Qatar: Hyrorna för kontor fallit 50 procent

Stora investeringar i arenor, vägar, tunnelbana och all möjlig infrastruktur. Plus bostäder, kontor, hotell och handel. Allt som besökare enkelt kunde se skulle vara i toppskick när det var dags för det lilla landet att arrangera fotbolls-vem.

Enligt regeringsuttalande och en rapport från Deloitte har Qatar investerat cirka 200 miljarder dollar, cirka 2.172 miljarder kronor, på infrastruktur och andra projekt kopplat till fotbolls-VM, uppger AP.

Den senaste svenska statsbudgeten var på 1.195 miljarder kronor.

Nu kommer baksmällan. I alla fall för fastighetsmarknaden i Qatar.

Den moderna kontorsstocken i huvudstaden Doha består numera av 5,3 miljoner kvm lokaler, efter en snabb tillväxt efter nästan brutal nyproduktion.

Samtidigt har hyresnivån gått i motsatt riktning efter att högre vakanta uppstått. I en färsk rapport från Cushman/Wakefield, som haft närvaro i landet sedan 2004, har snitthyran för fallit hela 50 procent sedan toppen 2015.

Rådgivningsfirman skriver i rapporten att man förväntar sig att byggaktiviteten minskas framöver.

Vakansen har bland annat uppstått till följd av de stora satsningarna att bygga en ny stad i Lusail, 15 km norr om huvudstaden, där den största fotbollsarenan, med en kapacitet för 80.000 åskådare, byggts. Området utgjordes nästan enbart av öken för ett decennium sedan.

I Lusail finns nu nästan 1 miljard kvadratmeter moderna kontorsytor, att jämföra med nästan 2 miljarder i West Bay, som är det område med skyskrapor som gjort Doha känt sedan en längre tid.

Prime rent för kontor nu uppges till 3.400–3.700 kr/kvm, enligt Cushman & Wakefield.

Avvaktande bostadsmarknad

När det gäller bostäder har det varit en kraftig tillförsel även där. Utbudet av lägenheter och villor har ökat med 65 procent under de senaste åtta åren, enligt statistik från PSA (Planning and Statistics Authority) och Cushman & Wakefield.

30.000 bostäder uppges ha hållits borta från marknaden för att kunna erbjudas besökare under november och december i samband med fotbolls-VM.

Enligt PSA har försäljningar av bostäder fallit tillbaka 26 procent under årets första månader jämfört med motsvarande period ifjol. Många uppges vänta och se vad som händer med bostadsmarknaden efter VM.

Nästan enbart 5 stjärnor på hotellen

Hotellkapaciteten har byggt ut rejält inför sporteventet. I augusti fanns det 30.847 hotellrum i Qatar, varav 75 procent utgjordes av vanliga hotellrum och resten av lägenhetshotell.

Av hotellrummen klassificerades hela världen 65 procent som 5-stjärniga. Mindre än 10 procent hade 3 stjärnor eller färre.

Beläggningsgraden i september, med låg påverkan av fotbolls-VM, var 57 procent. Qatar hoppas på en turism-boom likande den som varit i Dubai, numera kanske främst från asiatiska länder efter att de mänskliga rättigheterna i landet belysts i europeisk media. Flest besökare under första halvåret 2022 har kommit från Saudi Arabien som därmed tagit över topplatsen från Indien, efter att flera arabländer tidigare haft en bojkott mot Qatar.

Hyresgästernas marknad inom retail

Likt Dubai så finns det ett överflöd av lyxiga köpcentrum. Enligt Cushman & Wakefields senaste bedömning finns det nu 1,7 miljoner kvadratmeter handelsytor inomhus. Till det kommer runt 80.000 kvm som precis färdigställts eller håller på att färdigställas. Stora shoppingytor har tillkommit vid Lusail Boulevard, alltså i den nya staden och invid finalarenan.

Hyresnivåerna inom retail har sjunkit konstant sedan 2016 – i takt med stora nya volymer har tillförts. Uthyrningsgraden har minskat från 95 till 80 procent. Varumärkena väljer noga var man etablerar sig.