29 bostäder som fanns där. Den 14-våningsbyggnad som tidigare fanns på platsen var helt riven 2022. Våren 2021 gjorde Corem ett ”kompletteringsköp” av en grannfastighet för 300 miljoner kronor för att kunna genomföra ett större projekt. Där planera Corem för en kontorsfastighet om 33.000 kvm lokaler.

De fem förvärven summerar cirka 2,8 miljarder kronor, enligt de uppgifter som Fastighetsvärlden tidigare berättat om.

Investeringarna i de båda nästan färdigställda höghusen summerar till 2,7 miljarder kronor.

Alltså totalt cirka 5,5 miljarder kronor – där fastigheten 417 Park Avenue kan tänkas vara ett större huvudbry än de höga vakanser som finns i de båda nästan färdigutvecklade fastigheterna.

Det totala årliga kontraktsvärdet för Corems samtliga hittills tecknade hyresavtal i USA uppgår till cirka 13 miljoner USD. I bolaget Q1-rapport uppgavs det att den genomsnittliga hyran uppgår till motsvarande drygt 11.000 kronor per kvadratmeter.

Angående det senast tecknade hyresavtalet, där hyresgästen, ett finans- och teknikföretag, kommer att flytta in under det första kvartalet 2024 och hyrestiden är 5 år, säger vd Eva Landén:

– Vi är glada att välkomna ytterligare ett strategiskt teknik- och finansbolag till 1245 Broadway. Hyresgästmixen i fastigheten fortsätter att mogna och diversifieras, och befäster 1245 Broadway som film-, media- och teknikhuvudkontor på Manhattan.

Under första kvartalet tog Corem upp ett grönt lån om totalt 90 miljoner USD, med med tyska banken PBB Deutsche Pfand­ briefbank, avseende finansiering av den tidigare obelånade projektfastigheten 1245 Broadway i New York, där en del av lånet avser byggkreditiv för projektets färdigställande.

Vakansgraden på Manhattan, för södra och mellersta delarna, är totalt 11,5 procent och 16,1 inklusive förväntade utflyttar, enligt JLL:s statistik. Hyresmarknaden har fått en rejäl smäll av distansjobbandet och även tillkomsten av stora volymer i bland annat Hudson Yards.

Högst vakansgrad har Lower East Side, där det främst finns mindre och gamla kontorslokaler, Midtown East, Financial District och Chelsea. Lägst vakansgrad finns i Meatpacking District (nästan inget tomt alls), Tribeca och Midtown Core.