Räds inte risk

Batljan springer vidare mot nya mål. Att ta risk är viktigt. Det är något som Ilija Batljan gärna upprepar. Han borde veta, han har upplevt krigets risker på plats. Så det kan låta märkligt när han säger:
– Det är risk som driver samhället framåt.

Ilija Batljan

1967
– Föds i Montenegro i dåvarande Jugoslavien. Utbildar sig till gymnasieingenjör i programmering.

1991
– Jugoslaviens blodiga sönderfall börjar.

1993
– Flyttar med fru och dotter till Sverige, ett av få länder som tar emot flyktingar från Balkan.

1994
– Får gymnasiekompetens i svenska – efter endast ett år i landet.

1996
– Tar kandidatexamen på Stockholms universitet med nationalekonomi och statistik som huvudämnen.
– Får praktikantjobb på regeringskansliet där han senare fortsätter som bland annat departementssekreterare, departementsråd och analyschef. Arbetar samtidigt på Interamerikanska utvecklingsbanken i Washington.

2005
– Kommunstyrelsens ordförande i Nynäshamn.

2007
– Disputerar vid Stockholms universitet med en avhandling om behovet av planering för den framtida äldrevården.

2008
– Investerar i Teligent Telecom tillsammans med ett antal telekomprofiler.
– Blir styrelseordförande i Cryptzone Group som arbetar med bland annat datasäkerhet.

2010
– Avgår som kommunalråd i Nynäshamn.
– Blir socialdemokratiskt landstingsråd i opposition i Stockholms läns landsting.
– Genomdriver ändringar av den kritiserade finansieringen av Nya Karolinska i Solna, NKS.

2011
– Avgår som landstingsråd.
– Blir vice vd i Dombron, senare Rikshem. Kallas ”Zlatan-värvning” av vd Jan-Erik Höjvall.

2015
– Sparkas som vice vd för Rikshem efter att ha tecknat ett bostadshyreskontrakt med privat bolag utan att inhämta styrelsens synpunkter och efter att ha inlett process för fastighetsaffärer för egen räkning. Senare visar en utredning från KPMG att Batljan inte gjort fel.

2016
– Ilija Batljan grundar Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, SBB (mars).
– SBB köper sin första fastighet, ett äldreboende i Örkelljunga (april).
– Berättar på ett FV-seminarium att SBB siktar på börsen (juni).

2017
– SBB börsnoteras via ett omvänt förvärv. Handlas på börsen under namnet Effnetplatformen (januari).
– Slår överraskande till och köper ett stort och nytt bankhus mitt i centrala Oslo. Pris: hela 4,5 miljarder.

2018
– SBB:s mål att äga fastigheter för 25 miljarder kronor 2020 är uppfyllt efter drygt två år. Det är två år före utsatt tid (juni).
– SBB:s rapport för årets tredje kvartal visar en snittränta på 2,5 procent jämfört med 3,5 procent ett år tillbaka.
– Nytt mål på 40 miljarder.

Visa faktaruta

Få har gjort ett sådant avtryck på transaktionsmarknaden på så kort tid som Ilija Batljan. Under de inledande tolv månaderna i sitt nya bolag signerade han köp av fastigheter för 20 miljarder kronor. Det ställer historiska snabbköpare som Acta, bröderna Boultbee och Keops i skuggan.

Batljans köp har gjorts i en tid då många sedan några år har prognostiserat slutet på den goda cykeln.

– Vår kamerala syn på risk är pinsam. Jag har suttit med min gravida fru i en källare i krigets Bosnien och hoppats att bomberna inte ska träffa just vårt hus. Då fick jag förmånen att uppleva kalkylerad risk på riktigt. Jag fick perspektiv till risker. I Sverige borde vi prata mycket mer om entreprenörskap och dess risker.

Ilija Batljan tar emot Fastighetsvärlden på Samhällsbyggnadsbolaget, SBB:s, huvudkontor på fashionabla Strandvägen i Stockholm.

– Risk är en parameter som ska hanteras. Vår verksamhet har väldigt låg risk. Men om de första människorna på jorden inte hade tagit risker skulle vi fortfarande befinna oss på apstadiet.

Nytt läge
Med detta sagt är det dags att påpeka att just nu handlar mycket hos SBB om att sänka risken. Ilija Batljan talar om att sänka de finansiella riskerna i en stor fastighetskoncern. Det ger bättre kreditvärderingsbetyg och lägre kostnader.

Och efter en våldsam expansion där Samhällsbyggnadsbolaget på ett par år har byggt upp ett innehav värderat till 25 miljarder kronor, efter att även ha gjort ett antal försäljningar, går koncernen nu in i en ny fas.

Tidigare har Ilija Batljan uttalat att målet var 25 miljarder kronor till 2020. Det uppnåddes med två år till godo. Efter att ha ägnat en tid åt att sänka kostnaderna laddar bolaget åter för förvärv. Det nya målet är att nå 40 miljarder till år 2023 samt att skifta till börsens huvudlista under 2019 med ett fortsatt fokus på pressade kostnader.

I höst har SBB fått betyget B med ”positive outlook” av kreditvärderingsinstitutet Fitch.

Ilija Batljan återkommer ofta till SBB:s mål att erhålla investment grade rating.

– Kombinationen av våra tillgångar och våra finansiella nyckeltal ska ge investment grade rating. På så vis sänker vi våra upplåningskostnader. Det är viktigt eftersom kapital är vårt viktigaste bränsle.

Och då öppnar han samtidigt dörren på glänt för ytterligare fastighetsförvärv.

– Nu är vi så stora som vi vill vara. Fortsatt tillväxt är fortfarande ett mål, men inte med lika hög prioritet som tidigare, säger Ilija Batljan.

Han berättar även att andelen samhällsfastigheter ska öka på bekostnad av hyresbostäder. När bolaget nått 40 miljarder ser Batljan gärna att samhällsfastigheterna står för 75 procent av värdet, jämfört med 60 procent i dag.

Byggt fömögenhet på it
SBB:s hyresintäkter är nu 1,6 miljarder kronor räknat på rullande tolv månader. Koncernen har omkring 120 anställda och sköter all förvaltning internt.

Nästan alla dagens nyckelmedarbetare tog han med sig från sin tidigare uppdrags­givare, Rikshem.

Den förmögenhetsuppbyggnad som Ilija Batljan och SBB har uppvisat på två år är svårslagen inom den svenska fastighetssektorn. Det som möjliggjorde de allra första investeringarna i fastigheter var investeringar inom it. Ilija Batljan engagerade sig i det internationella företaget Cryptzone Group som arbetar med datasäkerhet bland annat.

Ilija Batljan var styrelseordförande i Cryptzone samtidigt som han verkade som socialdemokratisk politiker, först i Nynäshamns kommun och därefter i Stockholms läns landsting.

– Det var mina it-investeringar som gav mig möjligheten att investera i fastigheter. Detta tillsammans med att människor lånade mig pengar på blankt papper. Den enda säkerhet de hade var att de trodde på mig. Det var en otrolig förmån, säger Ilija Batljan.

Han nämner Lennart Schuss, i dag styrelseordförande i SBB i Norden, fastighetsveteranen Sven-Olof Johansson liksom bröderna Andreas och Robin Rutili med Vincero Fastigheter.

– Dessa människor litade på mig, varför vet jag inte. Också de anställda investerade i bolaget. Så vi satt i samma båt från dag ett. Det är bra folk som jobbar i den svenska fastighetsbranschen, folk som ställer upp, säger Ilija Batljan.

Fick sparken
Historien om hur Ilija Batljan fick sparken från posten som vice vd i Rikshem är välbekant. Ilija Batljan anklagades bland annat för att ha gjort felaktiga fastighetsaffärer. En oberoende utredning från KPMG som Rikshem tillsatte friade honom på alla punkter.

– Bästa sättet att inte få sparken är att göra ingenting.

Samma dag som Ilija Batljan fick sparken bestämde han sig för att starta eget.

– Folk i branschen ringde och erbjöd mig pengar, jobb eller plats på ett kontor. Det var fantastiskt att uppleva detta!

Affärer som win-win
Nu återvänder Ilija Batljan till att tala om entreprenörskap och de risker som det är förknippat med.

– Sverige har haft ett antal entreprenörer som har bidragit mycket till samhället. Det är mycket hårt slit och mycket risktagande som hör ihop med entreprenörskap. Sverige kan bli mycket starkare om vi uppmuntrar entreprenörskap och risktagande ännu mer.

Nästan två tredjedelar av SBB:s bestånd är samhällsfastigheter. När Ilija Batljan drog i gång sitt fastighetsprojekt talade han om den offentliga sektorns fastigheter som ”guld på marknaden” i en lång porträttintervju med Fastighetsvärlden. Samtidigt är det många kommuner som har svag ekonomi. Så frågan är om det är kommuner med skrala finanser som utgör detta ”guld på marknaden”.

– Det är fråga om en win-win-situation. Kommunerna får loss kapital och de får professionell förvaltning i de fastigheter som de använder. Och för de fastigheter som de behåller får de ett viktigt benchmark, något att jämföra med. Samtidigt är samhällsfastigheter i Norden en av de tryggaste tillgångarna man kan ha på jorden, säger Ilija Batljan.

I en analys från Kepler Cheverux sägs att den offentliga sektorn kännetecknas av längre kontrakt och högre betalningsförmåga än privatpersoner och företag. Men Ilija Batljan förnekar att kommuner och myndigheter skulle betala högre hyror än andra hyresgäster.

– Det är snarare tvärtom, samhällsbyggnader ger låga hyror. Det beror till stor del på att det ofta handlar om hus från 1970-talet och på att kommunerna har gjort för få investeringar i underhåll av dessa byggnader.

– Vi rustar upp och får högre hyra. Vi visar att man kan åstadkomma mycket på kort tid. Kommunerna får ett bra utfall eftersom drift och förvaltning av fastigheter inte är deras kärnverksamhet.

10 största ägarna i SBB

InvesterareAndel kapital (%)Andel röster (%)
1Ilija Batljan Invest AB8,624,2
2Ilija Batljan (gm bolag)6,317,4
3AB Arvid Svensson7,110,9
4Compactor (Sven-Olof Johansson)6,49,3
5Backahill (Erik Paulsson med familj)3,95,9
6Dragfast (bröderna Dragicevic4,63,8
7Meteva (Trond Mohn)11,53,2
8Cyclops (Gunnar Isaksson)1,22,5
9Assindia ( Keith Olsson)1,11,9
10Aktfast Förv. AB (Per-Olof Andersson)0,91,9

Källa: SBB:s Q3-rapport

Tuffare konkurrens
Allt fler investerare har under den senaste tiden visat växande intresse för samhällsfastigheter, allt från börsbolag till privata investerare. Dessutom får AP-fonderna nya placeringsregler och kommer säkerligen att investera mer i fastigheter. Mer kapital kommer troligen att söka sig till samhällsfastigheter under de närmaste åren.

– Vi väntar oss hårdare konkurrens framöver och den hårdaste konkurrensen kommer vi att se i storstäderna. Stockholm och Göteborg har långsiktig styrka. Men vi ser ingen konkurrent som något hot. Till skillnad från pensionsförvaltare kan vi vara långsiktiga, vi behöver inte tänka på någon exit.

Och som exempel på detta nämner Ilija Batljan att SBB nyligen slöt ett avtal om att hyra ut det blivande kulturhuset i Skellefteå till kommunen – på 50 år. Enligt Ilija Batljan är detta det första hyresavtalet i Norden som löper på så lång tid. Bolaget förhandlar även för ett långt hyreskontrakt för en multisporthall i Uppsala. De båda är exempel på samhällsfastigheter som ännu inte handlas så ofta. Annars står skolor och äldreboenden i fokus.

I oktober kom beskedet att SBB vill ta över Patriams och Fridhems fastighet vid Karlbergsvägen i Vasastan i Stockholm. Patriam och Fridhem ville skapa lyxiga bostäder i det tidigare kontorshuset. Men SBB:s plan är att i stället omvandla huset till skola.

– Tidigare hade vi inte haft den här möjligheten. Men den nya situationen på marknaden för bostadsutvecklare gör att det blir möjligt att starta skolor och äldreboenden i centrala lägen, Vi tänker fortsätta att göra bra och långsiktiga affärer i centrala lägen i storstäderna.

Ilija Batljan nosade på samhällsfastigheter i ett tidigt skede. Han diskuterade till exempel med Hemfosas grundare att man skulle arbeta tillsammans i en satsning på samhällsfastigheter.

– Ja, jag förde diskussioner med Hemfosa om att de redan från start skulle gå in på marknaden för samhällsfastigheter. Det blev inte så. Men jag fick rätt, att satsa på samhällsfastigheter har ju visat sig vara rätt, säger Ilija Batljan.

I stället hamnade Ilija Batljan på Rikshem som då nyligen sjösatts, med Fjärde AP-fonden och AMF som ägare, och som storsatsade på bostäder och samhällsfastigheter.

Kunskaperna om segmentet hade Ilija Batljan. På Rikshem fick han lära sig att göra fastighetstransaktioner av affärsräven och vd:n Jan-Erik Höjvall.

Tidigare snabbköpare
Keops Danske Ole Vagners skapelse. Bolaget paketerade förvärven och finansierade upp till skorstenen med obligationer. Köpte ett tag massor av kontorshus. Gjorde 2006 ett stort köp från Kungs­leden för 6,3 miljarder. Stora bestånd såldes vid uppmärksammade auktioner 2010 och 2011. Senast FV hörde av Vagner drev han ett lotteri i Kambodja.
Boultbee Ägt av de udda brittiska bröderna Steve och Clive Boultbee. Gjorde första köpet i Sverige 2005 och höll sedan högt tempo. 2007 köpte Boultbee tio köpcentrum från Stockholms stad för 10,4 miljarder efter att tidigare köpt för 7 miljarder i Sverige. Köpet i Stockholm var mycket tungt belånat hos Lehman Brothers och Royal Bank of Scotland. Den sistnämnda banken tog 2011 full kontroll över beståndet och började sälja. Bröderna Boultbee gör i dag åter affärer i England, dock var för sig.
Acta Norsk storköpare främst 2004–2006. På två år hade bolaget köpt svenska fastigheter för 18 miljarder kronor. I beståndet fanns från början främst bostäder men senare allt från kontor till postterminaler. Stora delar av D. Carnegies, Willhems och Victoria Parks bestånd kommer ur Acta. Pressades av bankerna att sälja bestånd. Det sista såldes till Blackstone/Areim sommaren 2015. Då avyttrades svenska fastigheter för 9,5 miljarder.

Överraskande jätteaffär
Främst har SBB byggt upp beståndet genom en stor mängd förvärv – ofta med kända aktörer som sålt och tagit SBB-aktier som betalning. På det sättet har bolaget på köpet fått en välrenommerad ägarlista (se faktaruta till vänster).

Men det finns ett stort köp som chockade nästan hela den branschen. I mars 2017 meddelade SBB att man köpte den norska storbanken DNB:s nya huvudkontorsbyggnad om 49 000 kvadratmeter lokaler i centrala Oslo för 4,5 miljarder kronor.

Med den affären växte värdet på SBB:s fastighetsbestånd i Norge till 7 miljarder kronor. Tidigare hade SBB även köpt det norska justitiedepartementets fastighet.

SBB har också köpt ett antal äldreboenden i Finland, i Helsingfors och Tammerfors. Ilija Batljan säger att siktet är inställt på att köpa fler äldreboenden i Finland.

Men hela Norden är intressant när det gäller samhällsfastigheter

– Vi erbjuder investerarna exponering mot en av världens tryggaste regioner. Men ännu har vi inte hittat några fastigheter i Danmark.

När det gäller hyreslägenheter finns ni än så länge bara i Sverige. Varför?

– Den svenska marknaden är reglerad och det ger en extra trygghet i investeringen.

Men det är en politisk fråga och det kan komma en snabb förändring när det gäller regleringen av den svenska hyresmarknaden, eller hur?

– Ja, men med dagens situation som ger relativt låga hyror skapas en stor trygghet i den underliggande tillgången. För en investerare är hyreslägenheter i Sverige en av världens tryggaste tillgångar.

– Ett politiskt beslut om att avreglera hyresmarknaden skulle snabbt öka värdet på våra bostäder. Men det är ingenting som vi räknar med.

Styrelsemöte varje vecka
Att bygga ett fastighetsbestånd värt 25 miljarder kronor på två år kräver säkerligen intensivt arbete. Enligt årsredovisningen hade SBB i Norden 46 styrelsemöten under 2017.

– Ja, vi har en aktiv styrelse som måste jobba hårt. Alla ägare deltar i arbetet.

Vad är det som driver dig?

– Jag har Martin Luther på axeln, även om jag inte är religiös.

– Min pappa var entreprenör och arbetade i skogen. Jag började arbeta tillsammans med honom när jag var elva år. Det är den arbetsmoralen som har gjort att Sverige nu är mitt riktiga land. Men eftersom jag inte växte upp här har jag sluppit Jantelagen.

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 12/2018)

Fler Nyheter från förstasidan

Redo hyra ut 12.000 kvm direkt – inväntar inte påbyggnad

Går igång med uthyrningsarbetet av den nyinköpta fastigheten direkt. Motiverar för Fastighetsvärlden och berättar om önskad hyresnivå.

Explosioner mot Vonovias och HSB:s hus i Husby

En fastighet har fått stora skador, den andra mindre. FV berättar om de aktuella fastigheterna.

Köper fyra 08-närcentrum

Duo köper fastigheter som relativt nyligen har sålts.

Han efterträder Skogestig

Klart med vem som blir ny chef för fastighetsinvesteringar vid Vasakronan. Kommenterar för FV.

Jätteaffär: SBB säljer för 11 mdr – en aktör köper för 8 mdr

SBB gör en rekordstor följdaffär efter köpet av Hemfosa. En aktör köper för 8 miljarder, en annan för 3 miljarder. Läs kommentarer från aktörerna.

Tema Hållbarhet

”Den som blir vass på det här kommer att tjäna pengar”

Skanskas vd för kommersiella fastigheter, Jan Odelstam, vet vad som måste göras.

Welandson tar upp kampen med Amasten om SSM

Ytterligare en aktieaffär inom SSM. Köparen tar en corner i bolaget.

GW: ”Då hade kåken rasat”

Leif GW Persson ger sin syn på explosionen på Östermalm. FV berättar även mer om fastighetsägaren.

Bildextra: Sveriges största kvarter i trä byggs i Hagastaden

Läs om prisnivåerna och se karta.

Vill riva vid Norr Mälarstrand

”Helt nytt billigare än att renovera”.

Så går staden vidare med Gasklockan

”Fått många förfrågningar”. Oklart kring rättsligt efterspel.

23 tvingas bort från stora arkitektbyrån i Stockholm

Efter höstens varsel sägs totalt 55 medarbetare upp från de två stora arkitektbyråerna.

Lämnar Savills – blir partner hos mindre aktör

”För mig blir det som att gå tillbaka till rötterna”.

Klart med ny delägare till höga Karlatornet

Serneke har hittat en JV-partner som tar ett riktigt stort ägande i det planerade höghuset. Läs om köparen. ”En enorm milstolpe”.

Tillbaka till förstasidan