FV-Expert: Kontorsmarknaden
Var går smärtgränsen för kontorshyror i Stockholm?
Stockholms kontorshyresmarknad är minst sagt ansträngd vilket gjort att vi nu har kvadratmeterpriser man bara kunde drömma om för några fåtal år sedan. På drygt 3 år har hyrorna stigit markant, en onormal utveckling som inte kan fortgå för alltid.
Hyrorna på Stockholms kontorsmarknad har gått åt ett och samma håll de senaste åren. Inte så konstigt då vakansgraden i Stockholms mest attraktiva kontorsdistrikt listas på ca 2%. Exakt hur man tar fram den siffran låter jag vara osagt men för oss som jobbar med kontorsmarknaden dagligen i Stockholm är det förvånade att vakanserna ens når upp i 2%, inte minst om man räknar bort alla kontorshotell som de facto knappast kan klassas som vakanser. Bara det faktum att utbudet nästan är lika med noll är inte gynnsamt för kontorshyresgästerna. Fastighetsägaren riskerar alltså nästan ingenting om man ställs inför situationen att en hyresgäst flyttar. Inte så länge det finns ett underliggande behov som drivs på av en stark ekonomi och ett utbud som gör valmöjligheten obefintlig. Men det finns givetvis en gräns där kostnaden för kontorshyra per anställd seriöst börjar påverka företagens lönsamhet. Det, tillsammans med ett ökat utbud, gör att det inte är alldeles självklart att vilja sitta kvar i befintlig kontorslokal eller för den delen välja det dyraste alternativet.
Stockholms vattenrika geografi gör att utvecklingsprojekten hamnar i närförort men trots det väntas alla nya kvadratmeter nyproducerade kontor i närförort att absorberas fort av hyresgäster. Det medför att närförort snarare än CBD kommer ha brantare hyresutveckling för kontor.
Under många år har produktionen av nya kontorshus resulterat i ett nettotillskott på nära noll. Anledningarna har varit flera, till exempel har det utvecklats och byggts bostäder i allt högre takt och man har sett en uppsida i att utveckla kontorshus till bostäder. På totalen har utvecklingen vissa år hamnat nära noll eller till och med under noll. Jag vågar nog påstå att vi sett slutet av konverteringen från kontor till bostäder för den här gången. Istället finns det mycket som talar för att det i närtid kommer ske konverteringar av påbörjade bostadsprojekt istället. Att vi inte längre ser samma högtryck i ekonomin som vi gjort de senaste åren bör leda till att trycket på kontorsmarknaden lättar något. Trots att utbudet av kontorsytor fortsättningsvis kommer vara skralt så finns det förhoppningsvis flera aktörer som ser affären i kontorsfastighetsutveckling. Detta gör att kontorshyrorna kommer att fortsätta öka på grund av att utbudet fortfarande släpar efter, men det kommer sannolikt bli en mycket flackare kurva i några år framöver.
