Så har kriget och räntan påverkat nyckeltalen
Delar av fastighetsbranschen har påverkats kraftigt av kriget och de höjda räntenivåerna. Fastighetsvärlden har jämfört hur olika delmarknader för kontor utvecklats – utifrån en färsk rapport från Cushman & Wakefield med statistik som konsultbolaget lämnade våren 2022. Det finns tydliga vinnare och förlorare.
Cushman & Wakefield har i sin höstedition av Office Snapshot Sweden bland annat analyserat 31 delmarknader i Stockholm, Göteborg och Malmö.
I Stockholms CBD har yielden skrivits upp med 75 punkter under perioden. För exempelvis fastigheter på Södermalm är uppskrivningen 30 punkter och Kista 125 punkter.
När det gäller hyresnivåer, från tiden för den ryska invasionen i Ukraina till idag, ser det lite olika ut för de 21 delmarknader i Stockholmsområdet som Cushman & Wakefield analyserat. Högst hyresuppgång för primekontor finns i CBD. När det gäller vakansgraden har den stuckit iväg mest i Värtan/Frihamnen, Solna Business Park och Gärdet.
| Stockholm | ||||
|---|---|---|---|---|
| Heta | ||||
| Prime rent | Förändring | Vakans | Förändring | |
| CBD | 9250 | 16% | 5 | – |
| Södermalm | 6100 | 15% | 7 | 3 |
| Gamla stan | 5400 | 13% | 2,5 | 0,5 |
| Östra Kungsholmen | 6700 | 12% | 5 | 2 |
| Vasastaden | 5800 | 12% | 2,5 | 0,5 |
| Marievik/Liljeholmen | 4000 | 11% | 14 | 6 |
| Hagastaden | 5000 | 11% | 9,5 | 2 |
| Norrmalm | 6100 | 11% | 7,5 | 1,5 |
| Småheta | ||||
|---|---|---|---|---|
| Prime rent | Förändring% | Vakans | Förändring | |
| Hammarby sjöstad | 4200 | 8% | 4,5 | –5,0 |
| Frösunda/Järva krog | 3200 | 7% | 11 | 1,5 |
| Sundbyberg | 3300 | 6% | 3,5 | –1,5 |
| Sickla | 3500 | 6% | 6 | 2 |
| Globen | 3800 | 5% | 13 | 4 |
| Östermalm | 6800 | 5% | 8,5 | 0,5 |
| Ljumna | ||||
|---|---|---|---|---|
| Prime rent | Förändring% | Vakans | Förändring | |
| Västra Kungsholmen | 4100 | 3% | 6,5 | |
| Arenastaden | 3800 | 3% | 4,5 | 1 |
| Gärdet | 4400 | 2% | 18 | 8,5 |
| Solna Business Park | 3000 | 0% | 23 | 10 |
| Solna strand | 3000 | 0% | 10 | 3,5 |
| Värtan/Frihamnen | 3700 | 0% | 24 | 20 |
| Kallt | ||||
|---|---|---|---|---|
| Prime rent | Förändring% | Vakans | Förändring | |
| Kista | 2500 | –7 | 28 | 6 |
I Göteborg, som under sommaren firat sitt försenade 400-årsjubileum, har sett höjda vakanser på alla delmarknader under de senaste 18 åren, främst till följd av tillförsel av nya kontorslokaler till marknaden.
| Göteborg | ||||
|---|---|---|---|---|
| Prime rent | Förändring% | Vakans | Förändring | |
| Gårda, Heden, Stampen | 3400 | 10% | 10 | 7 |
| CBD | 3800 | 3% | 10 | 5 |
| Lindholmen | 2900 | 4% | 7 | 2 |
| Masthuggskajen | 3700 | 9% | 10 | 1 |
| Mölndalsvägen | 2600 | 2% | 9 | 3 |
| Centralen/Gullbergsvass | 3400 | 6% | 8,5 | 0,5 |
I Malmö har hyrorna tuffat på bra den den senaste tiden, upp 10 procent i både Hyllie och i den nya delen av CBD under de senaste 18 månaderna. Vakansgraderna har gått upp och ner i de olika delmarknaderna.
| Malmö | ||||
|---|---|---|---|---|
| Prime rent | Förändring | Vakans | Förändring | |
| Hyllie | 3300 | 10% | 7,5 | –0,5 |
| New CBD | 3400 | 10% | 5,5 | -1,0 |
| Old CBD | 2800 | 8% | 9,5 | 2,0 |
| Västra hamnen | 2700 | 4% | 11 | 3,0 |
Att avkastningskraven stigit och fastighetsvärden befinner i en nedåtgående trend är accepterat, men de implicita fastighetsvärden som börsen prissätter kontorsbolagen till är i underkant om affärer på direktmarknaden analyseras, argumenterar Cushman & Wakefield höstrapporten.
Sedan toppen i slutet av 2021 har fastighetssektorn handlats ned cirka 60 procent på Stockholmsbörsen, vissa bolag mer än så. Fastighetsvärdena har förvisso justerats ned under de senaste kvartalen, men likt nedgången under finanskrisen tenderar fastighetsvärderingarna att jaga ikapp börsen.
Erik Huss, analytiker och rapportförfattare, Cushman & Wakefield;
– Priset på en enskild aktie speglar betalningsviljan för det egna kapitalet i bolaget. Kursrörelserna blir därför mycket häftigare än de rörelser som underliggande substansvärde genomgår. En diskrepans mellan substansvärde och aktiekurs behöver därför inte vara något märkvärdigt i det korta perspektivet. De bör dock konvergera över tid – men det går att ifrågasätta ifall substansrabatterna ska översättas till större nedskrivningar eller om det i många fall snarare avspeglar bolagsspecifika faktorer.”
Justerat för belåning visar rapporten att börskurserna för bolag inom kontorssegmentet är på nivåer som implicit innebär ett värdefall om cirka 20 procent, nivåer som tycks vara överdrivna när affärer i direktmarknaden analyseras.
Anders Elvinsson, head of valuation & strategic advisory Cushman & Wakefield:
– Transaktionsvolymen för kontor är fortsatt låg, delvis till följd av ett stort och långsiktigt institutionellt ägande. Vi har dock fått noteringar i princip i samtliga fastighetssegment sedan ränteläget bryskt ändrades. Ett antal transaktioner som kommunicerats har understigit bokförda värden, medan flera andra har genomförts på nivåer i linje med bokförda värden. Uppenbarligen har avkastningskraven för flera kategorier av kontor nu nått nivåer där det finns villiga köpare.
Ett stöd för marknaden är de private equity-fonder som varit aktiva på fastighetsmarknaden under året.
– Flera fonder har lyckats resa kapital i närtid och varit aktiva på köpsidan. Ett inflöde av kapital som visar på ett intresse för att göra långsiktiga affärer, snarare än opportunistiskt gamkapital som jagar reapriser, är ett styrketecken för sektorn. De obligationsemissioner som skett under sensommaren indikerar även de att kapital finns som söker exponering mot sektorn.” fortsätter Anders Elvinsson.
I senaste magasinet Fastighetsvärlden (nr 6/2023) finns en kartläggning över elva fondaktörers förvärvskapacitet.
