Affär skulle skapa jätte om 130 miljarder

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 10/2018)

För någon vecka sedan lade Klövern ett bud på Agora. En betydligt större möjlig framtida affär skulle vara ett samgående mellan Klövern och Castellum. Kanske var det den möjligheten som var den bärande tanken när Klöverns huvudägare och vd, Rutger Arnhult, i början av september gled upp som största aktieägare i Castellum. Eller handlar det enbart om en privat-ekonomisk finansiell investering, vilket han själv hävdar?

Castellums börsvärde är nära tre gånger så stort som Klöverns så att svälja jätten skulle bli ett finansiellt vågspel.

Men skulle Castellum i stället kunna köpa Klövern om Arnhult får med sig några av de andra större ägarna? Betalning med egna aktier lär vara en bärande del då Arnhult säkert vill ta ett fast grepp.

Rent matematiskt skulle han kunna få en ägarandel kring 15–17 procent mot de cirka 30 procent han kontrollerar i Klövern.

Sedan gäller det att det blir en aptitlig skapelse för övriga ägare också, att det går att visa på samordningsmöjligheter, förbättrad resultattillväxt på aktienivå.

Ett samgående skulle ge en jätte med fastigheter värda 130,9 miljarder kronor, enligt bolagens halvårsvärderingar. Det kan jämföras med Vasakronans 133,5 miljarder.

Castellum har efter det stora köpet av Norrporten för ett par år sedan fått ner sin belåningsgrad relativt snabbt, delvis med god hjälp av stigande fastighetsvärden.

Vid förvärvet förstärktes bolaget med många mycket välskötta fastigheter i centrala lägen och med välkända hyresgäster, ofta statliga, på långa hyreskontrakt. Norrportens kåkar fanns i elva orter, varav fem matchade Castellums bestånd. Tre av de sex nya orterna ratades och husen i Luleå, Umeå och Östersund såldes snabbt.

Castellums och Klöverns bestånd matchar varandra på 13 orter av totalt 23. Om man jämför hur Castellums bestånd såg ut före Norrportenförvärvet och köpet av mer centrala fastigheter i Stockholm är beståndet relativt likt det som Klövern nu har.

Båda bolagens allt tydligare klusterbyggande har skapat tydliga bestånd i storstäderna och i de ledande och snabbväxande regionstäderna som har klart över 100.000 invånare.

Efter att Castellum förvärvat Norrporten justerades nyckeltalen ner mot normal nivå genom att man sålde bestånd i Norrland (främst till Diös) men även genom att man sålde några “svansar”, ofta med höga vakanser (till just Klövern i Skåne och till Fastpartner i Akalla).

Vid ett eventuellt samgående mellan Castellum och Klövern skulle till exempel allt hetare logistikfastigheter kunna säljas ut i en renodling.

Castellum har ett stort bestånd inom lager och logistik värt 12 miljarder kronor (plus industrifastigheter för 3 miljarder). I Klövern finns lager/logistik för 5,6 miljarder. Det segmentet skulle alltså kunna ge ett avknoppningsbart bolag med ett värde om 18 miljarder (Catenas bestånd är som en jämförelse värderat till 13,7 miljarder). Även en affär med Arnhultkontrollerade Corem, inriktat på industri- och logistik med fastigheter för 12 miljarder kronor, är en möjlighet.

En annan renodling skulle kunna vara att avyttra på de orter som inte har klart över 100.000 invånare. Klövern är egentligen klart med sina restförsäljningar genom miljardförsäljningen i Sollefteå, Härnösand och Falun till Hemfosa. Men vid en sådan strukturering finns fastigheter i Kalmar, Växjö, Karlstad, Halmstad och Nyköping värderade till totalt 5 miljarder kronor.

Castellum äger fortfarande fastigheter i Sundsvall och Gävle som är värda drygt 5 miljarder. Och bestånden i Växjö och Halmstad summerar drygt 2 miljarder. Det summerar till över 12 miljarder.

Både Castellum och Klövern har uttalat sig positivt till förvärv i övriga Norden. Castellum är redan en jätte i Köpenhamn och Klövern har nyligen gjort två stora köp där. Castellum har även tagit steget in i Helsingfors.

Med de tre huvudstäderna plus Uppsala, två Mälardalsorter, två Östgötastäder och tre Öresundsmarknader skulle ett ”Klövum” nå ett effektivt storstadsbestånd värt 118 miljarder kronor, inklusive de allt hetare logistikfastigheterna i orterna.

En kittlande affär som säkert fler kommer att granska – inklusive Konkurrensverket.

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 10/2018. Där finns även ett flertal jämförande nyckeltal och andra storaffärer som genomförts listas. Efter att artikeln publicerades i magasinet har Castellum sålt ”svansfastigheter” i Göteborgs- och Stockholmsområdet samt i Västerås)