SEPREF: Minskad pessimism kring kontoren

Det visar den senaste konsensusprognosen, den kvartalsvisa undersökning som görs av branschnätverket SEPREF. Den senaste undersökningen är hela nummer 60 i ordningen – som sträcker sig omkring 15 år tillbaka i tiden – och ger unika insikter på den svenska marknaden.

I den svarar fastighetsexperter på frågor om utvecklingen av hyror och avkastningskrav för kontor i Stockholm, Göteborg och Malmö. Prognosen gäller både för det senaste kvartalet, och på ett års sikt. Det är hyror och avkastningskrav för moderna kontor i bästa läge som prognostiseras, så kallade primekontor.

Just detta toppsegment lockar många företag, påpekar Karin Witalis som ansvarar för SEPREF-undersökningen. Att flytta till moderna kontorslokaler i attraktiva lägen är fortsatt en stark trend.

– Detta håller uppe primehyresnivåerna. Samtidigt är konjunkturen fortsatt dämpad och framtidsutsikterna väldigt osäkra. Detta märks i den längre prognosen som sträcker sig ett år framåt i tiden och som även fortsättningsvis är ganska svag.

– Det ser dock ut som att vi har en inbromsning i den pessimistiska trenden som har varit tongivande det senaste året.

Ett sådant trendbrott kan anas främst i Stockholm där andelen som förväntar sig sjunkande hyror på ett års sikt har minskat från 45 till 20 procent i den senaste undersökningen.

Andelen svarande som förväntar sig stigande kontorshyror på ett års sikt har samtidigt ökat något detta kvartal i både Stockholm och Göteborg, och hållit sig på stabil nivå i Malmö.

– Även om den stora majoriteten, 85–90 procent av de svarande, förväntar sig oförändrade eller sjunkande primehyror för kontor på ett års sikt i våra tre storstäder är det värt att notera att prognosen är betydligt mindre pessimistisk är den var i början av pandemin.

– De långa tidsserierna för konsensusprognosen gör att vi kan göra jämförelser längre bakåt i tiden. Bland annat kan vi se att mönstret i 12-månaders hyresprognosen för Stockholm påminner väldigt mycket om de prognoser som gjordes kring årsskiftet 2012–2013.

Den andra delen av konsensusprognosen avser avkastningskrav, eller yielder på branschlingo. Den kortsiktiga prognosen för avkastningskraven, prime office yield, har fortsatt att skruvas upp detta kvartal i Stockholm (3,75 procent) och Göteborg (4,25 procent) och Malmö (4,60 procent).

– Avkastningskraven har skiftat upp väldigt snabbt sedan mitten av 2022 och prognosen för det närmaste året pekar på en fortsatt uppgång.

I linje med de senaste fyra kvartalen förväntar sig en stor majoritet av de svarande, 70–84 procent, att avkastningskraven fortsätter uppåt det närmaste året.

– Vi ser dock att andelen svarande som förväntar sig oförändrade avkastningskrav på 12 månaders sikt har ökat i samtliga tre städer detta kvartal, vilket kan tolkas som att en stabilisering i yieldutvecklingen kommer allt närmare.

Datan från SEPREF-undersökningarna ger många möjligheter att göra historiska jämförelser. En fastighetscykel är omkring tio år eller 40 kvartal. De 60 kvartalsundersökningarna innebär att mätningarna sträcker sig till omkring en och en halv fastighetscykel.