Jacob Karlsson ser massa ljusglimtar

Här nedan Jacob Karlssons långa vd-ord i sin helhet:

”Jag kan konstatera att K-Fastigheters affärsmodell står stark när marknadsförutsättningarna är under förändring. Även om det går att skönja vissa förbättringar för bygg- och fastighetssektorn råder fortsatt osäkerhet till följd av bland annat inflation och stigande räntor. Något nytt normalläge för branschen har ännu inte etablerats och prognoserna för antalet byggstarter tydliggör detta. Prognoserna pekar på kring 21 000 byggstarter för bostäder under 2023 men personligen tror jag det kommer hamna kring 15 000. Med vår målsättning om att byggstarta 1 000 lägenheter under 2023 ser jag att vi kommer att vara en offensiv aktör på marknaden. Behovet av nya bostäder är fortsatt stort och hyresrätter är en viktig del av bostadsmarknaden. Min tro på hyresrätten som bostadsform och det kloka i att långsiktigt äga och förvalta hyresfastigheter är orubblig.

Den försämrade byggkonjunkturen innebär både möjligheter och utmaningar för K-Fastigheter som koncern. Utmaningarna återfinns primärt inom vår prefabverksamhet där cirka två tredjedelar av omsättningen varit extern. När byggandet minskar blir beläggningen i våra anläggningar lägre och även om vi kan väga upp med interna projekt motsvarande i storleksordningen 500 mkr klarar vi inte av att fullt ut kompensera det externa bortfallet i relation till potentiell produktionskapacitet. Under 2023 har prefabverksamheten god generell beläggning medan det råder större osäkerhet för 2024. Mot bakgrund av detta anpassar vi succesivt personalstyrkan för att motsvara den bemanning som behövs för de volymer vi idag ser ska produceras under första halvan av 2024. Jag kan konstatera att vår prefabverksamhet genom interna projekt klarar den försämrade byggkonjunkturen bättre jämfört med branschkollegor. Symbiosen mellan koncernens affärsområden och styrkan i vår affärsmodell blir här tydlig.

I andra delar av vår verksamhet ger konjunkturen möjligheter. Byggrätter som tidigare kostnadsmässigt inte passat K-Fastigheter är nu prissatta på andra nivåer. Förvärvet av vår första byggrätt i Lund är ett exempel på en möjlighet som öppnats upp i och med konjunkturläget. Vi har under kvartalet fortsatt förvärva byggrätter och har utöver Lund genomfört affärer som tillför vår portfölj två projekt i Göteborg samt ett i Kävlinge. Dessa ska läggas till tidigare förvärv under året i Eskilstuna och Ale. Under kvartalet har vi också meddelat att vi tecknat en avsiktsförklaring gällande ett samarbetsavtal med Titania. Detta första samarbete gäller en byggrätt för 74 hyresrätter i Vallentuna utanför Stockholm som ska ägas av ett gemensamt bolag. Min förhoppning är att i förlängningen kunna hitta fler samarbeten av detta slag med Titania och jag är öppen för samarbeten även med andra aktörer i likhet med hur vi redan samarbetar med Kilenkrysset.

På byggsidan förutspår jag en press nedåt på priserna när antalet uppdrag för bygg- och anläggningsbolag sjunker vilket tillsammans med lägre kostnader för byggrätter i alla fall delvis ska kunna kompensera högre räntor på kreditiv under byggfasen. Sammantaget ser jag fortsatta möjligheter för K-Fastigheter att förvärva byggrätter och byggstarta projekt som möter våra avkastningskrav. Flera av de förvärvade projekten har en bedömd direktavkastning i förhållande till anskaffningskostnad (yield on cost) på över 6 procent. Vi vill fortsatt hålla en hög expansionstakt och ser goda möjligheter till detta genom som nämnt ovan förvärv av byggrätter och byggstarter och är öppna för olika metoder att uppnå detta. Som ett led i det arbetet undersöker vi därför även löpande olika möjligheter att stärka balansräkningen genom att tillföra nytt kapital eller avyttra fastigheter som inte är byggda enligt koncernens koncepthus. Allt för att kunna dra nytta av de tillfällen som erbjuds i marknaden.

Merparten av våra byggstarter 2023 kommer att ske under det fjärde kvartalet vilket linjerar med att vi under hösten färdigställer ett stort antal projekt. Genom denna planering kan vi på bästa sätt nyttja kapaciteten i vår byggorganisation där vi efter att ha överlämnat ett stort antal projekt kan påbörja nya byggnationer. Under andra kvartalet färdigställde och överlämnade vår byggorganisation 169 lägenheter till vår förvaltningsorganisation. Totalt består vår bostadsportfölj därmed av 4 002 lägenheter vid kvartalets utgång med 1 962 lägenheter under produktion. I vår landbank finns 4 293 lägenheter i olika utvecklingsstadier som vårt affärsområde projektutveckling arbetar med.

Vårt förvaltningsresultat under första halvåret uppgick till 65 mkr vilket var en nedgång med 3 procent jämfört med samma period föregående år. Förvaltningsresultatet har under kvartalet påverkats positivt av det faktum att hyreshöjningarna i vårt bestånd genomfördes den första april. Samtidigt har vi, precis som andra fastighetsägare, inte fått full kompensation för kostnads- och ränteökningarna vilket försämrar resultatet totalt sett. Denna kompensation kommer att behöva tas ut över tid och i flera steg. Här menar jag att nyproducerade hyresrätter står sig bättre för fastighetsägaren än äldre bestånd då fastigheterna är mer energieffektiva och därmed har lägre driftskostnader (räntekostnader borträknat) och att hyreshöjningarna sker från högre hyresnivåer. Förvaltningsresultatet har också påverkats negativt av en lägre uthyrningsgrad under kvartalet och kostnader för uppbyggnaden av en egen organisation för uthyrningen i våra nyproduktioner som tidigare skötts av extern part.

Vår ekonomiska uthyrningsgrad uppgick vid kvartalets utgång till 94,5 procent. Att vakanserna ökat under kvartalet är kopplat till en trögare uthyrning av våra nyproduktioner. Detta primärt på orter där vi, såväl som andra aktörer, tillfört många nya bostäder på kort tid. Det rör sig sålunda om viss tröghet i marknaden gällande nyproduktion på vissa orter och inte om något strukturellt problem. Att vi sedan vecka 19 med egen organisation ombesörjer uthyrning av även vår nyproduktion ser jag som gynnsamt för att öka uthyrningsgraden. Jag räknar med att vi succesivt genom intensivt arbete kommer minska vakanserna under det kommande halvåret parallellt med arbetet att hyra ut de lägenheter som färdigställs under hösten/vintern. Sedan vår egen uthyrningsorganisation från mitten av maj fullt ut tagit över uthyrningen och fram till rapportdagen kan jag konstatera att vi i vårt befintliga bestånd haft en positiv nettouthyrning (fler tecknade än uppsagda kontrakt). Fullt ekonomiskt genomslag får detta först om två till tre månader.

Sedan sommaren 2022 när fastighetsvärdena var som högst har våra värden för jämförbara fastigheter i befintligt bestånd och pågående byggnationer sjunkit med cirka fem procent, varav cirka en procent under andra kvartalet 2023. Detta motsvarar 534 mkr för färdigställda fastigheter sedan toppen sommaren 2022 och 93 mkr under Q2 2023. Vi externvärderar fortsatt samtliga våra färdigställda fastigheter och fastigheter under nybyggnation kvartalsvis. Genom att vi kontinuerligt färdigställer fastigheter, byggstartar projekt och förvärvar nya byggrätter ökade koncernens fastighetsvärde trots sänkta värderingar. Vid kvartalets utgång uppgick det totala fastighetsvärdet till 14,3 miljarder kronor. Detta är ytterligare en styrka i vår affärsmodell som jag tycker är värd att framhålla. Genom att kontinuerligt färdigställa projekt har vi sedan utgången av Q2 2022 till och med utgången av Q2 2023 skapat 494 mkr i orealiserade värden i vår pågående nybyggnation. Vi kompenserar sålunda nästan fullt ut fallande värderingar med skapade värden genom att färdigställa våra projekt. Det är en säkerhet i vår unika affärsmodell som gör oss stabilare i tider då omvärlden skakar.

Slutligen några ord om vår finansiering. 76 procent av räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering och färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter var vid kvartalets utgång räntesäkrade med en snittränta på 3,20 procent. Räntebindningstiden uppgick till 2,9 år vilket ger oss trygghet att kunna överbrygga högre räntenivåer till dess att någon form av nytt normalläge infinner sig räntemässigt. Jag känner mig trygg med att vår affärsmodell i kombination med en klok och långsiktig hantering av vår kredit- och derivatportfölj utan obligationsfinansiering banar väg för fortsatt expansion.”