Optimism – men rädsla för e-handelns konkurrens
En heldag med köpcentrum och butiksfastigheter i fokus. I dag arrangerar Fastighetsvärlden seminariet Köpcentrum & Butiker i ett fullsatt Vinterträdgården på Grand Hôtel. Under kvällen är det dags för prisutdelning vid NCSC Awards. Följ fastighetsvarlden.se för att snabbast få veta vinnare och läsa kommentarer, gör det här.
Nedan ser ni återgivning av några av programpunkterna under seminariet som arrangerades under onsdagen:
Daryll Bunce, Carbon Square som varit med och utvecklat Westfield, alltså det nya köpcentrumet i London som fått global uppmärksamhet och som ligger granne med Olympiastadion:
– Vi ser flera kinesiska varumärken som börjat komma till London och många söker efter bra butikslägen.
– Många varumärken jag talar med från olika delar av världen skulle jättegärna etablera sig i Sverige. De kommer att komma men det kommer att ta tid.
– Istället för att vända sig till nya marknader är det lätt för många att istället erbjuda e-handel.
Jens Linderstam, Aberdeen AM och PG Nilsson, Sturehof om hur ett nytt A-läge ska skapas i B-läget vid Sturegatan/Humlegårdsgatan, ett stenkast länge från Stureplan. Bland annat etableras ett nytt matkoncept, Taverna Brillo– läs mer här.
Linderstam: – Vi hittade vår inspiration i Köpenhamn från en gata med mycket personlig handel. Vi har även tagit intryck av en gata i London. Vi ska skapa något som attraherar folk under morgonen, lunchtid, eftermiddag och under kvällen. Det är ingen galleria utan det handlar om fristående butiker.
Nilsson: – Sturehof har haft en sådan framgång så vi försöker duplicera konceptet ytterligare en gång. Ursprungligen började vi fundera på Köpenhamn och Oslo som nästa ort, men vi har sett ytterligare potential i närheten där vi finns. Så har ni lokaler om 1.500 kvm så kontakta gärna mig, särskilt om det är nära Stureplan, säger Nilsson till åhörarna.
Nilsson: – Jag har fått frågan om det inte är dumt att konkurrera med sig själv? Om vi inte öppnar så skulle någon annan göra det, och då är det bättre att konkurrera med sig själv.
Ragnhild Backman, Backmans Fastigheter (lokal aktör i Örnsköldsvik)
– Örnsköldsvik är en ful stad på en fantastiskt vacker plats. Initiativet till att göra om stadskärnan kom från fastighetsägarhåll, och det är inte helt vanligt. Vi ville endast ha med de fastighetsägare som fanns inom det avgränsade område. Till andra sade vi att de var välkomna att stötta. Som det såg ut vid tillfället lockade stadskärnan inte till shopping.
Ralf Ekblad, Ekblads Fastigheter (lokal aktör i Jönköping)
– Det är viktigt att även bygga vanliga bostäder och studenbostäder i citylägen. Jag vill gärna ge tipset till cityägare som har möjlighet att bygga på någon eller några våningar bostäder på centrala kontors- och butikshus att göra så.
Mikael Ebe, Inter Ikea Centre Group, som för tillfället storsatsar på köpcentrum på tio marknader, bland annat i Kina. Handelsplatserna byggs alltid tillsammans med ett Ikeavaruhus och byggs mycket för att delvis locka besökare till varuhusen.
– Spanien och Portugal är inte jättemuntert just nu, där vi annars hade tänkt satsa stort.
– Kan man bygga köpcentrum på en plats så kan man göra det överallt. Människor beter sig lika. Vad vi gör nu är att vi ofta försöker tillföra mer mat till anläggningarna i Kina och södra Europa.
– Allt i Kina går ungefär fyra gånger snabbare än i Västeuropa. När vi till exempel skulle bygga ett köpcentrum i Wuhan ville vi få skriftligt i kontraktet att det skulle bli en tunnelbana in i fastigheten, vilket var den muntliga överenskommelsen. ”Litar ni inte på oss?”, blev svaret. När vi kom åter ett år senare hade inget hänt från vår sida med tomten. Men det fanns redan massa pyloner för tunnelbanan.
Fredrik Johansson, tidigare Inter-Sport och JC och numera Mio.
– Många undrar om detaljhandeln inom sport och fritid är nästa krisbransch och därmed ska följa i elektronikbranschen. Mitt svar är enkelt: Nej, sportbranschen är en helt annan sak än elektronikbranschen. Sportbranschen har tidigare gjort ett dåligt jobb i att skapa mötesplatser, där finns mycket att utveckla. man skulle även kunna kombinera uthämtningsställen för e-handel med butiker.
– Jag tror Decatlon får det tufft på den svenska marknaden. XXL är här för att stanna. Inter-Sport och Stadium kommer också att klara sig. Jag tror framtidsutsikten för sportbranschen är riktigt goda.
– Jag är oroad över kostnadsnivåerna i de nya köpcentrumen. Det är möjligt att sportbutikerna inte kommer ha råd att betala för de stora ytorna om de är så påkostade.
– Det är stressande att vara hyresvärd hos en fastighetsägare som inte har möjlighet att investera och som man inte får kontakt med. Så blev fallet när flera utländska aktörer köpte fastigheter.
Jerker Söderlind, Stadsliv, inledde med att visa diverse bilder från ett privat besök i London, och reflektioner från den resan
– Den goda handelsplatsen är där handeln har tagit sig in allt efter som.
Wilner Anderson, Steen & Ström, ägare till Emporia som nästa vecka, 25 oktober, öppnar i Malmö.
– Till år 2020 kommer vi att ha fått max två, tre eller fyra nya köpcentrum av den storleken som Emporia, Mall of Scandinavia, Skärholmen och Täby Centrum.
– Kristianstad är ett drömprojekt.
Anders Röstlund, Ågren:
– Gör en masterplan, utan några dåliga lägen!
– Av de projekten vi gjort och som jag är mindre nöjd med så är det Skärholmen Centrum. Vissa stråk blev inte så bra, speciellt inte de på plan två. Vi tänkte att om man får 40 butiker på plan två så borde det bli en kritisk massa, men det var fel.
Lars-Åke Tollemark, Unibail-Rodamco, som bland annat byggstartat gigantiska Mall of Scandinavia i Solna (officiellt första spadtag 23 oktober) och som bygger ut Täby Centrum. Det franskägda bolag har nu projektinvesteringar om 9 miljarder kronor i Sverige:
– Att vi lyckats locka bland annat Apple till Sverige och Täby är resultatet av ett hårt arbete under fler år. Nu sker det en ketchupeffekt av det arbetet.
– Det som skiljer Apple från många andra är den totala tystnaden som råder kring etableringar.
– Vi borde kanske finnas i Göteborg. Det är möjligt att det är vår nästa marknad. Malmö är konkurrensutsatt. Men Norden är stort och det finns många möjligheter. Unibail-Rodamco har en stark finansiell styrka och hittar vi en bra investering blir det ett fall för bolagets investeringskommitté.
– Butikerna kommer alltid att vara det viktigaste, men det kommer bli allt mer beroende av nöjesaktiviteter och där är Kista Galleria en bra förebild.
– Vi har hjärnkoll på hur det går för alla hyresgäster. VI vill även ha en rotation på cirka tio procent av hyresgästerna per år.
– Sverige är ett av de sista länderna i Europa som får de här riktigt stora köpcentrumen. Tidigare har vi haft ett helt gäng om 40.000–50.000 kvadratmeter.
Ingalill Berglund, Atrium Ljungberg, ett bolag som äger bland annat Sickla Köpkvarter i Stockholm och som nu investerar en miljard i en utbyggnad av Mobilia i Malmö:
– I en ökad konkurrens gäller det att vara ännu vassare, säger Berglund med anledningen av att Emporia öppnar om en vecka i Malmö.
– E-handel kommer inte slå ut den traditionella handelsplatsen, men vi kommer att få anpassa oss. Det gäller att vi skapar en bra mötesplats och det blir allt viktigare.
– Lokalt placerad förvaltningsorganisation är väldigt viktig för oss.
– Vi är öppna för förvärv av köpcentrum, men även av kontorshus. Men vi har flera projekt att jobba med, bland annat att utveckla Gränby i Uppsala och Port 73 i Haninge.
– Jag tror inte det finns så mycket synergier mellan arenor och köpcentrum.
Thomas Persson, Catella Corporate Finance, inledde med att visa en lång lista med banker som var aktiva i Sverige innan krisen och vilka som är aktiva idag. Skillnaden är mycket stor, även om några åter börjar starta verksamhet och låna ut i Sverige:
– Några tyska banker har börjat kolla in marknaderna i London, Paris och Sverige eftersom konkurrensen i Tyskland är tuff.
– Lägre belåningsgrad drabbar främst fastigheter i sämre lägen. B-segmentet har haft en tydlig försämring. Men lånesituationen skiljer sig mycket mellan marknaden.
– Många av de stora internationella köpcentrumägarna är urstarka och har lyckats förhandla sig till bra villkor.
– När det gäller de stora köpcentrumanläggningarna finns det ganska många köpare och marknaden är väl fungerade. Men investerarna är kräsna och vill endast köpa det bästa. Det handlar nästan uteslutande om internationella investerare. Denna marknad fungerar bra och finansiering är inget problem.
– Mindre köpcentrum i sämre lägen har få intressenter på investerarmarknaden. Potentiella köpare behöver ofta finansiering och marknaden fungerar inte så bra. Men i segmentet finns goda möjligheter att göra riktigt bra affärer för den som gjort en riktigt bra analys.
Daniel Anderbring, Catella Corporate Finance:
– Under 2012 har det varit en stor andel försäljningar av big box-anläggningar. De står nästan för hälften av försäljningarna hittills i år.
Fredrik Kolterjahn, HUI Research:
– E-handeln är väldigt stark. Det pågår ett viktigt och stort skifte just nu. Kommer det behövas mindre butikslokaler framöver och istället mer utlämningsställen? Konsumenterna håller på att få ett övertag. Konkurrensen är stenhård på nätet och det är lätt att jämföra priser. Den fysiska detaljhandeln måste jobba hårt med evenemang och att vara en social mötesplats.
– Stadsdelscentrum har haft den bästa tillväxten de senaste två åren. Vi ser en trend att stadsdelscentrumen kommer att bli allt starkare. Sämst har city utvecklats och i mellanskiktet finns externa köpcentrum som i stort drivit handeln de senaste tio åren.
Fastighetsvärlden Idag 2012-10-17
