Rioja Estate vill skapa riktmärke för outlets

Fastighetsvärlden: Varför väljer en brittisk fastighetsägare att göra en miljardsatsning i Löddeköpinge i Skåne?

– Av någon anledning som jag inte förstår är kvaliteten och designen på outlets i Skandinavien väldigt dålig. De är förfärliga. Om man jämför med de outlets du hittar i Italien och till och med några i Storbritannien så är enheterna som har utvecklats i Skandinavien skräp, säger Giles Membrey, vd för Rioja Estate Ltd till Fastighetsvärlden.

Han skräder inte orden och säger att om du vill ha varumärken som Michael Kors, Calvin Klein, Armani med flera måste det finnas kvalitet i design och utförande som andas premium. Och enligt honom har varken Barkaby eller Oslo Fashion Outlet det.

– Med vår nya enhet kommer vi sätta ett nytt riktmärke för hur outlets ska se ut i Skandinavien. Jag tror att det kommer att attrahera människor till destinationen.

Men hur hittade bolaget till Löddeköpinge? Enligt Giles Membrey var det någon som hörde av sig till Rioja Estate. Ett vanligt sätt för bolaget att bli uppmärksammad på en region. Personen i fråga, som inte var någon från Kävlinge kommun, visste att bolaget vill etablera sig i Skandinavien.

– Vi har ett hål i den regionen. Dessutom ligger det väldigt bra till. Det är nära motorvägen, lika långt från Malmö som till Helsingborg, 55 minuter resa från Köpenhamn. Det finns också ett redan etablerat shoppingcenter – Center Syd. Vi kommer inte konkurrera eftersom vi har olika varumärken. Det är helt enkelt en riktigt bra plats, säger han.

Det är inte småpotatis Rioja Estate vill plöja ned i marken vid Center Syd. 100 miljoner euro i fas 1. Och i fas 2 ytterligare 50–60 miljoner euro. Motsvarande upp till drygt 1,8 miljarder svenska kronor.

En modig satsning kan tyckas eftersom fysiska butiker backar i hela Europa. Vilken Giles Membrey bekräftar.

– Fullprisbutiker i hela Europa har lidit svårt av bland annat pandemin och näthandel. Outlets är den affär som går bäst just nu.

Och vad gäller de varumärken som ska in i Malmö Designer Village handlar det om varumärken som hellre satsar på outletsbutik än en fullprisbutik. Och många av dem finns, enligt Giles Membrey, inte som fysisk butik i Sverige sedan tidigare.

Intresset är också högt enligt honom. I dag är 25 procent signade, med 30 procent förs diskussioner i ett sent skede och med ytterligare 20 procent förs generella diskussioner.

– Vi har haft större intresse i den här enheten än i de två senaste vi har utvecklat, vid den här tidpunkten i ett projekt.

Vid öppning vid årsskiftet 2025/2026 tror han att man kommer ha en beläggning på 80 procent. Och när fas 2 är klar 2030 runt 92–93 procent. Högre vill de inte ligga eftersom det enligt Giles Membrey är vanligt att butiker flyttar runt.

Med en yta om totalt 130.000 kvm, cirka 27.000 kvm uthyrningsbar yta och omkring 130 butiker ska Kävlinge kommun återta positionen som den destination i Skåne man åker till för att shoppa, hoppas Mats Rosén, näringslivschef Kävlinge kommun.

– Det kan vara så att vi drar i gång med markarbetena så fort vi får allt klart och vi får transaktionerna av jordabalksförvärvet av tomten – det är ju inramat med ganska många andra kompletterande avtal inklusive projekteringsavtal för det som kommunen ska handla upp och verkställa, bland annat cirkulationsplatser och anslutningsvägar.

Transaktionen Mats Rosén pratar om är den råmark med detaljplan för handel som Kävlinge kommun har sålt till Rioja Estates svenska dotterbolag Malmö Designer Village för 8,5 miljoner euro. Den summan innebär att bygget blir ett nollsummespel för kommunen, enligt Mats Rosén.

I området kan det också komma att byggas ett hotell, tror Mats Rosén, eftersom tanken är att outleten ska bli en destination man åker långväga för. I dag finns ett Best Western på området – Dahls hotell med 44 hotellrum.

Anledningen till att bara 30 procent av marken exploateras beror på att aktörerna vill slippa ändra gällande detaljplan från 1990-talet. Att övrig mark tas i anspråk står klart, för med en så stor handelsplats kommer ett stort antal parkeringsplatser behövas. Även här handlar det förstås om destinationsmålet. Man ska inte bli fast i en bilkö i en rondell en och en halv kilometer från platsen, bara för att det inte finns parkeringsplatser, menar Mats Rosén.

– Vi har lärt oss från öppningen av Nova Lund. Antalet parkeringar är väldigt många per säljyta – det finns ett korrelationstal där och Rioja Estate har lagt sig på den nivån de har vid sina andra investeringar i Europa, säger han.

Trots att parkeringsplatserna kommer att vara många vill outleten ändå vara hållbar. Alltså planeras det för allmänna kommunikationer i form av busslinjer och shuttlebussar från Malmö och Kävlinge station. Det finns även planer på hur man ska frakta resenärerna från Köpenhamn, men ännu är inget klart där. Anläggningen ska också miljöcertifieras enligt BREEAM. Solceller och bikupor på taken och en speciell värmepump som energikälla.

Utöver kommunikationerna framhåller Mats Rosén en annan hållbarhetsaspekt – nämligen mindre svinn. E-handeln ger ökade returer. Och för många varumärken säljs inte returerna vidare.

– När stora varumärken säljer sina varor digitalt och sedan får tillbaka kan de aldrig säljas i en så kallad high street-butik igen, utan de skickas till ett distributionslager i Europa. Därifrån fördelas de sedan till outlet-butiker där det är okej att köpa ett klädesplagg som är provat och uppackat.

Han fortsätter:

– Det här är en liten pusselbit i att skapa mer hållbarhet.

Rioja Estate är inga duvungar när det kommer till outlets. Bolaget grundades 1999 och har sitt huvudkontor i Tunbridge Wells i Storbritannien, och driver, har utvecklat eller håller på att utveckla elva outlets i Europa, förutom den i Skåne. Sex av dem i Storbritannien, en i Prag, en utanför Budapest, som såldes till Lonestar/Hudson Advisors 2017, två i Frankrike och en i York på Irland. Samtliga anläggningar har en yta om mellan 18.000 till 32.000 kvm.

I dag finns 228 outletscenter i Europa att jämföra med ungefär 10.000 vanliga shoppingcenter. Men nu börjar marknaden bli mättad. För Rioja Estate finns det ytterligare några platser i Spanien, Frankrike och Tyskland som är intressanta.

Vad gör ett bolag som Rioja Estate när marknaden är mättad?

– Det finns två saker – vi blir ständigt tillfrågade av investerare om vi vill köpa och repositionera befintliga outlets. Designa och ta in bättre varumärken och på så sätt ta dem från en låg försäljning till en hög, säger Giles Membrey.

– Vi har också blivit tillfrågade om att titta på mellanöstern. Men om vi kommer att göra det eller inte vet jag inte idag. Jag har kommit till en punkt där jag har Malmö Designer Village och en till outlet på gång i York, Irland. För att vara ärlig –  när jag är klar med de två enheterna vill jag nog börja trappa ned.

Han berättar att hans bror som var 60 år plötsligt gick bort i cancer förra året, bara två år äldre än honom själv.

– Han var den friskaste 60-åring du någonsin mött. Han har gjort två Tour de France. Från diagnos till att han dog tog det mindre än sex månader. Jag fick ett wake up call – du har bara ett liv och det finns andra saker i livet jag vill göra än att jobba.

– Jag säger inte att jag ska gå i pension, men jag kommer att trappa ned.