Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Nils Styf

Född:
1976 i Mexico City.

Bor:
Östermalm med fru och tre barn.

Utbildning:
Handelshögskolan i Stockholm, master in finance.

Aktuell:

Vd för Hemsö.

Om branschen:
”Fastigheter är konkreta, något du kan greppa. När man ser en skola med 600 elever framför sig blir det tydligt att det här är viktigt och att vi kan göra skillnad.”

Karriären i korthet
1995: Kommer in på Handelshögskolan i Stockholm, inriktning finans.
2000: Får en tjänst som analytiker på Merill Lynch i London. Investment banking – Real Estate Hospitality & Leisure Group.
2001: Associate på Deutsche Bank i London inom Real Estate Private Equity Group.
2003: Principal på Doughty Hanson & Co i London och sen i Stockholm.
2008: Arbetar med investeringar på Areim.
2012: Blir investeringschef på Citycon.
2016: Rekryteras som vd till Hemsö.

Visa faktaruta

När Nils Styf anländer med bil till kontoret på Linnégatan i Stockholm parkerar han sin Volvo mittemot Oscar Engelberts Rover. Ibland korsas deras vägar och de småpratar.

– Han är en superduktig entreprenör som har haft det lite motigt de senaste åren, säger Styf diplomatiskt när vi träffas på Hemsös kontor på Östermalm.

En våning nedanför sitter Oscar Properties, vars förtroende bland aktieägarna minst sagt naggats i kanten under senare år. Det är svårt att se en större kontrast i fastighetsbranschen. Hemsö med jätten Tredje AP-fonden som majoritetsägare har en stadig affärsmodell där förvaltningsresultatet har ökat kvartal efter kvartal (plus åtta procent första kvartalet 2021). Man har till och med stärkts under pandemin. Just den här morgonen har Hemsös storägare tillsammans med Sagax, som äger 15 procent, tillfört 1 miljard kronor i nytt eget kapital för att öka bolagets investeringskapacitet.

– Tredje AP-fonden är väldigt seriösa. De gör så att vi kan ha ett långsiktigt perspektiv i allt vi gör, säger Styf från ett stort konferensrum med utsikt över ett sommarblommande Humlegården.

Utmaningen, menar han, är att folk har en bild av Tredje AP-fonden som en institution och statlig myndighet och att Hemsö riskerar att formas i samma institutionella anda.

– Men jag tycker att vi har lyckats kombinera det bästa med en långsiktig ägare och samtidigt vara ett entreprenörsdrivet bolag.

Hemsö har under Styfs snart fyraåriga ledarskap vuxit snabbt. I skuggan av börsnoterade konkurrenten SBB har man frekvent förvärvat och utvecklat skolor och äldreboenden. I fjol byggstartade man sju skolor och sju äldreboenden i Sverige.

– Det finns inte en svensk kommun som byggstartade så många enheter under ett år. Inte ens Stockholms stad. Det ger oss en erfarenhetsbank som vi tar med i förvaltningen, men också när vi bygger nytt.

Hemsö äger fastigheter till ett värde om 65,5 miljarder kronor och är till och med större än SBB inom samfastsegmentet i Sverige. I media har dock Hemsö gått lite under radarn. En självklar anledning är att man inte är aktienoterade, förutom på obligationssidan.

– Jag ser inget egenvärde för Hemsö eller min egen del att synas mer än vi gör. Det viktiga för oss är att våra hyresgäster och kommunala samarbetspartners känner till oss och vet vilket varumärke vi har. Mycket av det goda rykte vi har fått är word of mouth då alla kommuner pratar med varandra. Det ryktet är otroligt viktigt för oss och vårt varumärke.

Nils Styf halkade in i branschen via ett bananskal, som han uttrycker det. Resan tillhör inte den vanliga. Hemma vid köksbordet på Östermalm pratar vd:n ofta spanska med sina tre barn.

– Jag var ett så kallat Ericssonbarn som föddes i Mexiko.

Nils Styfs mamma, från Mexiko, och pappa, från Bollnäs, träffades då fadern verkade som ingenjör på Ericsson i Latinamerika. Familjen kom att flytta runt under uppväxtåren.

– Fram tills jag var 25 år hade jag aldrig bott mer än tre år i samma land.
Flyttlasset gick mellan Sverige, Mexico City – där han har kvar både släkt och vänner – Dallas i Texas, USA och Prag i Tjeckoslovakien, numera Tjeckien.

– Jag tror att det formade mig ganska mycket. Jag var väldigt rastlös. Jag gillade att åka runt och hade en dröm om att jobba på UD och representera Sverige. Via ett internship på SEB hade jag kontakt med ambassaden i Brasilien, men insåg då att det inte var så kul i längden med mycket byråkrati och administration.

På 70-talet köpte familjen ett radhus i norra Botkyrka utanför Stockholm. När det blev dags för gymnasiestudier gick Nils Styf på det numera nedlagda Botvids gymnasium. En stor omställning kontra åren på brittisk privatskola i Mexiko.

– Från ordning och reda till superstökigt. I min klass var vi 30 som började och 22 som gick ut. Runt tre pluggade vidare.

I samma årskull fanns Elias Georgiadis, Stenhus vd och ägare. En klasskamrat som Styf än i dag har regelbunden kontakt med.

– Vi försöker träffas en gång per år och luncha i Hallunda centrum, kebab. Jag skulle tro att det är få från norra Botkyrka som är i motsvarande positioner i branschen.

Nils Styfs karriärväg var inte utstakad. Men en sak var han säker på: han ville inte bli ingenjör som sin far. Hellre då en så bred utbildning som möjligt. Kanske ekonomistudier. Betygen var goda. Styf sökte och kom in på Handelshögskolan i Stockholm. Resan fortsatte från ett stökigt Botvids gymnasium till Handels.

– De här kontrasterna har format mig till en kameleont. Jag har alltid anpassat mig. När jag var yngre och började på ny skola såg jag det som en ny chans. Jag trivdes med det, och det har gjort att jag blivit anpassningsbar till nya situationer, säger han.

Att ena stunden umgås med Östermalmskidsen för att sedan ta tunnelbanan till Fittja och nattbussen därifrån har slipat de sociala förmågorna:

– Det har jag fortfarande nytta av. På Hemsö träffar vi ena dagen de största obligationsinvesterarna i världen, i London och Tokyo, för att nästa träffa kommunalrådet i Bjuv. Det är väldigt olika typer av människor. Och man måste ta människor på olika sätt och lyssna på dem. Man kan inte utgå från sig själv hela tiden.

Från Handels gick resan vidare till London. Fokus var investment banking.

– Jag fick mitt första jobb på Merrill Lynch. Av en slump fanns det en vakans inom real estate, hospitality and leisure – det vill säga fastigheter, hotell och casino. Fastigheter lät tråkigt, tyckte jag då. Men jag provade och fastnade.

På den vägen sitter han här i dag. Som vd på Hemsö.

– Jag älskar mitt jobb och är väldigt stolt över bolaget. Jag slängs mellan internationella kapitalmarknaden och kommuner i Sverige, Finland och Tyskland. Jag trivs med att inte göra samma sak varje dag. Det passar en rastlös person som mig.

Det är främst i norra Europa, i länder med skatte­finansierade välfärdsystem, som Hemsös affärs­modell fungerar. 66 procent av bolagets bestånd finns i Sverige, 17 i Finland och 17 i Tyskland. Nils Styfs senaste utlandsresa i tjänsten gick till Berlin. Tyskland är en speciell marknad, förklarar han. Det är Europas största äldreboendemarknad med 16 000 äldreboenden. Sverige har 2 200. Hemsö är välkänt på den tyska marknaden och är med sina 70 enheter landets tredje största ägare av äldreboenden.

– Till skillnad från Sverige är marknaden väldigt fragmenterad och ägs av 5 500 fastighetsägare.

I snitt äger bolagen, som ofta är lokala, två–tre äldreboenden var.

Hemsö gick in i Tyskland för snart tio år sedan och har långsamt vuxit objekt för objekt. Marknaden saknar publika fastighetsregister och är inte alls lika effektiv som i Sverige, vilket är positivt som fastighetsinvesterare, menar Nils Styf.

– På en icke effektiv marknad hittar man fel prissatta objekt. Det är lättare för oss att hitta bra pris. Med små ägare är marknaden ofta trögrörlig. Men vi har kapital och är vana vid att göra affärer med äldreboenden, vilket gör oss mycket snabbare. Det ger oss fördelar i Tyskland.

”Vi skulle kunna bli dubbelt eller tre gånger så stora bara i de marknader där vi är i dag.”

Nils Styf berättar att man för fem år sedan kunde förvärva ett äldreboende med en direktavkastning på 6,0–6,5 procent. Rena fyndet. I dag ligger prime på 4,0–4,5 procent medan direktavkastningen i Sverige har sjunkit kraftigt de senaste åren. Prime ligger på 3,0–3,5 procent.

– Det man ska ha med sig är att det är billigare att låna i euro. Om du köper något i euro så får du ett större gap mellan direktavkastning och räntekostnad än du får i Sverige.

Hittills har Hemsö valt att nästan bara satsa på äldre­boenden i landet, men sneglar nu alltmer mot skolor. I höst står bolagets första skola klar i Zossen utanför Berlin där kommunen tecknat ett 20-årigt avtal.

– Det finns en enorm potential på skolsidan där. Men vi skyndar långsamt och har inga tillväxtmål på någon marknad. Hittar vi bra affärer att göra så gör vi dem. Det är en balans där vissa bolag väljer att tänja på lönsamheten för att kunna växa snabbare, det gör inte vi. Eftersom vi är så pass långsiktiga så tänker vi hur det ser ut om 10–15 år.

Nils Styf har själv gått på skolor både i Nord- och Sydamerika, utöver Europa. I dag utvecklar han och Hemsö skolor i hela Sverige – som Raoul Wallenbergskolan i Bagartorp i Solna. Inom kort utvecklar Hemsö sin första skola i Tyskland.

Nils Styf har gått på skolor över hela världen. Är det något han tagit med sig i sin roll på Hemsö?

– I Sverige har vi en bild av hur en skola ska se ut. Det är inte så den ser ut i resten av världen. Ofta har man ett campustänk kring grundskolan, och det har vi inte haft i Sverige. Nu tror jag att det kommer.

Samtidigt belyser han vikten av att ta ansvar för att göra skolmiljön så trivsam som möjligt för barnen.

– Man minns ju själv sin skoltid. Det kan vara en väldigt bra upplevelse och det kan vara en väldigt dålig upplevelse. Det handlar väldigt lite om tak och väggar – mer om utformningen inne i huset.

Hemsö jobbar med antimobbning, och via arkitektur och utformning vill man minska risken för mobbning i skolbyggnaderna. Med synliga toalettpartier, fönsterpartier ut mot skolgården, lägre skåp som ökar visibiliteten. Faktorer som stärker kontakten mellan elever och lärare.

Generellt är han dock inte nöjd med att många skolbyggnader står tomma stora delar av året.

– Lov, helger, kvällar. Hållbarhetsmässigt är det intressant hur vi kan nyttja byggnaderna vi har på ett bättre sätt.

Han tar Raoul Wallenbergskolan i Bagartorp i Solna som ett exempel, en skola som Hemsö utvecklade för tre år sedan. Där kan man hyra restauranger på helgerna för till exempel födelsedagskalas. Dansstudio och idrottshall hyrs av privata bolag och föreningar på helgerna.

– Kan vi använda skolan mer är det ekonomiskt bättre för hyresgästen. Får vi in mer intäkter gör det så att kommunen betalar en lägre hyra. Sedan är det mer hållbart. Det är idioti att bygga nytt när man inte behöver.

Att växa är inget självändamål för Hemsö. Man har inga pengar på fickan som brinner inne likt en fondstruktur.

Likväl är marknaden enorm, menar Styf.

– Vi skulle kunna bli dubbelt eller tre gånger så stora bara i de marknader där vi är i dag.

I fjol stod det offentligas försäljning till privata bolag i Sverige för fem procent av transaktionsvolymen.

– Att säga att det är en våg att kommunerna säljer ut stämmer inte. Tittar man på statistiken de senaste tio åren brukar det offentliga sälja för mellan 1 och 2 miljarder kronor. Det är otroligt små belopp, menar Nils Styf.

Han får ofta frågan hur mycket en kommun ska äga och hur mycket den ska sälja.

– Jag tycker att kommunen ska äga merparten själv, mellan 60 och 70 procent. Resten privat. Vad är anledningen till det?

Han ställer frågan till sig själv retoriskt.

Jo, du får in en privat aktör som lyfter kompetensen, det blir konkurrens. Då kan kommunen jämföra sig och då blir kommunen bättre.

Han menar att diskussionen om att kommuner förlorar på att sälja till privata aktörer missar många argument. Som att driftkostnaderna kompenseras av att en van utvecklare bygger snabbare och yteffektivare.

– Jag räknade på det där och kom fram till att om vi bygger 1,5 månad snabbare har man tjänat igen den skillnaden. Och det gör vi alltid.

Även restvärdesrisken vill han belysa. Ingen vet hur behovet ser ut om 20 år.

– Det är bra för kommunen att ha ett gummiband, att man kan kliva av när behovet inte längre finns. Det är en riskdiversifiering för dem, och det argumentet kommer sällan upp i de här diskussionerna.

Fler Porträtt

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Porträtt

Långläsning: Den gröna vägen fram

Enkelt. Sedan Johan Knaust var med och grundade K2A har bolaget växt i stabil takt med sitt tydliga koncept: Miljövänliga hyresrätter byggda i trä.

Porträtt

Från utkant till centrum

Stabil. Från korvkiosken på idrottsplatsen till fastighetsbranchens epicentrum. Corems vd Eva Landén har gjort den resan. Nu ska hon leda bolaget in i ett nytt decennium.

Porträtt

Får fart i motvinden

Nybyggare. Allt kändes rätt. Namnet på det nya företaget var catchy, rekryteringarna hade löpt på bra och uppdragsportföljen hade fyllts på i god takt. Nu skulle ingenting gå fel.

Porträtt

”Avkastning behöver inte vara vackert”

RISKFRITT. Med Andreas Wahlén vid rodret har NP3 från Sundsvall fortsatt leverera vad många kommersiella fastighetsägare drömmer om just nu.

Porträtt

Långläsning: Ny kraft tar över efter legend

Snabbt. Tempot har alltid varit högt när det gäller Nyfosa. Transaktionerna har avlöst varandra. Nu tar Stina Lindh Hök över vd-stolen när en legend lämnar plats för nya krafter.

Porträtt

Vill bli störst

Utmanare. Sofia Ljungdahl är ny på jobbet mitt under brinnande pandemi. Uppdraget är tydligt utpekat: Obos ska utmana bostadsjättarna på allvar – i de största svenska städerna.

Porträtt

Spejar efter nya lösningar

Lagspelare. Maria Lidström har stor erfarenhet av komplexa projekt. Men det är inte tekniken som sporrar henne i jobbet. Det är att tillsammans med medarbetare och samarbetspartners finna de bästa lösningarna.

Porträtt

Planerar för nästa steg

Hans skapelse Slättö har kommit en bra bit på vägen, men Johan Karlsson siktar högre. Läs FV:s långa porträttintervju.

Porträtt

”Det här är vad vi har tränat för”

Riskkoll. Niams vd Fredrik Jonsson ansvarar för många miljarder från några av världens största pensionsfonder. Han anser att egenskaper är viktigare än kunskap, tror inte på quick fix-lösningar eller spådomar för att hantera kriser och ogillar överförenkling. Är Niam förberett för att hantera coronakrisen?

Porträtt

Dubbla utmaningar

Beslutsam. Han är röd. Och han är rödblå. När det kommer till populärvetenskaplig personlighetstyp och fotbollssupporterskap, vill säga. Han är också en ledare som för till­fället sitter på dubbla vd-stolar – basandes över 38 000 bostäder. FV träffar Per Ekelund mitt i karriärens mest hektiska läge.

Porträtt

Allt från flyg till badhus

Det ryms allt från badhus till flygplan inom Tagehus investeringar. Men det är fastigheterna som är i fokus när Johan Ljungberg styr tredje generationens företagsbygge in i framtiden.

Robert Fonovich
Porträtt

Han gjorde det oväntade

Vände skutan. Låt dig inte luras av Robert Fonovich timida tjänstemannaframtoning. Det finns en annan växel att peta in då och då. Den behövdes – inte minst när han 2015 blev chef för ett skakigt Catella.

Tillbaka till förstasidan