Wirdenius: ”Yielden i CBD nere på 3,75 procent”
Lägre värdeökning väntas 2016. Vasakronan presenterade under torsdagen ett riktigt starkt bokslut för 2015, läs mer här. Fastighetsvärdet nådde hela 104 miljarder. Under fredagsmorgonen är Fastighetsvärlden på plats på Vasakronans kapitalmarknadsdag för att direktrapportera.
– Vi har haft en väldigt kraftig värdeutveckning under 2015, hela 11 procent. Ungefär två tredjedelar kommer till följd av sänkta avkastningskrav och en tredjedel från hyreshöjningar, sade VD Fredrik Wirdenius inför de 60 deltagare som samlats i bolagets lokaler på Mäster Samuelsgatan.
– Nu är vi nere på en yield på 3,75 i Stockholm CBD. Men på alla marknader har vi en kraftigt press på yielderna nedåt, fortsatte Fredrik Wirdenius.
– I jakten på avkastning går yielderna ner även i sekundära lägen. Det sker i takt med att investerarna är redo att ta allt högre risk.
Angående 2016 sade Vasakronans VD:
– Vi tror inte att avkastningskravet kommer att sjunka särskilt mycket mer 2016. Däremot kommer hyresmarknaden att gå riktigt bra under 2016. Tjänstesektorn går bra och efterfrågar lokaler, samtidigt som vakansgraden är låg. Framöver är det främst hyrorna som driver värdeökningen.
– Vi har i stort sett fullt uthyrt i city i Stockholm och Göteborg. Vi ser även ett tryck att allt fler vill in i citylägen.
– Vi har idag topphyror på nivån 6.400 kr/kvm i Stockholm CBD. Vi är väldigt positiva för framtiden när det gäller hyresmarknaden.
– Jag tror att vi i år kommer att få se avtal för 7.000 kr/kvm. Vad som händer när de hyrorna uppnås är att lokalerna som hyrs ut för 5.000 kr/kvm framstår som billigt och det ger en knuff upp i hyrorna även för de lokalerna.
Fredrik Wirdenius konstaterade även att bolaget fått högre hyror i några projekt än vad man skissat på vid projektstart. Ett sådant exempel är projektet Klara C på Vasagatan.
– Även Uppsala och Göteborg har gått bra när det gäller kontor. När det gäller Malmö som har utvecklingen hållits tillbaka av den fortsatt stora nyproduktionen.
1,2 av 6 miljarder kronor av Vasakronans hyresintäkter kommer från butikslokaler. Vakanserna har sänks i Stockholm och Göteborg. Men det har varit tuffa tider på andra håll.
– 2013 var väldigt tufft år i Malmö när det kom ut mycket ytor samtidigt och det blev en ompositionering. Vi tycker att vi kommit ut som en av vinnarna i Triangeln och i våra fastigheter på Södra Förstadsgatan.
– Göteborg har gått riktigt bra. Där har vi även mest butiker i förhållande till portföljen.
Wirdenius berättade även att bolagets projektmarginal under de senaste åren varit i snitt 25 procent. Vissa projekt så framgångsrika som 50 procent.
Moderatorn Tobias Kaj frågade Fredrik Wirdenius om bolaget lade bud på de båda kontorsfastigheterna som såldes i Stockhoms innerstad under senhösten, Fatburen på Södermalm (Aareal sålde till AMF Fastigheter) och Torsplan 2 i Hagastaden (NCC sålde till Castellum).
– Det är två fastigheter som hade passat bra in i vår portfölj, absolut. Båda var intressanta, speciellt den på Södermalm. Men för oss är i dagsläget ofta projekt en bättre affär för oss än att förvärva på begagnatmarknaden.
– Men vi kan tänka oss på att köpa om möjlighet uppstår.
Angående tiden efter 2016.
– Klart att det kommer att vända ner någon gång. Jag tror på cykler. Vi är uppmärksamma inför vad som händer.
Texten uppdateras löpande.
