Kungsleden vänder till köpoffensiv för 6 miljarder

Ingen kronprins till avgående Thomas Erséus. Kungsledens avgående VD Thomas Erséus har tillsammans med ledningsgruppen och styrelsen arbetat fram en ny strategi för bolaget. Bolaget som under en längre tid varit på defensiven på grund av räntebindning och överhängande skattehot blickar nu framåt tack vare bland annat den lyckade försäljningen av Hemsö, som var fjolårets största affär på den svenska fastighetsmarknaden.

– På 12 månaders sikt räknar vi med möjligheten att köpa fastigheter för 4 miljarder kronor. På 18-24 månader talar vi om 5–6 miljarder. Vi talar om transaktioner med direktavkastningar på 7–8,5 procent. Vi har analyserat flera affärer under det senaste året där vi skulle köpt om vi hade haft de ekonomiska möjligheterna. Förvärvsalternativen finns fortfarande, säger bolagets avgående VD Thomas Erséus till Fastighetsvärlden.

Han pekar ut fonder och egenanvändare som möjliga säljare och han utesluter inte heller förvärv från Hemfosa.

Erséus berättar även att den nya strategin är förankrad hos bolagets nye storägare Gösta Welandson som under hösten storköpt aktier i bolaget.

Kungsleden äger idag fastigheter i 99 kommuner, vilket är rekordlågt för bolaget som historiskt haft innehav i 150–200 kommuner. Framöver kan det dock bli ytterligare någon geografisk koncentration. När det gäller transaktioner kommer bolaget att ha fokus där tillväxten finns. Utpekade områden är Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige samt i några tillväxtorter i Norrland. Den segmentsfördelning som idag finns inom lager/industri, kontor och handel anses vara bra.

– Det är en bra fördelning, handel ska inte vara stor.

Kungsleden planerar även fortsättningsvis för försäljning av Nordic Modular, som bolaget ägt sedan 2007. Efter försäljningen av Hemsö anses den försäljningen dock inte vara lika brådskande. Kungsleden uppger att avkastningen på eget kapital för Nordic Modular ”varit mycket god sett över tid och uppgår i snitt till drygt 20 procent per år”. Bolaget ska dock säljas inom ”några år” vid ett gynnsamt läge.

Inom den nya strategin ska det ske en översyn av kostnaderna inom bolaget. Den totala målsättningen är att reducera kostnader med 10 procent jämfört den dagens. Enligt CFO Anders Kvist gäller den siffran även om Kungsleden lyckats i sina förvärvsplaner.

– Vi har även en stor budget för köpta kostnader som går att kapa, säger Kvist.

Bolaget ska även gå från fem till fyra regioner i förvaltningsorganisationen. Enligt Erséus handlar det i första hand om den enhet i Västerås som tillkom vid det stora köpet från NEPR.

Kungsleden har även beslutat om en ny utdelningspolicy som innebär att på medellåg sikt ska 50 procent av förvaltningsresultatet delar ut, vilket är vanligt bland flera av de noterade fastighetsbolagen. Så länge som skatteprocessernas utgång är oklar (till årsskiftet 2015/16, enligt bolagets bedömning) kommer en mindre del av förvaltningsresultatet av delas ut. Redan om en och en halv månad, i början av april, väntar bolaget beslut i några av processerna.

Erséus och Kvist konstaterar att den viktigaste restriktionen på kort sikt är likviditetsberedskapen. Bolaget kommer att hålla kassa och beviljade kreditfaciliteter till ett belopp som motsvarar ”worst case” i skatteprocesserna till dess bolaget fått klarhet i utfallet. Summan är 2,9 miljarder och kan beräknas kosta 1 procent per år.

Thomas Erséus lämnar bolaget vid bolagsstämman som äger rum 18 april på Hotel Rival. Enligt Erséus anställningsavtal gäller 12 månaders ömsesidig uppsägningstid, något som parterna alltså förhandlat bort.

Enligt styrelseordförande Håkan Bryngelson är Erséus beslut nyligen tagit och Bryngelson berättar att han inte gjorde något övertalningsförsök.

– Nej, när någon har tagit ett beslut så är det inte mycket att göra. Det stämmer att vi gjort en uppgörelse kring tiden. Att under en längre tid ha en VD som är ”avgående” är inte bra för ett bolag.

Inom Kungsleden finns ingen utpekad efterträdare till VD-stolen, vilket det har funnits i till exempel Castellum och Atrium Ljungberg.

Thomas Erséus medverkar vid Fastighetsvärldens stora Stockholmsseminarium den 20 februari på Vinterträdgården, Grand Hôtel. Där berättar han mer om Kungsledens nya strategi. Fullständigt program och möjlighet till anmälan finns här. Det finns fortfarande några platser kvar.

Fastighetsvärlden Idag 2013-02-18