Bygger nytt i högt tempo

Efter att ha tillbringat några timmar med Elias Georgiadis bekräftas bilden av en hårt jobbande gentleman. 43-åringen håller på att slutföra ett antal nya affärer. Det har bara gått några veckor sedan bolaget han grundat och placerat på börsen, Stenhus Fastigheter, lagt ett bud på ungefär lika stora Maxfastigheter. Det blir tre plus tre miljarder.

– Bolagen passar riktigt bra ihop, liknande segment.

Fastighetsvärlden träffar Elias Georgiadis högst upp i ett av kontorshusen i Marievik, med strålande utsikt över Årstaviken och Tantolundens kolonilotter. Här ha bolaget, sedan ett halvår, sitt kontor. Även det en resa i sig. Tidigare fanns kontoret i en egenägd fastighet i Kungens kurva. En resa i sig, parallell med introduktionen på börsen.

– Vi trivs väldigt bra här. Läget och lokalerna underlättar när vi ska rekrytera.

Hans egen resa har innehållit väldigt mycket, från att bygga upp ett bolag för att förbereda fasadrenoveringar, till att bli ett stort fasadbolag, för att därefter börja äga fastigheter. Plus en massa saker vid sidan om – och i andra länder.

Elias Georgiadis är född i Södertälje och uppväxt i Hallunda i Botkyrka, söder om Stockholm. Hans far hade arbetskraftsinvandrat från Grekland i slutet av 60-talet för att jobba på Scania. Modern hade diverse mindre jobb. När Elias var 14 år drabbades hans pappa av en kraftig hjärnblödning och blev delvis förlamad.

– Då fick jag ta över det mesta när det gäller kontakter med myndigheter, både i Sverige och Grekland. Jag tog hand om mina föräldrar. Vi hade även ett hus i Grekland, några tomter. Jag fick ta stort ansvar tidigt. Vi hade det heller inte så lätt i miljonprogrammet i Hallunda, men vi hade alltid mat på bordet.

På gymnasiet studerade han handel och administration. Någon dröm om att bli entreprenör och affärsman på det sätt han blivit fanns inte. Storebrodern Tomas, i dag CFO i det noterade Stenhus, hade flyttat till Linköping för att studera. Själv valde Elias att efter gymnasiet åka till Grekland för att göra militärtjänst. Det blev en tuff tid där, nära den turkiska gränsen under en nästan rekordkall vinter. När han återvände till Sverige hade han planen klar för sig.

– Tanken var att jag skulle ha ett städföretag, som så många andra greker. Men jag fick en fråga om att bila en balkong i Bromma. Jag hade inga förkunskaper men är händig tack vare att min far låtit mig prova olika saker, så jag sa ja till uppdraget.

Efter balkongjobbet kom en förfrågan om att bila en fasad i city. Sen rullade det på. Kunderna var nöjda och förfrågningarna blev allt fler. Hans nystartade bolag gjorde massor av förarbeten för fasadrenoveringar, isolerade fasader, täckte fönster med mera.

– I tio års tid, fram till 2008 jobbade jag på ställningarna, trots att vi då hade vuxit till ett bolag med 50–60 anställda.

Elias konstaterar att han de flesta veckor jobbade måndag till söndag. Livet på byggnadsställningarna var ibland hårt. Speciellt december var en tuff månad, eftersom många ville få bort plasten från fönsterna och ställningarna inför julen. Men han gillade det.

– Ibland hann vi inte. Jag har tillbringat flera julaftnar på ställningarna och skymtat Kalle Anka på tv:n medan jag jobbat. Men jag älskade det.

Men som om det jobbet inte var tillräckligt så drev han inledningsvis även en livsmedelsbutik i Sundbyberg under några år och därefter ett kafé på Hornsgatan på Södermalm i sju år. Där jobbade han extra under kvällar och helger. Dessutom åkte han hem till sina föräldrar och, på ett osvenskt sätt, lagade mat och umgicks med dem fyra–fem dagar i veckan.

Bolaget, Bygg & Städtjänst i Stockholm AB, hade första året en omsättning på 800 000 kronor. Efter tio år var den 30 miljoner. Fram till dess fanns kontoret hemma i lägenheten i Hallunda. Det fanns ingen anställd administrativ personal. Tillsammans med brodern, som börjat jobba inom bolaget 2003/2004, efter att lämnat en tjänst som lärare, skickade de alla fakturor själva, räknade på uppdrag och lämnade offerter. Kundmöten förlades till kaféet.

Med den kraftigt expanderade verksamheten hyrdes en kontorslokal i Kungens kurva 2007.

Ungefär samtidigt tog bolaget nästa steg genom att förvärva en av sina större kunder, Per Sterner Stenhus, som sysslade med fasadarbeten. Det bolaget var betydligt mindre än det som Elias byggt upp och hade bara fem anställda.

– Jag köpte varumärket. Bolaget var känt inom murning och fasader. Det gav oss en bra plattform för att växa och erbjuda fler tjänster.

I samband med köpet slutade Elias Georgiadis att arbeta på ställningarna.

Det nya bolaget hade växt, fadern hade gått bort, liksom modern några år senare, han hade blivit pappa till sitt tredje barn. Men ett stort steg var också att han blivit ägare till sin första fastighet, Vårberg centrum. Det skedde 2011 via en konkurs­auktion.

– Jag har alltid suktat efter att äga fastigheter, men kunde inte komma åt dem. Men nu hände det.

Det hårda jobbet och allt annat hade dock blivit för mycket.

– Någonstans där började jag få en tung svacka. Jag hade känningar av det periodvis under två års tid. Jag hade haft en överbelastning av kroppen och hjärnan, hela systemet. Kroppen svarade inte som den brukade. Men jag fick en bra guidning. Jag jobbade delvis mycket även under den perioden, men många kollegor hjälpte till på ett härligt sätt och tog mer ansvar, De åren utvecklade mig, och jag blev starkare.

Men Elias Georgiadis konstaterar dock att han inte tagit det lugnare sedan det inträffade: Men han har lyckats fördela och anpassa arbetet på ett mer effektivt sätt samt lärt sig att lyssna på kroppen.

Förvärvet av Vårberg centrum ägde rum via bolaget Sterner Stenhus Fastigheter (det andra affärsbenet hette Sterner Stenhus Fasad), och bolaget var minoritetsägare till närcentret, med 40 procent och Kvalitena ägde resten. Priset på 90 miljoner motsvarade drygt 3 000 kr/kvm för lokalerna och bostäderna.

– Jag hade skrapat ihop allt jag hade för att kunna köpa. Det var hög vakansgrad, och ett ännu större problem var kriminaliteten. Men vi såg uppsidorna och jobbade hårt.

Några år senare såldes fastigheten till Agora för nära 200 miljoner kronor.

En förfrågan från Handelsbanken om att ta över ett konkursbestånd på en handfull orter ledde till nästa steg. Det var ett riskabelt köp, med höga vakanser som dock pressades ner med hårt jobb. När Amasten sedan ville köpa beståndet via en apport­emission blev Sterner Stenhus Fastigheter (där Elias äger 70 procent och brodern Tomas resten) den i särklass största aktieägaren i Amasten med 25 procent.

– Det var första gången jag satte min fot i en noterad miljö. Jag satt i styrelsen. Jag visste inte vad valberedning är, men det var väldigt roligt. Det kändes att jag hoppat upp en nivå.

Får man en chans i förorten så måste man ta den.

Efter två år i Amasten lyckades Elias rekrytera Jan-Erik Höjvall som vd. Även ytterligare några av Höjvalls tidigare meriterade kollegor följde med.

– Planen var städning av tillgångarna, förvaltning och expansion. Jag och Höjvall åkte runt i landet och bestämde vad som skulle vara kvar och inte. Sedan började vi köra stenhårt med att köpa och bygga upp bolaget. Höjvall är en legend inom fastighetsbranschen. Han har en enorm erfarenhet, och jag har lärt mig mycket av honom.

SBB, med Ilija Batljan i spetsen, köpte senare Sterners stora andel i vad som såg ut som ett försök att ta över hela Amasten. Det fullföljdes dock inte eftersom SBB under tiden i stället fått ögonen för Hemfosa.

Georgiadis andel var dock såld, och Amasten hade under innehavet gått från 1 till 8 miljarder i fastighetsvärde. Och kursen hade gått från 2,55 till 8,30 kronor.

Parallellt med det stora aktieägandet hade ett direktägt bestånd byggts upp.

– Den 2 november 2016 köpte vi Hallunda centrum. Jag har mycket känslor för fastigheten där jag växt upp. Jag ser förutsättningar och uppsidor.

Bland annat har man hyrt ut till Sveriges första H&M-outlet och investerat i en stor saluhall. Antalet besökare har ökat från 10 000 till 18 000 om dagen.

Under tio månader från april 2016 förvärvades fastigheter för totalt 1,3 miljarder. Även då tillsammans med Kvalitena, men nu med bröderna Georgiadis som majoritetsägare med 51 procent. Samtidigt hade Sterner Stenhus Fasad blivit en av landets största aktörer med en omsättning på 300 miljoner kronor.

Under 2020 hände massor av saker kring Elias Georgiadis. Under våren köpte man ut Kvalitena, under sommaren sålde man, i en strategiskt bra affär, fasaddelen till Fasadgruppen (som sedan noterades).

– Allt har återinvesterats. Jag älskar att investera.

Och under sensommaren nådde fastighetsbolaget Premia Properties ett bestånd värt 2 miljarder kronor. Premia? Ja, det är det lilla börsnoterade grekiska bolag som Elias fick upp ögonen för efter att ha sålt sin andel i Amasten.

– Grekland har börjat rycka upp sig från sin tioårs­kris. Där har vi köpt på yieldnivåer som är svåra att förstå, upp mot tio procent för modern logistik med starka hyresgäster.

Beståndet består i dag av 200 000 kvm logistik, 36 000 kvm nybyggda skolor och 10 000 kvm livsmedel efter att ha expanderat rejält.

Premia är nu ett av Greklands tio största noterade fastighetsbolag. Sterners ägarandel är 57 procent. Elias Georgiadis är styrelseordförande

I september 2020 inleddes arbetet med att notera merparten av Sterners Fastigheter via det nya bolaget Stenhus Fastigheter. Där ingår hus inom segmenten offentliga fastigheter, logistik/lättindustri, daglig­varu- och sällanköpshandel.

– Många rötter är bättre än en rot. Det ger mer stabilitet, mindre risk och fler möjligheter att förvärva bra fastigheter till rätt pris.

Noteringen ägde rum den 24 november. Balder blev ankarinvesterare efter att 17 potentiella investerare uppvaktats, de flesta positiva.

– Jag kunde aldrig ens drömma om att få med Erik Selin. Det var en upplevelse och en ära att ens få träffa honom. Efter en timmes möte så förstod jag hans storhet. Efter mötet sa han att vi är kompanjoner. Han gick in som ankarinvesterare. Det klickade direkt.

Den 3 mars la Stenhus ett bud på Maxfastigheter – där bland annat största ägaren Öresund (med Mats Qviberg i spetsen) gått med på att acceptera erbjudandet. Utöver det har bolaget på de fyra första månaderna efter noteringen köpt fastigheter för 1,6 miljarder kronor via 14 transaktioner. Snittyielden i affärerna bedöms till 6,0–6,5 procent.

Elias Georgiadis olika företagsbyggen har gått snabbt. Han har sannolikt jobbat hårdare än de flesta, men vill ändå understryka:

– Alla som har varit med mig under dessa 20 år har bidragit i att bygga upp dessa fantastiska bolag. Moral, etik och bra människor skapar tillväxt och social hållbarhet.

Sida skulle flytta till Botkyrka, enligt ett regeringsbeslut, men hamnade i Sundbyberg. Du hade ett lokalalternativ för Hallunda centrum. Vad hände?

– Synd och tråkigt för hela Botkyrka att flytten inte blev av, det fanns lösningar för en etablering av Sida i kommunen men tyvärr så borde vi alla tillsammans ha jobbat hårdare för att se till att det blev verklighet. Får man en chans i förorten så måste man ta den.

Är det inte vågat att investera i en stor saluhall i ett miljonprogramsområde som Hallunda?

– Jag kände att det var en viktig del i centrumet. Den går grymt bra. Det är en saluhall med rätt inriktning för området. Det säljs inte så mycket ostron, räkor och fisk. Det är bland annat grekiska och polska produkter i stället.

Ni har i Stenhus nått 6 miljarder på kort tid, om Maxfastigheter inräknas. Hur stora ska ni bli?

– I början på 2000 drömde jag om att någon gång köpa en fastighet för att äga och utveckla. Jag hade inga speciella mål då, och jag hade inte några mål om att jag skulle bygga upp ett av de största fasadbolagen heller. Men det blev så. Det vi sagt är att vi ska nå 10 miljarder på fem år. Jag vill utvecklas som person, och även bygga upp något stabilt och långsiktig som jag kommer att vara stolt över när jag har fyllt 100 år.