AL ska satsa på bostäder
Projektportfölj om 11 miljarder. Atrium Ljungberg har vuxit stabilt de senaste åren och bolaget genomför för första gången en kapitalmarknadsdag.
VD Annica Ånäs inleder dagen med att berätta att hon är väldigt nöjd med bokslutet och företaget.
– På en skala från 1–100, är det minst 100, säger Annica Ånäs.
Bolaget ser projektmöjligheter om cirka 11 miljarder kronor.
– Så watch out, det kommer hända mycket de kommande åren på Atrium Ljungberg, berättar Annica Ånäs.
Sedan pratar hon om fastighetsmarknaden och ser sjunkande yielder och det syns i bokslutet och när man försöker göra affärer.
– Det är tufft när vi tittar på affärer och att hitta rätt projekt, berättar Annica Ånäs.
Gällande kontorsmarknaden i Stockholms city ställer sig Ånäs frågande hur länge vi får se stigande hyrorna.
– Det pratas till och med om 9.000 kr/kvm, man undrar hur länge det kan fortsätta, säger Ånäs.
Kista är en spännande marknad som fått obefogad kritik, menar VD:n. Men med förbättringar i infrastruktur och de satsningar som görs så vill Atrium Ljungberg satsa på området.
– Det pratas mycket om höga vakansgrader, men de är mycket som tomställs och det planeras för mycket bostäder. I Kista planeras det för totalt 6.000 bostäder, så området kommer förändras de kommande åren.
Annica Ånäs berättar även om det egna förvärvet fastigheten Borgarfjord 3 som gjordes förra året (läs mer här). I oktober flyttar IBM in i halva fastigheten och med övriga delar kämpar man med att hitta hyresgäster, men tror man ska lyckas. Dessutom ska nedre delen öppnas upp och det planeras för bland annat någon form av café och restaurang.
I Fasta centrum kommer bolaget utveckla centrumet, som känns som en 60-tals produkt, berättar Ånäs. Bolaget kommer att göra något med centrumet – men det är viktigt att lyssna in vad människorna som bor i området vill ha. Ett viktigt verktyg är att använda olika Work Shop för att lyssna på olika förslag och idéer.
För drygt år sedan gick bolaget in i Göteborg genom en affär om tre kontorsfastigheter i stadsdelen Lindholmen. (läs mer här)
– Då hade fastigheterna en vakansgrad på cirka 15 procent, nu är den i de närmaste noll, så vi är ivriga att hitta något mer, berättar Annica Ånäs.
Bostadssatsning
Bolaget kommer satsa mer på bostäder, men andelen kommer troligen inte öka markant eftersom det främst handlar om bostadsrätter och att man samtidigt utvecklar de kommersiella delarna som också kommer öka, idag står handel och kontor för 43 procent och 44 procent.
Joanna Berg, affärsutvecklingsansvarig berättar mer om bolagets bostadssatsning.
Från 2019 är planerna att byggstarta 300 bostäder per år. Idag innehåller bolagets bostadsportfölj cirka 2.000 bostäder. Man ser fördelen i att man redan äger mark för att bygga bostäder och inte behöver köpa speciellt mycket mark. Att skapa byggrätter och sälja dessa vidare är inget man ser som aktuellt.
Bostadsrättsföreningar är inte alltid bästa aktören för kommersiella lokaler, en lösning är 3D-delningar i fastigheterna, något bolaget kommer satsa på. Det för att kunna behålla viktiga lokaler i bottenvåningar för att skapa noder så man kan röra sig mellan husen och skapa liv och rörelse.
Från och med idag kommer bolagets bostadssatsning också synas mer, bland annat på bolaget webb och en undersida skapas för bostäder där de olika projekten presenteras mer utförligt.
De större bostadsprojekten är,
- Gränby Entre, Uppsala med 200 hyreslägenheter, inflyttning 2017.
- Gränby Park, Uppsala med 250 bostadsrätter, planerad inflyttning 2020.
- Nobelberget, Sickla med 450 bostadsrätter, planerad inflyttning 2020.
- Kyrkviken, Sickla med 700 bostadsrätter, planerad inflyttning 2022.
- Gillevägen, Sickla med 60 bostadsrätt, planerad inflyttning 2021.
- Mobilia A4, Malmö med 65 hyreslägenheter, planerad inflyttning 2020.
Bolaget kommer använda sitt dotterbolag TL Bygg som kommer bygga alla bostäder. De håller på med de bostäder som byggs i Gränbystaden i Uppsala.
Efter kafferasten berättar Martin Lindqvist, CFO mer om finansieringen.
Bolaget har en lång räntebindning men 44 procent förfaller under året. Den genomsnittliga ränta är 2,3 procent.
Hållbarheten är en viktig parameter för Atrium Ljungberg. Bolaget har till exempel ett whisleblowsystem och certifierar alla fastigeheter och bolaget ska införa ett grönt ramverk och ska ge ur gröna obligationer tillsammans med SEB.
I måndags fick bolaget också en första rating, Baa2 från Moody´s.
Belåningen ska vara under 50 procent, något man ligger klart under. En faktor är att om kommer under 40 procent kan ratingen bli bättre. Men Lindqvist vill inte kommentera om man vill komma under 40 procent får att nå en bättre nivå.
Projektportfölj – 1 miljard per år i ett antal år
Annica Ånäs och Linus Kjellberg kommer tillbaka och pratar mer om bolagets projekt.
Idag finns pågående projekt på 1,7 mdkr och det finns möjliga projektstarter på cirka 11 miljarder.
I bostadsportföljen finns 215.000 kvm till ett bokvärt värde på drygt 4 000 kr/kvm uppskattad BTA.
I Sickla finns en stor möjlighet. Tvärbanan blir en viktig faktor och tanken är att tunnelbanan kan börja rulla 2025, berättar Kjellberg.
Sickla Front II är ett pågående projekt och bland annat kommer Domstolsverket flyttar in Q2 2018. Ett annat projekt är Tapetfabriken där ett hotell planeras som kan byggstartas under 2017 – om man hittar en hotelloperatör.
Dessutom finns ett bostadsprojekt, Nobelberget och Sickla station ska byggas precis vid tunnelbanenedgången. Idag finns en byggrätt om 7.500 kvm som förhoppningsvis kan tredubblas, enligt företaget och möjlig projektstart är 2018.
I Uppsala i Gränbystaden, planeras det för bostäder som byggstartas. Ett pågående projekt är Gränby Entré 1,2 och 3 som ska ha inflyttning 2017-2019. I det tredje huset är de arkitektoniska kraven högre vilket gör att byggkostnaden är högre än i de två andra.
I Gränbystaden vill bolaget fortsätta en utveckling, främst hoppas man på en bio, men inget är klart idag.
Gränby Park ska också utvecklas och bolaget hoppas på att få vara med i de markanvisningar som pågår.
Forumgallerian ska förädlas och en detaljplan finns för att bygga bostäder på taket.
I Malmö ska ytterligare en projekt starta under 2017 i Mobilia med bland annat bostäder.
I Hagastaden vill man byggstarta Life City under året och fastigheten ska bli 32.000 kvm, berättar Ånäs. Hyrorna som kommunicerats är på 3.600 kr/kvm, något Ånäs tror är för lågt i den marknad som vi befinner oss i. Men inga hyresgäster är ännu signade.
Under 2017 och 2018 kommer investeringstakten landa på cirka 1,5 miljard.
Med en låg belåningsgrad så finns det möjliga förvärv.
– Jag ser gärna förvärv i Göteborg, nämner Ånäs.
Bolaget finns i de rätta städerna så några försäljningar är inte aktuella, men självklart kan det ske om rätt affär dyker upp.
Dagen avslutas.
Fastighetsvärlden 2017-02-24
