Kokhett läge för logistik och lager

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 9/2019)

Fastigheter inom lager och logistik har under de senaste åren seglat fram som ett affärssegment lika hett som kontor, hyresbostäder och samhällsfastigheter.

De tre affärerna som bildsatts här ovan summerar en transaktionsvolym om cirka 11,5 miljarder kronor, enligt Fastighetsvärldens bedömningar.

Alla har ägt rum under fem månader, från februari till juni.

– Intresset för nordiska logistikfastigheter, och speciellt svenska, kommer att fortsätta att öka. Intresset är väldigt stort och vi kommer få se ytterligare stora affärer, varav några inom kort. Prognosen är att intresset även kommer att vara stort hela 2020, säger Philip Marsden, ansvarig för JLL:s pan europeiska logistikverksamhet och som har sin bas i London.

Gemensamt för de tre transaktionerna är att det varit svenskar (med stöd av norska investerare) på säljsidan och internationella anglosaxiska jättar på köpsidan.

– I Sverige kommer vi sannolikt att få se fler asiatiska investerare inom segmentet.

Bland annat har kinesiska jätten CIC redan förvärvat nio fastigheter om totalt 200.000 kvm från Blackstone/Areim i en affär i slutet av 2017. I september 2019 förvärvade en stor sydkoreansk aktör ett paket med 140.000 kvm moderna logistikytor.

Philip Marsden och Tom Waite, båda från JLL:s Londonkontor, är experter på logistik och har medverkat vid ett stort antal affärer med logistikfastigheter i hela Europa.

I de hetaste geografiska områdena i Europa för logistikfastigheter, alltså Tyskland, Frankrike och Nederländerna, har logistikfastigheter varit eftertraktade bland stora investerare på marknaden i fem–sex år.

I Tyskland har direktavkastningskravet krupit under 4 procent och i Nederländerna är det strax över 4.

I Sverige har nivån krupit ner till 4,5–4,75 procent, enligt Lena Grimslätt, logistikansvarig vid JLL i Sverige.

– Jämfört Europa är segmentet något underutvecklat. Här i Sverige är det är först under de senaste två–tre åren som vi ser att e-handlarna flyttar in till nybyggda lager, säger Grimslätt.

Marsden och Waite konstaterar att det är logiskt att de superstora investerarna sökt sig till nya ”jaktmarker” när yielderna blivit för låga i Tyskland, Frankrike och Nederländerna.

– Nu söker man sig till områdena där yieldkravet är högre, som till exempel Spanien, Tjecken och Sverige som är länder som kan fungera som bas för ett större område.

Fastighetsvärlden har tidigare bedömt yielden i Bockasjö/Alectas försäljning till rekordlåga 4,3–4,4 procent, och då handlar det om moderna fastigheter i väldigt attraktiva lägen. För Corems blandportfölj, där det även ingick fastigheter i mindre attraktiva lägen, var yielden riktigt låg för det beståndet, runt 5,25 procent – vilket överraskade många.

Den affären är även ett bevis för att det finns intresse för alla typer av fastigheter inom segmentet, core, core plus och value add.

I Sverige är det Stockholm och Göteborg som är hetast, tät följt av de etablerade logistikhubbarna.

– Ja, i goda tider blir yieldgapet mindre och i dag är det Stockholm, Göteborg/Borås, Örebro, Jönköping, Helsingborg där man är villig att betala de högsta priserna.

Populärt är även så kallade last mile-fastigheter, men där är även konkurrensen med inhemska investerare tuff.

– Fastigheter som tillgodoser last mile är centrala i logistikflödet. I större städer är det svårt att få plats med dessa. I London finns det logistikfastigheter som har tre–fyra våningar. I Hongkong upp till 15.

– I Stockholm har vi de senaste åren sett en utveckling där logiska områden för last mile förvandlas till bostadsområden. Det vi ser i London just nu är att sådana områden planerade för bostäder nu konverteras tillbaka till logistik.

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 9/2019)

Den 24 oktober arrangerar Fastighetsvärlden en stor mötesplats om fastigheter för lager, logistik och industri – Logistik & Fastigheter 2019, i logistiknavet Eskilstuna. Talare är bl.a. Jens Engwall, VD Nyfosa, och Jan Persson, VD Kilenkrysset. Läs mer och säkra din plats här.