Bostadsplanerna vid Stinsen lever – Alecta har tagit över

Affären ägde rum i början av oktober.

”På grund av marknadsläget samt framtida kapitalbehov avyttrade vi vår andel av innehavet i JV-Stinsen vilket medförde en minskning av byggrättsportföljen med ca 1.500 byggrätter”, uppger Magnolia Bostad.

Fastighetsvärlden kan berätta att parterna tagit sig ut ett obligationslån och när det var dags för ny belåning, till ganska höga villkor, bestämde sig parterna för att gå skilda vägar och med Alecta som ensam ägare.

Magnolia Bostad och Alecta förvärvade tillsammans kapsejsade Stinsens köpcentrum från CBRE Global Investors i december 2016.

Ambitionen var att omvandla köpcentrumet, fastigheten Stinsen 2, som då hade en vakansgrad runt 20 procent, till ett bostadsområde med cirka 2.000 lägenheter. Sedan november 2017, då kommunen meddelande att programmet för fastigheten skulle ställas ut på programsamråd, är den klassad som projektfastighet av det ägande bolaget Stinsen Sollentuna JV AB. Fokuset har sedan dess legat på avveckling av verksamheterna i köpcentrumet.

Enligt den ursprungliga tidsplanen skulle detaljplanen vunnit laga kraft redan i slutet av 2022 men antagandet flyttades framtill sommaren 2024 på grund av frågeställningar från Trafikverket. De uttryckte en farhåga för att de nya planerna inom Södra Häggvik skulle kunna påverka det nationella vägnätet. I tidigare skeden hade trafikutredningarna utgått från att trafikmängderna inte ökar jämfört i dag, men utan att simulera trafikflödena. Eftersom det är en komplicerad trafiksituation med förbifarten som ännu inte öppnat och flera pågående stadsutvecklingsprojekt så krävdes ett omfattande arbete med att både få fram underlag från olika håll och göra simuleringar för att svara på frågorna kring den framtida trafiksituation.

Detaljplanen för Stinsen har dragit ut på tiden vilket gör att den nu väntas vinna laga kraft till sommaren 2024 och det finns i dag inget som pekar på ytterligare fördröjningar i planarbetet.

– När granskningen är klar kommer vi att kunna påbörja vår planering för projektering och byggnation. Vi har ett antal hyresgäster i köpcentrumet med korttidskontrakt. Antalet ändras hela tiden. En del tillkommer och andra lämnar, sa Marita Björk IR-chef på Magnolia Bostad till FV innan den nu genomförda affären.

Enligt det program som nu ligger inför slutlig granskning ska Stinsen 2 utformas med blandad bebyggelse i sju kvarter med bostäder, lokaler och två förskolor. Förskolorna ska ligga i kvarter 2 i norr samt i kvarter 7 i söder. Totalt omfattar planområdet som det ser ut i programmet cirka 1.400 nya bostäder. På den västra sidan av Turebergs allé planeras för en F-9 skola med idrottshall och bollplan. Utredningen kring skolan är ytterligare en av anledningarna till varför planarbetet dragit ut på tiden.

Inom området ska det vidare anläggas två torg, ett vid Philipsonhuset och ett i den södra delen av planområdet. Det planeras även för tre, nya höga byggnader utöver Philipsonhuset, i kvarter 1 och 2 i norr med 12 våningar och en i kvarter 7 i söder med 16 våningar. Planen medger även en påbyggnad av Phlipsonhuset. Längs med järnvägen planeras för ett grönstråk och bullerplank. Dessutom planeras en ny dragning av Norra Malmvägen och Turebergs allé genom området som kopplar samma Häggviksleden och Turebergsleden.

Ytterligare en viktig pusselbit utvecklingen av Stinsenområdet i Södra Häggvik är den nya sydlig entrén till Häggviks station som ska börjar byggas under andra kvartalet 2024 och planeras stå klar årsskiftet 2025/2026.

Enligt planförslaget rivs huvuddelen av Stinsen i etapper med start i norr. Fyra av kvarteren har en fördröjd genomförandetid som beror på VA-utbyggnaden inom området.

Friskis & Svettis, den sista stora befintliga hyresgästen i köpcentrumet, som har sina lokaler i den södra delen har ett längre kontrakt och har nyttjat sin option på förlängning till december 2026, tio år efter Magnolia Bostad och Alectas förvärv av Stinsen. Genomförandetiden för Stinsen är beräknad till tio år.

Några indikationer på att planernas utformning och omfattning påverkats av det försämrade konjunkturläget för nyproducerade bostäder finns inte.

Parallellt med planärendet för Stinsen 2 pågår arbetet med Städet 1, strax intill, som ägs av Ica Fastigheter. Där ligger för närvarande Ica Maxi men ska enligt planprogrammet bebyggas med 1.200 lägenheter och en ny Ica-butik. Det planprogrammet väntas också vinna laga kraft nästa år.

Magnolia Bostad och Alecta förvärvade Stinsen för 700 miljoner kronor från CBRE Global Investors i slutet av 2015.

För CBRE Global Investors (då ING Real Estate) var  det en allt annat än lyckad affär att äga Stinsen. När den förvärvades i slutet av 2007, från CA Fastigheter, var prislappen omkring 1,3 miljarder, det innebar ett värdefall på drygt 45 procent under innehavstiden. Efter en tillbyggnation, som var klar 2008, var det ett av Stockholms största köpcentrum med 40.000 kvm lokalyta.

Stinsen är sedan några år ett av Sveriges första och största kapsejsade köpcentrum. Nu blir det Alecta som ska ta bostadsplanerna i mål.