Rapport: Läge och moderna kontor lockar allt mer

Pandemi, stigande räntor och hög inflation har haft betydande inverkan på fastighetsbolag och hyresgäster. Med den höga inflationen har intäkterna, men också kostnaderna för kontorslokaler ökat, samtidigt som hemarbete har blivit en vanlig del av arbetslivet för många. Denna förändrade dynamik har fått företag att se över sina lokalkostnader och många frågar sig om kontorshyresgäster kommer att reagera på ekonomiskt motgång genom att krympa sin kontorsyta.

I senaste upplagan av Office Snapshot läggs fokus på hur vakansen utvecklat sig i Sveriges tre största städer. Vakansgraden fortsätter att stiga på de flesta delmarknader och även på aggregerad nivå. I Stockholms centrala lägen har nettotillskottet av kontorsyta varit ytterst begränsad de senaste 10 åren.

– Med tanke på det begränsade ytor som planeras att tillföras i CBD råder det nu en balans mellan utbud och efterfrågan från att tidigare varit en säljares marknad. Betalningsviljan är fortsatt stark främst på grund av ett relativt litet utbud av vakanta lokaler. Kontorshyresgäster premierar lägesfaktorn och moderna representativa kontor. Denna kombination hittar du nästan bara i centrala Stockholm, säger Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory på Cushman & Wakefield.

Vakansgraden har även ökat i Göteborg på senare tid, som ett resultat av mer tillförd kontorsyta i nya attraktiva lägen, dit flertalet företag omlokaliserat från CBD.

I Malmö ser vi ett ökat fokus på Hyllie och nya CBD dit nyproduktion koncentreras och nyuthyrningar sker.

I rapporten klassificerar Cushman & Wakefield olika fastigheter för de tre största städerna i olika kategorier för att se hur vakanserna skiljer sig mellan olika fastigheter. I rapporten framgår det tydligt att det är kontorsfastigheter av lägre kvalitet som har de största vakanserna.

– Intressant att notera är att en stor del av vakansen återfinns i ett fåtal byggnader, där endast 3% av de vakanta byggnaderna står för 21% av vakant kontorsyta i Stockholm. De flesta av dessa byggnader är belägna utanför CBD i lägen som saknar fullgod service och bra kollektiva kommunikationer. Vi ser att hyresgäster söker sig till högkvalitativa lokaler i goda mikrolägen där fastighetens hållbarhetsprofil även påverkar valet av lokal, säger Jakob Streijffert, analytiker på Cushman & Wakefield.

En del av de vakanta byggnaderna bedöms som strukturellt tomma då de, har haft problem med höga vakansgrader sedan decennieskiftet. Många ägare av dessa fastigheter har annonserat planer på att omvandla dem, antingen genom att uppgradera kontorslokalerna eller genom att omvandla hela fastigheten.

– Fastighetsägares aktiviteter och insatser när det gäller utveckling mot att skapa delmarknader med blandad användning är ett positivt tecken eftersom vi ser ökade risker för vakanser som sprider sig ytterligare i monofunktionella kontorsdistrikt som saknar livlighet och inte uppfyller hyresgästernas efterfrågan, säger Anders Elvinsson.

För att genomföra en omvandling krävs ofta samarbete med kommunen eftersom detaljplanerna sällan tillåter den flexibilitet som krävs. Exempel på stadsutvecklingsprojekt där både bostäder, kommersiella lokaler och servicefunktioner planeras är Värtahamnen och Frihamnen. Nu kommer området att byta namn till Stockholms hamnkvarter.