Victoria Park förvärvar 1.900 lägenheter för 1,8 miljarder
Victoria Park förvärvar ett bostadsbestånd om 1.938 lägenheter, med en uthyrbar yta om cirka 138.000 kvadratmeter, belägna i Malmö och Karlskrona. Fastighetsvärdet i affären är 1,8 miljarder kronor, motsvarande 13.000 kr/kvm.
Säljare är en amerikansk fond som i en affär köpte det aktuella beståndet, i en transaktion under Fastighetsvärldens radar, från danskägda PBA för drygt ett år sedan.
– Detta är vår största affär någonsin och det är tillfredsställande att genomföra den på ett effektivt sätt utan ett brett auktionsförfarande. Affären sker till bedömd initial direktavkastning på 4,6 procent och beräknas enligt aktuell intjäningsförmåga öka resultatet per aktie före skatt med cirka 37 procent på årsbasis, säger Victoria Parks VD Peter Strand.
– Cirka en tredjedel av beståndet är beläget i Malmö och resterande del i Karlskrona. I Malmö finns vi sedan tidigare och i Karlskrona innebär storleken att vi får effektivitet och betydande skalfördelar från start, fortsätter Strand.
Merparten av bostäderna i Malmö finns i Mobiliaområdet. I Karlskrona finns det fastigheter såväl på centrala Trossö (4 stycken) som i andra delar av orten (Galgamarken, Annebo, Kungsmarken, Lyckeby, Rödeby och Jämjö). Nästan samtliga fastigheter härrör från miljonprogramstiden. Många av fastigheterna har ett renoveringsbehov, vilket passar Victoria Parks affärsidé bra. Det aktuella beståndet är fullt uthyrt med en genomsnittlig bostadshyra om cirka 1.050 kronor per kvadratmeter och har en omsättningshastighet i paritet med Victoria Parks befintliga bestånd.
Enligt Fastighetsvärldens sammanställning är det årets hittills tredje största transaktion med bostadsfastigheter, läs topplistan här.
Efter affären kommer Victoria Park ha en samlad uthyrningsbar yta om drygt 900.000 kvadratmeter fördelad på drygt 11.400 lägenheter. Det totala fastighetsvärdet ökar med förvärvet till cirka 10,3 miljarder kronor, vilket motsvarar 11.400 kronor per kvadratmeter.
Av de 138.000 kvm som ingår i affären är 116.000 kvm bostäder. Resten består av kommersiella lokaler som främst finns i tre fastigheter i Karlskrona (där kommunen är största hyresgäst).
– Det är en viktig och strategisk affär för Victoria Park i en delvis ny geografisk marknad. Genom den här affären tar vi ytterligare ett stort steg mot vårt mål att förvalta minst 1.000.000 kvadratmeter. Vi förvärvar ett bestånd som vi förväntar oss kunna förädla ytterligare genom vår värdeskapande förvaltningsmodell med en social dimension, säger Victoria Parks VD Peter Strand.
Förvärvet sker i bolagsform och är baserat på ett underliggande fastighetsvärde om 1,8 miljarder kronor där köpeskilling för aktierna preliminärt uppgår till 616 miljoner kronor. Förvärvet finansieras genom befintlig kassa samt genom upptagande av nya lån, i enlighet med bolagets policy. Tillträde sker idag den 14 juli 2016, då även betalning sker.
Fredersen Advokatbyrå, PWC och Ungmark Asset Management har agerat rådgivare åt köparen i transaktionen. Pangea Property Partners har varit rådgivare till säljaren.
Transaktionen har ägt rum off market och enligt Fastighetsvärldens kännedom har parterna jobbat med affären i fyra–fem månader.
Egentligen är Victoria Park ännu närmare målet om en miljon kvadratmeter. Efter ”bytesaffären” med Rikshem nyligen så har bolaget nått ett bestånd om 940.000 kvm. De bostäderna har dock ännu inte tillträtts. Storköpet från den amerikanska fonden är redan tillträtt.
Den amerikanska fonden säljer genom affären, enligt Fastighetsvärldens källor, sitt enda bestånd i Sverige. Beståndet har sitt ursprung i dansk-isländska Property Group som våren 2007 förvärvade ett stort bostadspaket från danska Keops för 2,73 miljarder kronor (efter att konkurrenten Essex tänka köp för 2,85 miljarder tidigare spruckit, läs mer här).
Tuffa tider väntade och Property Group tvingades sälja. Våren 2011 kunde Fastighetsvärlden berätta att bankerna bakom bolaget pressat fram försäljningsprocesser för de 4.750 bostäder som ingick i beståndet.
Kort därefter såldes allt – förutom just beståndet i Karlskrona och Malmö. Efter försäljningarna i Norrköping, Kalmar och Nybro blev bolagets ekonomi tillfredsställande och på senare år har man kunnat satsa mer offensivt – dock med en än mer spretig ägarbild, med fler nationaliteter inblandade.
Genom denna försäljningen så är alltså hela det tidigare sammanhängande beståndet sålt.
Beståndet i Norrköping (Malmstaden-portföljen och Borgs-portföljen) köptes av Rikshem i november 2011 för 1,3 miljarder kronor, läs mer här. Beståndet i Kalmar förvärvades av LW Fastigheter (del av PBA-portföljen) en månad senare för en kvarts miljard, läs mer här. Även det mindre beståndet i Nybro fick ny ägare.
Beståndet i Kalmar såldes till en direktavkastning om 6,5 procent i slutet av 2011. Det kan jämföras med 4,6 procent i Victoria Parks förvärv nu i Karlskrona och Malmö.
När Keops förvärvade PBA våren 2004 var priset 1.080 miljoner kronor, läs mer här. Priset då motsvarade 6.000 kr/kvm.
Beståndet i Karlskrona, och namnet PBA, har sitt ursprung i att en trio privatpersoner Thomas Berntsson, Christian Pers (delägare i Kipling) och Thomas Althén (VD i Effnet) försommaren 2000 i en infekterad affär köpte ett stort bestånd från allmännyttiga Karlskronahem. Affären blev omtalad eftersom Thomas Berntsson var VD vid Karlskronahem när försäljningsprocessen inleddes, läs mer här och här.
Text Fredrik Engström
Fastighetsvärlden Idag 2016-07-14
