“Lyssna på marknaden och på oss fastighetsägare”

Fastighetsdagen Uppsala är i full gång och först upp på scen var demograf och bostadsmarknadsexpert på WSP Maria Pleiborn som berättar om befolkningsutvecklingen i Sverige.

Det är känt att Sverige 2023 hade den lägsta befolkningsökningen på 22 år, men Maria Pleiborn menar att den delvis är konstruerad eftersom SCB rensat ut människor som förmodligen lämnat landet för länge sedan. Till det kommer ett lågt födelsetal och låg invandring.

Uppsala däremot växer. Mer än Stockholm. Och Uppsala kommun säger att man kommer att växa med 3.000 personer per år, en något högre prognos än vad SCB har på 2.000 personer per år.

Hur går det då med byggandet? I Uppsala behöver det byggas cirka 1.000–1.500 bostäder per år.

– Det har man klarat av. Under 2023 hade man ett färdigställande som var så högt. Uppsala har bevisat att man kan, säger Maria Pleiborn.

Hon säger samtidigt att efterfrågan är ett problem som skjuter rejält i höjden igen.

– Vi har en bransch som är bipolär. Det går och upp och ner. Byggarna säger att efterfrågan är problemet, tidigare var det arbetskraften. Under pandemin hade vi materialproblem.

Albin Kainelainen, generaldirektör på Konjunkturinstitutet, börjar med att säga att Konjunkturinstitutet i stort sett alltid har fel när man gör prognoser och att det är helt omöjligt att egentligen förutse något, vilket rev ner skratt i publiken. Det blev inte mindre skratt när han hävdade att branschen snarare är manodepressiv än bipolär.

Han menar att vi i Sverige i dag är inne i en ganska mild lågkonjunktur, även om vi hade en negativ tillväxt i Sverige förra året. Den har dock slagit hårdare mot bygg- och fastighetsbranschen än mot övriga branscher.

– Ekonomin kommer gradvis att börja växa igen, men det innebär inte att lågkonjunkturen är över. Vi kommer fortsatt har fler arbetslösa och maskiner kommer fortsatt stå stilla. Lågkonjunkturen kommer att bli djupare i år än nästa år.

– Den lågkonjunktur vi är inne i nu är den mest förutsägbara lågkonjunktur någonsin i Sverige, men det är svårt att säga något om vändningen. Vi ekonomer trodde att vi hade besegrat inflationsmonstret för all framtid – vi trodde inte att vi kunde få inflationer högre än 3 procent. Sen fick vi den där tioprocentiga inflationen. Den skapade stora samhällsekonomiska problem och stora kostnader. Nedgången i inflationen går som vi har trott, den går ner i den takt vi har tänkt, det är små överraskningar.

Han har stora förhoppningar att inflationen kommer att gå ner till 2 procent igen.

– Är det viktigt att komma ner till 2 procent? Näe, egentligen inte. Det hade förmodligen varit bättre att ha ett inflationsmål på 3–3,5 procent. Men nu har vi inte bestämt det. Under den perioden när ingen brydde sig om inflationen var det jättebra. Men nu bryr sig hushållen om inflationen – det är livsfarligt. Priserna blir högre och högre och löntagare kräver högre lön.

– Vi undersöker varje månad stämningsläget hos hushållen. Det vi kan se är att hushållen reagerar kraftigt när inflationen började stiga. Hushåll gillar verkligen inte inflation.

Företagen däremot behöll sin optimism längre, fram till 2021, sen började det vända nedåt.

Vad gäller bostäderna – än så länge har inte hushållen börjat shoppa. Och man har definitivt inte börjat köpa bostäder ännu.

– Det är stora svängningar i antal bostäder som färdigställs. Det är det jag menar med manodepressiviteten. Just nu har vi en kraftig nedgång och vi har en negativ tillväxt på grund av att byggandet av bostäder kraftigt tog stopp.

Om man tittar på stämningsläget i byggsektorn kan Konjunkturinstitutet se att det är en bransch där det går väldigt mycket upp och ned och att det antingen är väldigt bra eller väldigt dåligt.

– Det går väldigt fort, det finns inga sektorer som svänger så kraftigt och snabbt. Sverige har större problem med svängningar inom branschen än vad resten av Europa har. Att då sätta in policy och åtgärder för att hjälpa branschen är svårt.

Han menar att finanspolitiken bör fokusera på varför byggandet svänger så kraftigt.

– Kanske kan man hitta regleringar som gör att man kan få ett jämnare byggandet i Sverige. Det hade varit bättre än tillfälliga lättnader.

Det minskande bostadsbyggandet har, enligt Albin Kainelainen, kostat Sverige ungefär 0,8 procent av BNP, vilket ger ungefär 50 mdr.

Arvid Lindqvist, fastighetsfondförvaltare på Catella, gick i genom den aktuella situationen på fastighetsmarknaden och ”jakten på kapital”.

Han konstaterade att sedan oktober i fjol visar de ledande indikatorerna att den ansträngda finansiella situationen lättat. Det visar sig tydligast på den framåtsiktande börsen där allt fler fastighetsbolag betalas med ”premium” i förhållande till substansvärde.

Drivkrafterna har dels varit inflationen som ökat lokalägarnas driftnetto genom indexerade kontakt. När sedan inflationen och räntor sjunkit sitter fler och fler fastighetsbolag i en bättre sits.

Om man får tro indikatorerna fortsätter den deflationistiska utvecklingen över sommaren. Något av ett trendbrott ligger dock i korten någon gång i augusti/september, främst drivet av FED, USA:s budgetunderskott och krigsekonomin.

Vad gäller själva transaktionsmarknaden för fastigheter ligger den tre-fyra kvartal efter börsen, vilket tyder på starkare marknad in i 2025.

Erik Pelling (S), kommunalråd och ansvarig för stadsbyggnadsfrågor i Uppsala kommun, säger att Uppsala förstås inte är opåverkade av lågkonjunkturen. Men även han poängterar att Uppsala växer.

– Vi brukar växa mer än genomsnittet i landet. Uppsala har faktiskt inget befolkningsmål. Vi har en erfarenhet av att vi brukar vi fler i kommunen och därmed måste vi har en beredskap för det. De gånger vi inte har haft tillräcklig beredskap har vi fått en bostadsbrist och därför är vi ganska offensiva just nu.

Förstås är marknaden inte med varken Uppsala eller resten av landet och det är enligt honom en utmaning. Byggplanerna är betydligt färre och det byggs inte lika mycket, vilket gör att det kan bli svårt att locka kompetens till universitetsstaden.

– Bostadsfrågan är avgörande för exempelvis universitetet som är en väldigt konkurrensutsatt marknad.

– Vi som kommun drar inte i nödbromsen. När konjunkturen vänder ska det finnas en planreserv och det jobbar vi på.

Stefan Attefall, tidigare bostadsminister 2010–2014, har varit landshövding i Uppsala län i ett år, men än så länge har han inte fått klippa ett enda band. Däremot har han fått flytta in i slottet eller som han själv säger “världens största Attefallshus”.

Även han pratar om Uppsala som Sverige snabbast växande län, dessutom för åttonde året i rad.

– Det finns inget som pekar på att det kommer att avstanna. Man kan med andra ord inte göra fel om man investerar i Uppsala, säger han.

Den stora utmaningen för Uppsala är kompetensförsörjningen och därmed kommer bostäder in. Det pågår enligt honom massiva investeringar i Uppsala, inte minst inom den gröna omställningen i Norduppland, faktiskt hela 50 mdr.

– Vi måste verka  för att behovet av bostäder tillgodoses. Vi behöver en god bostadsförsörjning för alla – även för dem som inte har stora plånböcker.

Förra året var dock inga glädjesiffror vad gäller antal påbörjade bostäder. I hela Sverige gick antalet på började ned med 50 procent och i Uppsala var det något högre – 53 procent, enligt Attefall.

– Jämfört med ett år sedan börjar det ljusna, men det finns mycket att göra. Vi behöver hjälpas åt framåt, bygga billigare, få fram fler finansieringslösningar och bygga mer flexibelt. Om vi inte lyckas får vi en ännu större svårighet med kompetensförsörjning, säger han.

I en paneldebatt deltog representanter för Castellum, Vectura och Bonniers Fastigheter för att prata handel och kontor. Det var idel ord om en väl fungerande marknad, en stark tillväxtmarknad och om en attraktiv region – till en början.

– Jag tror att man nog måste gå lite försiktigt fram så man inte drar på sig för mycket. I planerna för Uppsala finns det väldigt mycket, men det gäller att lyssna på marknaden och på oss fastighetsägare. Alla stora projekt tenderar att bli stökiga –  det ställer krav på Uppsala som stad. Alla vill ha miljöer som fungerar, att det är enkelt att ta sig dit, att det är helt, rent, tryggt och snyggt, säger Tomas Hermansson, vd på Bonniers Fastigheter.

På frågan om kontrakten har förändrats blir det först tyst.

– Vi är en konservativ marknad. Det är en supertuff marknad och vi kräver en trygghet i våra investeringar. Vi på Vectura är väldigt konservativa, säger Micael Averborg.

– Det tecknas en del korta avtal och det krävs mer flexibilitet i avtalen i dag. Men vid nyinvesteringar måste vi ha långsiktighet. Men i en låda som står där måste vi vara mer flexibla, säger Robert Ahlstedt.

Samsynen om hur livat citykärnan i Uppsala är skiljer sig åt. Micael Averborg tycker att det är ganska ödsligt och han vill se mer liv och rörelse, mer urbanitet. Robert Ahlstedt däremot anser inte att det är tomt. Men alla tre verkar tycka att det finns mer att göra.

En känslig fråga är trafiksituationen i citykärnan. Att göra det svårare att komma till innerstaden är inte lösningen, även om Erik Pelling från Uppsala kommun tidigare under dagen var ganska tydlig med att det inte kommer bli en massa parkeringsplatser inne i city.

– Det måste finnas en plan. Vi har en diskussion med Uppsala. Det handlar om investeringar och då behöver vi har tydlighet – om vi investerar en halv miljard så måste det också funka att ta sig dit.

Tillbaka till tillväxten – det finns som sagt en stark tilltro. Men enligt Micael Averborg behöver den bli ännu starkare. Robert Ahlstedt anser att inte det inte är “briljant” att tänka sig flera citykärnor. Det är kanske smartare att skapa en starkare innerstad innan man börjar tänka på att sprida ut innerstaden, menar han.

Tomas Hermansson menar att Uppsala är attraktivt för fastighetsägare och företag att etablera sig i, men återkommer till att man måste gå försiktigt fram. Han tror inte på att släppa fram byggrätter obegränsat.

– Då slår vi ihjäl marknaden. Det måste göras under ordnade former.