Planerar för nästa steg

Att se till så att hyrorna kommer in. Det måste väl tillhöra bland de viktigaste om man ska bli framgångsrik i fastighetsbranschen. I den änden startade Johan Karlsson med att springa i trappor, gata upp och gata ner i Norrköping, och dela ut hyresavier åt fastighetsbolaget Magnentus under sin praktikperiod i nionde klass, för sisådär 20 år sedan.

I dag är han tillsammans med sin bror Mikael Karlsson största ägare i Neptunia Invest som i sin tur bland annat äger 85 procent i Slättö Förvaltning, ett bolag som Johan Karlsson grundade 2013. Bolagsgruppen förvaltar fonder som äger fastigheter för 6 miljarder kronor, äger konsult- och tjänsteföretaget Military Work med 120–130 anställda samt dessutom investerar i minoritetsposter i bolag verksamma inom fastigheter, proptech och fintech. Upplägget har varit så intressant att Finlands ”Wallenbergs”, familjen Ehrnrooth via Georg Ehrnrooth, blivit betydande delägare.

Det finns några personer i fastighetsbranschen som har döpt sina bolag efter hemtrakten eller liknande. I Johan Karlssons fall har han använt sig av sin farfar och farmors lantställe Slättö som ligger i Sankt Annas skärgård i Östergötland, ungefär 6 mil från födelsestaden Norrköping. Där tillbringade han sommarloven tillsammans med familjen – mycket möjligt var det paddlingen i havsbandet på sommaren som senare i livet fick honom att ta beslutet att söka till Kustjägarskolan. Något som sedan blivit mycket betydelsefullt för den fortsatta karriären.

– Att anstränga sig för att göra sitt bästa var en självklar del av min uppfostran och tiden vid Kustjägarskolan förstärkte den värdegrunden och satte en tydlig prägel på mitt eget ledarskap.

Efter värnplikten, med en 18 månader lång grundutbildning, var det så dags för en civil utbildning. Johan Karlsson valde en magisterutbildning på Affärsjuridiska programmet vid Linköpings universitet. Till hans mammas förtret blev det dock ingen examen där. Men ett affärstillfälle dök upp och med mindre än hälften av utbildningen kvar valde han att satsa på det.

– Parallellt med studierna i Linköping jobbade jag ibland extra i Försvarsmakten och då man 2009 ställde om från värnplikt till ett anställt försvar så flyttade kustjägarna från Vaxholm till Berga. Politikerna glömde dock bort att lösa det där med bostäder åt de anställda, de fick nämligen inte bo på regementet enligt reglerna.

Försvarsmakten var inte intresserad av att själv bygga bostäder, men behövde snabbt få till en lösning för att det här inte skulle bli ett hot mot rekryteringen. Johan Karlsson såg en affärsmöjlighet och lyckades via eget nybildat bolag erhålla en markanvisning från Haninge kommun. Samtidigt fick han en stiftelse knuten till förvaret att teckna ett blockhyresavtal över 15 år för projektet, trots att det knappt fanns på ritbordet ännu.

Via sin pappas kontakter blev Bygg-Fast involverade i utvecklingen av projektet och de handlade upp entreprenaden från Lindbäcks och såg även till att Hemfosa blev finansiärer och fastighetsägare.

– Jag följde projektet under dess genomförande och hittade där inspirationen till vad som skulle bli Slättö. Haltande började jag förstå mekanismerna i forward funding.

Johan Karlsson var oerhört nöjd med framgången för det första projektet i Haninge.

– Jag hade ju tjänat hysteriskt mycket pengar, 1,8 miljoner, så mycket pengar hade jag aldrig varit i närheten av tidigare.

Men han upptäckte samtidigt att de övriga parterna i projektet hade tjänat 100 miljoner.

–Jag fick en tidig insikt om hur tillgång till finansiering är avgörande för platsen i värdekedjan. Jag hade ju både fixat markanvisningen och fått till blockhyresavtalet, och började fundera på hur jag i framtiden kunde utöka min andel av affären.

Och en framtid med nya projekt fanns i sikte. När de sista etapperna i Haninge färdigställdes, under 2012, lyckades Johan Karlsson vinna ytterligare tre markanvisningar och till dem knyta nya blockhyresavtal med försvaret. Nu gällde det ”bara” att få ihop kapitalet.

Han beskriver själv att nyckeln till framgången i stor utsträckning beror på betydande naivitet från sin egen sida. Samtidigt som bolaget har haft marknaden med sig.

En annan beskrivning skulle kunna vara ”learning by doing”. Många av de som bygger ett eget fondförvaltningsbolag har ofta först gått Handels, arbetat sig uppåt inom fastigheter eller finans för att så småningom testa att starta något eget och då ha med sig ett gott renommé hos möjliga framtida kunder.

Naiviteten stämmer säkert delvis, men hans egen energi är förmodligen en nog så viktig faktor. Med lagom blandning naivitet, företagsamhet och energi kuskade han runt i Sverige under ett halvårs tid för att resa pengar till sin första fond.

Det var Rotarymöten och liknande som gav honom möjlighet att presentera sin idé om att investera i nyuppförda bostadsfastigheter. Han hade hoppats på att dra in 150 miljoner. Dit nådde han inte, men han fick ihop 58 miljoner fördelat på 147 olika investerare.

– Det var mest småentreprenörer och deras gemensamma nämnare var att de satsade egna pengar. Hade de varit tjänstemän som först granskat min erfarenhet så hade det nog gått överstyr. Jag tyckte i och för sig att jag kunde det mesta, men jag tror inte de hade delat den uppfattningen, säger Johan Karlsson och ler.

Genom den där första resningen av 58 miljoner kronor i kapital var fonden Slättö I född. Initialt kallades den visserligen inte så, utan Hyresrättsfonden.

När de första fonderna skapades presenterades investeringarna i de aktuella bostadsfastigheterna som mer eller mindre ”eviga”, men två–tre år efter investeringarna såldes fastigheterna. Johan Karlsson förklarar det med att ambitionerna växte.

– För att attrahera större kapital inför framtida affärer behövde vi ha någon form av track record, det räckte inte med att visa värdestegring på pappret utan realiserade vinster behövdes. Vi avvecklade de första innehaven i samförstånd med investerarna och de fick en mycket bra avkastning. De tre första fonderna gav i genomsnitt investerarna IRR på 29 procent (genomsnittlig årlig avkastning).

Något annat som har varit mycket betydelsefullt för bolagsgruppens expansion var när Johan Karlsson lyckades förmå Georg Ehrnrooth att bli investerare.

– Efter visst tjatande per telefon fick jag chans att bjuda Georg Ehrnrooth på lunch våren 2015 för att presentera en idé om en ny bostadsfond. Enligt hans sekreterare fick mötet ta max 35 minuter. Vårt samtal varade nästan tre timmar och Georg ställde väldigt detaljerade frågor om dörrar och fönster, hyrestillägg för mikrovågsugnar, vår syn på produktionsalternativ i Sverige samt hur vi i teamet tänkte om varandra och vad jag ville i framtiden.

Johan Karlsson var osäker på hur mötet egentligen hade gått men kände att han i vart fall hade svarat på frågorna. Dagen efter hörde Ehrnrooth av sig och meddelade att han tog 30 procent av kapitalet i fonden (motsvarande en investering om cirka 80 miljoner kronor). En förutsättning var att han fick en option att köpa 20 procent av managementbolaget Slättö Förvaltning.

– Jag kontrade med att det gick bra, förutsatt att han själv och ingen annan satt i styrelsen.

Sedan dess har det skett en omstrukturering inom gruppen och numera ägs Slättö Förvaltning till 85 procent av Neptunia Invest, med Johan och Mikael Karlsson som största ägare följt av Georg Ehrnrooth med 26 procent. Dessutom har Gunnar Brock, tidigare vd i både Tetra Pak och Atlas Copco, både gått in som ägare med 5 procent samt tagit plats i styrelsen.

Brodern Mikaels skapelse Military Work, vars grundande även Johan Karlsson var delaktig i, var så intressant för de externa intressenterna att den lades in i gruppen.

– Förutom att ha drivit upp Military Work till vad det är i dag är brorsan min bästa sparringpartner i affärer, säger Johan Karlsson
Neptunia investerar också direkt i Slättös fonder och har placerat drygt en kvarts miljard där, främst i den opportunistiska Slättö Value Add I men även över 50 miljoner kronor i Slättö Core+.

– Vi har återinvesterat nästan allt och med vår variant av pilotskola, med investeringar i våra egna produkter, har vi visat andra investerare att vi har tilltro till vår egen förmåga och att vi är beredda att ta samma risk. De förstår att man tänker jobba hårt då.

”Det är väldigt stimulerande att lära sig av de övriga bolag vi finns med i”

Utöver de här tre kärninvesteringarna äger Neptunia även mindre poster i nytänkande fastighetsutvecklare samt proptech-, och fintechbolag. Bland de senare finns Sveaviken, AVY, Boappa, Nordkap och Netmore.

– Det finns en uppsjö av spännande produkter och bolag, men ofta är de väldigt nischade och ligger långt ifrån att vara lönsamma. Det behövs konsolidering, klustring av tjänster, och vi tror bland annat på att Netmore har stora möjligheter där, säger Johan Karlsson.

Det kan se ut som att fastigheter är på väg att börja spela andra fiolen för Johan Karlsson, men så är det inte enligt honom själv.

– Nej, inte alls. Men det är väldigt stimulerande att lära sig av de övriga bolag vi finns med i. De drivs av personer som vill och kan mycket, det ger både kunskaper och energi som jag kan använda inom Slättös investeringsteman.

Länge var det enbart nyproducerade bostadsfastigheter som Slättös fonder investerade i. De senaste två åren har det dock breddats lite då även logistikfastigheter samt samhällsfastigheter har förvärvats.

De två aktiva fonderna just nu är Slättö Value Add I som har en svensk opportunistisk strategi och Slättö Core+ som är en nordisk corefond. Den opportunistiska fonden ska avyttra tillgångar efter förädling medan corefonden har ett evigt ägarperspektiv.

I den först nämnda fonden ligger bland annat logistikfastigheter för 1,5 miljarder, samhällsfastigheter för 0,5 miljarder samt det uppmärksammade förvärvet av 25 procent i etapp 2 av Oscar Properties projekt Norra Tornen. Därtill var fonden en av grundarna till Randviken.

Johan Karlsson framhåller att paradgrenen fortfarande är nyproducerade bostadsfastigheter, med inriktning på prisvärda hyresrätter i universitetsstäder. Han vill inte riktigt avslöja vad nästa steg är, men helt klart finns en tanke att skala upp den verksamheten betydligt i framtiden.

Vad är det som har format dig mest när det gäller just affärsverksamheten?

– Det är nog en mängd pusselbitar. Bland annat att jag växte upp i en trygg familj som gav mig en oräddhet att pröva nya idéer utan prestationsångest. Dessutom att min praktik hos Magnentus i nionde klass gav en fortsatt anställning under högstadie- och gymnasietiden. Jag fick förmånen att på nära håll se ägaren Magnus Malm arbeta med finansiering och fastighetsutveckling och lärde mig mycket om entreprenörskap där. Sedan är jag tacksam för alla personer som hjälpt mig framåt med råd och kontakter när jag var riktigt grön på det här.

Vilka är det som har hjälpt dig framåt?

– Per Berggren, som nu är ordförande i Slättö, hjälpte mig med en introduktion till Wistrand advokatbyrå och EY. De skapade, pro bono, prospektet till den första fonden.

Det är så många som varit bjussiga på råd och kontakter: Urban Edenström, Anders Lönnqvist, Sven-Olof Johansson för att nämna några. Men ingen har varit lika betydelsefull som Georg Ehrnrooth. Utöver att hans investering har banat vägen för Slättö, gentemot banker och andra investerare, så har hans verkligt betydande insats varit tillgänglighet för stöd och råd – och ibland nyttig kritik.

Du har klara tillväxtambitioner, vad är närmast i sikte?

– Vi vill väsentligt växa volymen inom vår nordiska corefond. Senast under 2021 eller 2022 ska vi också ha gjort någon affär i ett annat nordiskt land.

Vart är ni om sex–sju år?

– Då hoppas jag att vi vuxit till oss och har omkring fem gånger så mycket förvaltat kapital jämfört med vad vi har i dag, det vill säga att vi då förvaltar cirka 30 miljarder kronor.