Het logistik i ett kallt Eskilstuna

Seminariet Logistik & Fastigheter 2024 som FV arrangerade i Eskilstuna under onsdagen fokuserade på det segment som kanske bäst klarat sig i en turbulent tid. Men även i det här starka segmentet finns det utmaningar när kostnaderna ökar och köpkraften minskar. Frågan om vilka logistikfastigheter som står sig i framtiden är hetare än någonsin tidigare.

Annons

Eskilstuna listades nyligen som den 15:e lyckligast staden i världen av brittiska Institute for Quality of Life. Om inte annat stämde det in på seminariet Logistik & Fastigheter på Elite Stadshotellet i staden där både talare och publik var vid gott humör, trots minusgrader utanför. Här avhandlades allt från spekulationsbygge, klimatåtgärder, offentliga investerignar samt tillgång på både kompetens och energi.

Anders Ahnlid, generaldirektör Kommerskollegium. Foto: Fastighetsvärlden

Först ut var Anders Ahnlid, generaldirektör på Kommerskollegium, som talade om situationen i världshandeln just nu. Enligt honom har det tidigare frihandelssystemet fragmenterats.

– Kina är den nya tunga aktören i systemet. USA är inte längre banerföraren för frihandeln nu vilar mycket av handelspolitiken ur en ”Kina-lins”.

Enligt honom är dock inte frihandeln död ännu och att det finns goda skäl att värna dess fortsatta överlevnad och inte överge den för att gynna säkerhetspolitiska mål. Inte minst för att det faktiskt ger verktyg för att ta sig ur kriserna bättre.

– Läxan från pandemin är att det globala handelssystemet bidrog till att vi tog oss ur pandemin så pass bra. Utan den hade vi inte kunnat distribuera vaccin så effektivt, sa han.

Lars Calmfors, professor emeritus i internationell ekonomi, talade om vikten av att revidera statens överskottsmål för att istället börja tänka sig ett underskottsmål, eller i alla fall ett balansmål för att kunna investera i offentlig sektor.

– Vi borde ersätta dagens överskottsmål med ett underskottsmål. Det skulle ge ett årligt budgetutrymme på cirka 50 miljarder kronor. Kvarstår nuvarande överskottsmål landar vi på en skuldkvot en bit under skuldankaret. Med ett permanent balansmål hamnar vi något över med ett permanent underskottsmål så kommer den långsiktiga kvoten ligga på runt 50 procent men det är fortfarande betydligt under EU-snittet, sa han.

Enligt honom är risken låg för en större finanskris liknande den på 90-talet och att det nu är gynnsamt att låna till offentlig sektor.

– Vi brukar säga att det finns ingen gratislunch – men här gör det nog faktiskt det, sa han.

Lars Calmfors tror att överskottsmålet kommer att justeras mot att bli ett underskottsmål, men att den förändringen inte kommer att benämnas som så.

– Politikerna kommer att värja sig för att tala om ett underskottsmål för att det låter oansvarigt. De kommer däremot att prata om balansmål för att sedan tala om att låna utanför det, vilket i sig liknar ett underskottsmål på minus 0,5 procent av BNP.

Lars Calmfors, professor emeritus i internationell ekonomi, forskare vid IFN

En analys om läget på logistikmarknaden stod Maryrose David, analyschef på Savills, för när hon presenterade utdrag ur bolagets senaste logistikrapport blandad med nya siffror. Att hela fastighetssektorn har minskat står klart men logistik har stått sig något starkare. Den stora tillförseln av nya logistikfastigheter som rått de senaste åren ser dock ut att bromsa in något framöver.

– Spekulationsbygge minskar och kommer att fortsätta minska. Vi har haft enorm efterfrågan de senaste åren men någonstans har vi nog byggt ikapp den enorma efterfrågan. Det var ett rekordår i fjol men vi väntar oss att det kommer att minska markant de senaste åren och att de som bygger kommer vara mer kräsna om var de bygger, sa hon.

Men hur kommer efterfrågan på logistik att se ut framöver?

– E-handeln minskade efter pandemin. Både i försäljningsvolym och i andel. Men tittar man på det nya indexet, paketindex, så ser man att antalet paket har ökat. Det innebär att man handlar mer men billigare. Det hanteras mer paket och då är frågan om hur det påverkas på sikt, sa Maryrose David.

Elfrågan var återkommande under seminariet och Peter Wigert, finansdirektör på Svenska Kraftnät, pratade om hur mycket behovet kommer att öka de närmaste åren. Fram till 2045 kommer behovet att fördubblas och under perioden 2020-2040 ligger utbyggnadsbehovet på 7000 kvm stamnät och 200 stationer.

– Lars Calmfors eftersökte offentliga investeringar – och det är här de kommer. De närmaste fem åren behöver man lägga cirka 100 miljarder, men lägger man på fem år till, blir det 200 miljarder. Det är en puckel som vi skjuter på och ska ta oss över, sa han.

För att nå dit jobbar Svenska Kraftnät med att bland annat halvera ledtiden för att bygga ledningar från 14 till 7 år.

Energifrågan kopplades också till hållbarhetsfrågan flera gånger under seminariet och Eva Sterner, utvecklingschef på Logicenters, gick in detalj med hur de jobbat med sin storsatsning i Bålsta. Alltifrån specialtillverkad hexasten till mer klimatsmart betong, trä och hampaisolering avhandlades. Enligt henne är det just inom material de stora vinsterna kommer att kunna göras i framtiden.

– Driften kan vi lösa, där kan vi göra väldigt mycket, men det ligger på materialleverantörerna att minska sina utsläpp i produktionen, sa hon.

Eva Sterner, utvecklingschef Logicenters.

Hur kommunerna jobbar med logistikutveckling förklarade Sarita Hotti (S), ordförande stadsbyggnadsnämnden Eskilstuna och Gert Jonsson (M), kommunstyrelsens ordförande Vaggeryd under programpunkten ”Logistik som tillväxtmotor.” Båda var eniga om att det krävs mod för att stå fast vid beslut som ibland kan uppfattas som kontroversiella.

– Vi har tagit beslut som idiotförklarats av andra, som att bygga en tågdepå till exempel. Men det behövs tåg som kör folk till och från Eskilstuna så då måste det byggas en sådan där tåg kan tvättas och servas, sa Sarita Hotti.

På frågan om det finns risk för överetablering av logistik svarade Gert Jonsson:

–Nej det tror vi inte, vi ligger så himla bra till mitt i Sverige och sen när Feährman Belt-tunneln byggs så kommer det att bli ytterligare exponering gentemot Europa. Nu köper vi inte så mycket verksamhetsmark längre utan det gör andra just för att marknaden ser att det finns ett bra läge här, sa han.

– Den största flaskhalsen just nu är att få till kompetensen och efter det är det energitillgången som är en viktig fråga, tillade han.

Efter lunch talade Anna Persson, logistikchef på Lyko om företagets snabba expansion i Sverige och om hur beslutet togs om att stanna kvar i Vansbro istället för att starta upp en helt ny verksamhet i ett annat läge.

– Vi behövde göra den här flytten ganska omgående och risken att riva upp allt vi byggt upp till dess med ny personal som behövde läras upp var för stor. Därför valde vi att sitta kvar med kraften vi hade i Vansbro och bygga upp det vi hade där, sa hon.

Nu när den flytten genomförts är siktet dock inställt på andra orter och just för det kan man också behöva nytt kapital.

– Nästa stora logistiketablering ligger inte i Sverige och där är vi intresserade av att hitta någon annan aktör som vill vara med på den resan.

Med på seminariet var även Adam Ekdahl, affärsutvecklingschef Catena, och Per Fredman, vice vd Södertälje Hamn som talade om den gemensamma jättesatsningen Stockholm Syd i Södertälje där flera fastighetsbolag tillsammans ska etablera ett nytt logistikläge på 1.000 hektar mark.

– Det unika med området är inom elektrifieringen, hur vi ska dra gods igenom vårt land. Vi har också många fastighetsägare med olika idéer och hita kan man både få gods via gummidäck, järnväg och via hamnen, sa Adam Ekdahl.

– Det är ett gigantiskt område som ska fyllas med nya fastigheter och det som sker bakom hamnen är till fördel för hamnen, sa Per Fredman.

I Eskilstuna, där seminariet hölls, har man framförallt rönt framgångar inom logistik genom tidiga satsningar på järnvägen.

– Man satsade på stickspår in i industriparken eftersom man trodde att järnvägen skulle ha betydelse över tid. Man satsade också att Eskilstuna skulle bli en kombiterminal vilket har varit framgångsrikt. Eskilstuna har gått från att vara en lite terminal för att ta emot H&M:s containrar till att bli en av de tre största terminalerna i Sverige. Volym föder volym, framgång föder framgång, sa Mikael Jonsson, etableringschef Eskilstuna Logistik och Etablering.

Enligt honom är det heller inget som talar för att järnvägens betydelse kommer att minska.

– Kristallkulan är något grumlig, men det vi ser i Eskilstuna är järnvägens fortsatta betydelse. Vi tror att marknaden kommer vända runt 2025 någon gång och då är vi redo att släppa runt 200.000 kvadrat de kommande åren och vi hoppa kunna järnvägsansluta stora fastigheter framöver, sa han.

Anna Holmström, näringslivschef i Enköping talade under seminariepunkten ”Enköping: Hetast i norra Europa?” där hon blygsamt menade att den titeln är upp till andra att bedöma. Men hon förnekade inte att etableringarna av Genesta och Panattonis första svenska anläggning talade för att Enköping är ett bra logistikläge.

– Vi är väldigt stolta över att Panattoni valde oss för sin första etablering i Sverige, sa hon

På frågan om hon var orolig för spekulationsbygge blev svaret:

– Det är klart att vi är måna om att det kommer att bli låga vakanser men vi tror att både Panattoni och Genesta hittar hyresgäster.

Enligt henne har Enköping också ett särskilt ess i rockärmen när det kommer till kompetensförsörjningen.

– Vi har ett unikt läge i och med att vi har tre universitet inom en timmes avstånd. Det gör att vi har goda grunder att hitta kompetens inom området, vilket är en framgångsfaktor för Enköping som kommun, sa hon.

En aktör som på kort tid blivit allt viktigare när det kommer til logistik är försvaret och Jan Kinnander, utvecklingsdirektör Fortifikationsverket talade om hur deras verksamhet nu växer så det knakar. Förutom att det tillkommer nya förband och att i princip alla nuvarande förband expanderar tillkommer det ytterligare krav på logistik i och med

–Det som blir en utmaning är att vi kommer vara en del av en helhet i en försvarsplanering. Det kommer att ställa krav på inte minst logistiken när man förutom material också ska ta emot utländska förband och låta dem öva här, sa han.

Enligt honom är det dock inte bara Fortifikationsverket som kommer att få fler uppdrag i och med det kommande inträdet i Nato.

– Nato säger att 90 procent av transporterna sköts av privata aktörer. Försvarsmakten var förut självförsörjande men så är det inte längre. Man är beroende av att det civila samhället fungerar och behovet av civila kontrakt är fortsatt stort.

Under titeln ”Den fjärde revolutionen” talade Susanne Timsjö, försäljnings- och marknadschef ABB Robotics Sverige om behovet av robotar, inte bara inom industrin, utan även inom logistik där behovet av mer flexibla robotar som kan hantera flera olika artiklar har ökat. Enligt henne råder det även här en kapprustning som Europa just nu ligger efter i.

– Hälften av alla robotar som produceras går till Kina vilket betyder att Europa sackar efter, vi måste säkerställa att våra industrier använder sig av fler robotar, sa hon.

Ett område där EU däremot ligger i framkant, eller i alla fall har en ambition att göra det är inom solenergi. Enligt ett EU-direktiv måste alla nya offentliga eller kommersiella fastigheter från 2026 vara utrustade med solenergi på tak och för bostadsfastigheter gäller det 2029 följt av offentliga byggnader 2030. Hur man når det målet talade Daniel Clavering, projektutvecklingschef på EnergiEngagemang och Fredric Blommé Sekund, vd på Solare Nordic, om.

– Vår nya tjänst är att bygga på tak där det redan finns en nätanslutning där vi hyr minst 10.000 kvadratmeter där man får en stabil partner med löpande intäkter utan risk och vi tar all el som producerar. Från den dagen vi skriver på ett avtal kan vi i princip garantera genomförande eftersom vi har en elköpare från dag ett, sa Fredric Blommé Sekund.

Moderator Ellinor Persson, Rebecka Norberg, , Ove Nilsson, Fredrik Jagersjö Rosell och Niklas Zuckerman på scen i Eskilstuna.

Dagen avslutades med ett panelsamtal med Rebecka Norberg, senior partner Tango, Ove Nilsson, vice vd/byggprojektchef på Kilenkrysset, Fredrik Jagersjö Rosell, managing director Sweden Panattoni och Niklas Zuckerman, vd på Logistea.

Under samtalet togs en rad frågor upp angående marknaden just nu och dess framtid.

– 2023 var ett skitår och det tror jag alla håller med om men nu finns det möjligheter att 2024 blir bättre, eller i alla fall ett övergångsår, sa Rebecka Norberg.

Angående spekulationsbyggandet som varit stort de senaste åren ansåg Fredrik Jagersjö Rosell att det fortfarande finns kapacitet att bygga utan färdiga hyresgäster.

– Vår tanke är att det finns många bolag där ute som inte har 18-24 månader att vänta och som måste hyra stora lokaler. Vi bygger inte på spekulation för att erbjuda billiga ytor och trycka undan all konkurrens, utan för att vi såg att förhållandet mellan befintligt och nybyggnation var osunt där man fick befintligt låga hyresnivåer på nybyggnation än gamla, och vi vill ju se tvärtom, sa han

För att fortsatt säkra efterfrågan av logistikverksamheter menade Niklas Zuckerman att industrin måste ges förutsättningar att verka.

– Sverige måste ligga i framkant för att få hit producerande verksamheter och det har med energiförbrukning, tillgång till mark och subventioner. Man måste vara beredd att ge investeringspaket till visa verksamheter för då talar vi om hundratusentals kvadratmeter och tusentals med personer som inblandas, sa han.

Enligt Ove Nilsson på Kilenkrysset finns det dock en del hinder för fler etableringar i framtiden.

– Det har gått åt en hel del planlagd mark och det är inte så lätt att få tag på mark. Och det blir bara tuffare och tuffare. Fortsätter kraven på utredningar så tar det så lång tid att det inte går längre. Vi kan inte höja kraven på utredningar mer just nu, sa han.

Fler Nyheter från förstasidan

Investerar i södra Europa

Berättar för FV om framtidsplanerna.

Arnhult miljardsäljer privat till nya Muro Invest

21 fastigheter ingår i transaktionen.

Smällkaramell: Söker hela 20.000 kvm nytt

FV avslöjar storbolagets kraftiga minskning av kontorslokaler. Mer än halvering kan vänta. Svår vakans kan vänta för börsbolag.

Wihlborgs hyr ut 3.300 kvm

Fastigheten köptes för drygt ett år sedan med hög vakans. Nu fullt uthyrd.

Arena i svårt område åter på tapeten

Kan placeras på fastighet med flera stora projekt på gång.

Älvsjö, P.A.C.E, ny stadsdel.

Vill skapa ny stadsdel i Älvsjö – helt byggd i trä

Förslag: Kvartersstad i klassisk stil. 5.000 bostäder och 10.000 arbetsplatser.

Förvaltarens första stora nya sedan 80-talet

”Trots ett omvärldsläge som gör att många byggen står still tar vi ansvar och fortsätter att utveckla”.

Kritik mot landshövdingen

Anklagas för att vilja styra frågor inom byggnation och exploatering.

Topp lämnar Skanska

Slutar efter 18 år. FV berättar om nya jobbet. Danielsson: ”Jag önskar honom all lycka till i framtiden”.

Barings säljer snabbt till Kappahl för 600 miljoner

Säljer lyckat innehav – men vill egentligen köpa mer. Dubbelsmäll för annat fastighetsbolag.

Vectura förvärvar byggrätter om 50.000 kvm

Fortsätter att hålla ett rejält högt affärstempo.

Fastator tar nedskrivning på 69 miljoner

Läs om turerna och den aktuella fastigheten – i kanonläge på Södermalm.

Sparbössan köper grannhus på Östermalm

Omfattar 2.800 kvm kontor och fransk bistro med vinbar i gatuplan.

Tillbaka till förstasidan