Summering: Läs vad höjdarna sade på scenen

En nästintill fullsatt Spegelsal, på Grand Hôtel i Stockholm, kunde under tisdagen få inblick i vad vi kan vänta oss av fastighetsbranschen framöver. På scenen under Fastighetsdagen fanns ledande investerare, ekonomer, politiker och experter. Nedan följer ett kortare referat från några av programpunkterna.

Efter förmiddagens fikapaus intog Klas Eklund, seniorekonom SEB och ordförande för Bokriskommittén, scenen. Han talade till programpunkten ”Hur ska bostadskrisen lösas?”

Eklund inledde med att berätta hur det såg ut och hur man vill att det ska se ut.

– Bostadsbristen är 156.000 bostäder, varav häften i de tre storstadsområdena. Vi har även en stor brist på hyresrätter. Det är bra om det finns mycket hyresrätter. Det är insteget i bostadsmarknaden för de unga och en viktig del i flyttkedjan.

– Men det räcker inte att ”bara ” bygga mer och det räcker inte med att ”bara” avreglera”. Det krävs åtgärder för att öka rörligheten, koordinera med skattereform och det krävs en bred politisk uppgörelse under en lång tid för att det ska bita och fungera, sade Eklund.

Bokriskommittén ska offentliggöra sitt förslag den 12 juni. Eklund tyckte att regeringen går åt rätt håll på flera sätt.

– Men ambitionsnivån skulle kunna vara ännu lite högre!

Därefter intog bostadsminister Stefan Attefall (KD), scenen och han inledde med att skämta om att han tänkte bli statsminister efter valet – med tanke på att bostadsfrågorna blivit allt viktigare. Han inledde med att jämföra den svenska utvecklingen med i Norge och Finland under den senaste tiden och där ministern åter konstaterade att Sverige halkat på efterkälken men att det nu händer mycket – och mer ska det bli.

– Vi har lagt 112 skarpa lagförslag under denna tiden och förslagen kommer att bidra till att byggprocessen ska gå smidigare.

– Vi tittar även över riksintressesystemet som ibland fördröjer helt i onödan. Det arbetet ska vara avklarat 2015.

Attefall nämnde även olika kommunala regler som ställer till det. Som ett exempel nämnde han hur ett småländskt småhusbolag sålt ett antal hus till Västerås – hus som uppfyllde Boverkets krav på alla sätt. Men på elva punkter så uppfyllde husen inte de krav som Västerås kommun har. Tillverkaren fick göra om till stora kostnader och även transporterna fördyrades då det istället krävdes tre lastbilar att transportera respektive hus istället för två.

Sist upp på scen innan lunchen var storinvesteraren Rutger Arnhult som privat, via bolaget M2, även är stor ägare av bostäder.

– Klart processen kring bostäder skulle kunna gå mycket snabbare.

I övrigt gällde utfrågningen av Arnhult kommersiella fastigheter där han är stor ägare i Klövern, Tribona, Corem och även Sagax. Angående Klövern sade han:

– Vi är stora i Kista och även i Söderstaden efter köpet vid Globen. Jag skulle vilja öka i Solna när det gäller Stockholmsområdet. Jag skulle även vilja öka i både Malmö och Göteborg. Men vi har väl även en svans på ungefär en miljard som vi planerar att sälja.

Om Globen-köpet:

– Läget är riktigt bra. Avståndet till Globen från slottet är lika långt som det är till Wennergren Center. Det är inte många som tänker på att det är så kort. Hela området har en stor utvecklingspotential och det drivs av Stockholms stad, vilket förstås är bra, sade Arnhult.

På frågan vad på marknaden som kan få Arnhult att ta det lite lugnare.

– Ränteavdragsmöjligheter, till exempel. Men i övrigt tar vi nog det lite lugnare med tanke på att vi ska ta hand om det som vi förvärvat.

Angående att Arnhult har ”fingrarna i flera syltburkar” (inklusive ägandet i Wästbygg) sade han.

– Men vi tackar nej till mycket. Vi fokuserar på det vi har och tanken är att allt ska växa.

När Arnhult pressades på frågan hur stort Klövern ska bli svarade han:

– Det vore intressant att bli större än Castellum på börsen.

Efter lunchen, som för en gång skull på Fastighetsvärldens seminarier intogs stående, var det dags för Peter Malmqvist, fristående analytiker, att tala och han gjorde det till rubriken ”Rätt tid att investera i fastigheter?” Den rutinerade analytikern Malmqvist började visa kursutvecklingen för fastighetsaktier och generalindex sedan mitten av 80-talet. Kursutvecklingarna har sett olika ut men ändå nått samma nivå fram tills för ett tag sedan när fastigheter ryckt ifrån.

– Börsen är högt värderad idag. Förväntningarna är höga. Det råder en viss övervärdering.

– Det är en hög risk, inte minst till följd av extremt låga ränteförväntningar. Ska jag varna för något så är det ränteförväntningarna.

Efter Malmqvist var det dags för trion Richard Backlund, VD Cityhold, Per Berggren, VD Hemsö och Agneta Jacobsson, VD DTZ Sweden att diskutera kring ”Sverige vs Världen – var finns bästa möjligheterna?”.

– Institutioner är starka i Sverige och Sverige blir relativt liten marknad. Stockholm är till exemplet dyrt. Vi ser bättre villkor på andra marknader, sade Backlund.

Om bakläxan för investerare som gick utomlands för 20–25 år sedan:

– Många såg smultronställen överallt och det var bara att plocka. Men det gick fel. Men läget nu är annorlunda, sade Jacobsson.

– Man måste ha det lokala kunnandet och vi har folk på plats där vi är. Så var det inte för alla aktörer i slutet av 80-talet, sade Backlund.

Jacobsson konstaterade att det är många investerare från länder utanför Europa som köper i Europa och att det är dessa som i flera länder står för merparten av förvärven.

Per Berggren berättade att Hemsö i mer än två år granskat den finska marknaden och man fann en marknad som på många sätt var lik den svenska men att den inte var lika mogen. I Tyskland slog bolaget till efter att kommit över ett intressant bestånd.

– Efter att vi gjort vårt första förvärv i Finland fick vi ett brofäste som kommer att leda till fler förvärv. Numera håller vi på att bli lite kända på marknaden även i Finland, sade Berggren.

Ville Mannila, VD Tenzing Finland (den finska delen av konsultbolaget ingår inte i JLLs köp) berättade om den finska marknaden – en marknad som attraherar allt fler svenska investerare. Bland svenska investerare finns Hemsö, NREP, Sveafastigheter, Niam, Trophi, Balder och Sagax.

– Efter två år av negativ ekonomisk tillväxt är prognosen för 2014–2015 försiktigt positiv. Arbetslösheten förväntas minska till under 8 procent, sade Mannila.

På den kommersiella fastighetsmarknaden står finska pensionsbolag och internationella aktörer för 25 procent tillsammans. Transaktionsvolymen 2013 var 2,4 miljarder euro (vilket är långt under Sverige som de senaste tåren omsatt runt 100 miljarder kronor i snitt).

– Det finns även ett växande inhemsk intresse för fastigheter. Vi ser flera nya fondlanseringar.

Ville Mannila summerade att svenska investerare under de senaste 18 månaderna gjort förvärv för cirka 600 miljoner euro i Finland.

Efter eftermiddagens fikapaus och mingel var det dags för trion Anneli Jansson, Nordenchef Grosvenor, Johanna Skogestig, investeringschef Areim och Johan Tengelin, VD Sveafastigheter, att frågas ut kring temat ”Så tänker fonderna kring investeringar”.

Areim har i dagsläget en förvärvskapacitet på 4–5 miljarder kronor efter att runt årsskiftet ha gjort två stora förvärv, Chokladfabriken i Sundbyberg och Trygg-Hansas huvudkontor på Kungsholmen i Stockholm.

– Vi är väldigt stolta över båda investeringarna. Huset med Trygg-Hansa har stor potential och vi arbetar med utbyggnadsplaner. I Sundbyberg köpte vi med vakanser, men Sundbyberg har fantastisk potential, sade Skogestig som lovade att den 30-procentiga vakansen som Skanska lämnade över snart är uppfyllt.

– Vi kan betala en premie för köpcentrum som vi tycker passar bra in i vår portfölj, sade Jansson och berättade att bolaget i Sverige endast hade fem anställda.

– De fonder som har störst möjligheter är de som jobbar med värdeskapande, sade Tengelin som tillträdde VD-stolen i Sveafastigheter i början av april (tidigare VD vid GE Capital Real Estate i Norden).

Erik Selin, VD Balder, började med att kommentera bolagets intrång i Finland:

– Ibland får man inte det man söker, men man måste börja någonstans. Det är början på något som kommer att se annorlunda ut om 5–10 år, sade Selin som inte ville kommentera avkastningen på det förvärvet.

På frågan om vad som gör att han får svårt att somna svarade Selin:

– Ibland när jag har för mycket tankar på bra affärer har jag svårt att sova. Det är nog mer det än orosmoln som kan hålla mig vaken.

– Jag kan ibland känna illamående av de ökande klasskillnaderna, klyftorna i samhället. Det kan jag tänka på när jag försöker somna.

Selin konstaterade vidare, som han gjort tidigare, att hans affärer med derivat inte varit helt lyckade.

Erik Selin berättade att det kan väntas fler affärer kring Balder och hans andra bolag inom kort.

– Bara här idag har det dykt upp två intressanta affärsförslag som jag inte hade en aning om igår. Sånt gillar jag, sade Selin (som Fastighetsvärlden i salen sett prata en längre stund med bland annat Erik Paulsson).

Angående det stora hotellförvärvet konstaterade Selin:

– Det var en fantastisk affär, inte minst människorna på säljsidan som jag träffade i Norge. Vi ändrade inte ett kommatecken i förslaget.

En ny sida att vänta från Balder framöver är nyproduktion av bostäder.

– Vi har och kan skapa mycket byggrätter i flera områden där vi äger bostäder. Det är få affärer som är så bra. Det är dessutom en utveckling av bolaget. Tidigare har vi inte varit redo för projekt, då har vi haft fullt upp med annat.

Angående alla delägaren sade Selin:

– Det har inte funnits någon strategi för att det skulle bli så. Det har bara blivit så. Men att göra affärer ihop med andra kan bidra till att man kan hålla ett högre tempo.

Selin avslutade med att han gärna skulle vilja köpa mer i Stockholms innerstad och han kommenterade byggnaden där seminariet äger rum (Grand Hôtel):

– Jag tror att inte Wallenberg vill sälja det här.

Som avslutande programpunkt intog trion Tor Borg, chefekonom SBAB, Kerstin Hessius,  VD Tredje AP-fonden och Sven-Olof Johansson, VD Fastpartner, scenen. De talade till rubriken ”Hur ser utsikterna ut för fastigheter?”.

– Vi köper gärna fastigheter, men springer inte efter fastigheter. Just nu är det många som vill köpa och då håller vi oss lugna. Vi köper helst i svåra tider, sade Hessius.

Joahnsson konstrade att Fastpartner agerat lite liknande. De förvärv som gjort har genomförts från utländska ägare som tvingats sälja av olika anledningar.

– Vi tycker att det är lite hett nu, sade Johansson.

– jag tror dessutom att vi snart kan ha nått en konjunkturtopp och att därmed efterfrågan på lokaler kan minska.

Tor Borg:

– Jag tror att flera länder i omvärlden har mer att ge och det kommer att lyfta Sverige och den svenska fastighetsmarknaden.

– Men det finns varningar. Vad händer om den kinesiska ekonomin spricker?

Kerstin Hessius instämde i varningssignalerna och konstrade att att han kan se någorlunda skeptiskt på framtiden.

Sven-Olof Johansson fyllde i att det finns många faktorer som talar för att situationen i USA på många sätt tolkas för positivt.

– Många stora företag har lånat pengar, vad händer om bolagen inte klarar betala räntorna? Det är många bolag som lånat pengar på innovativa sätt.

Det var rapporteringen från tre fjärdedelar av 2014 års upplaga av Fastighetsdagen. Tack för att ni har följt med!

Fastighetsvärlden Idag 2014-06-03