Kampen om hyran

Året hyresförhandlingar har varit, och är hårdare än tidigare år, med historiskt höga yrkanden från fastighetsägarna. Många fler förhandlingar har också strandat än tidigare år och gått till Hyresmarknadskommittén, HMK, som har medlat.

Fastighetsägare anser att de stigande kostnaderna måste kompenseras med högre hyror. Hyresgästföreningen däremot anser att smärtgränsen är nådd för hyresgästerna.

Den trepartsöverenskommelse som slöts mellan Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna under sommaren 2022 innebär att hyresjusteringen ska basera sig på fem olika parametrar och ska baseras på snittet och utvecklingen under de senaste tre åren:

• Utvecklingen av taxebundna kostnader (t ex fjärrvärme, el, vatten och avlopp)
• Utvecklingen av räntekostnaderna
• Utvecklingen av förvaltningskostnader,
• Utvecklingen av BNP
• Utvecklingen av konsumentprisindex exklusive påverkan av räntor och boendekostnader

Överenskommelsen har nu testats skarpt för första gången. Erik Elmgren, förbundschef Hyresgästföreningen, och Rikard Ljunggren, vd Fastighetsägarna GFR, är inte direkt överens om nyttan av överenskommelsen, det är tydligt under debatten.

Erik Elmgren vill se en utveckling av den – den ska snart utvärderas – och vill ha den kvar eftersom den ger långsiktiga spelregler.

– Den här omgången gav mycket insikter. Ramverket och idén bakom är värdefull, säger han.

Rikard Ljunggren är inte riktigt lika nöjd.

– Det är sant att vi är en part i överenskommelsen. Men nu står vi här i februari och två tredjedelar av beståndets hyresförhandlingar är inte klara. Förhoppningarna har grusats lite. Det är tydligt att vi inte haft samma definitioner i de här förhandlingarna. Det i sig är grunden till att vi aldrig har stått så här långt ifrån varandra tidigare.

Han menar att det är fullt rimligt att landa på ett yrkande runt tio procent. Dessutom har merparten av allmännyttan i Sverige också yrkat på samma nivåer. Han är inte imponerat av de lokala förhandlingarna. Precis tvärtemot vad Erik Elmgren anser.

– De fem parametrarna har av fastighetsägarna delats mekaniskt i fem delar, med tjugo procent i varje. Den här överenskommelsen får inte bli ett index. Det ska ju vara förhandlingar, säger Erik Elmgren.

Rikard Ljunggren anser att det är en styrka att ha en mekanik, ett index, som är lätt att förutspå.

– På så sätt kan de årliga hyresjusteringarna hänga med i den samhällsekonomiska utvecklingen. Det är inte rimligt att det är stora skillnader mellan Malmö, Göteborg och Stockholm. Lokala förhandlingar är en av de stora svagheterna i de här förhandlingarna, säger han.

I de färdiga förhandlingarna har snittet på hyreshöjningarna blivit 4–5 procent. Det kan jämföras mot ett vanligt år där hyreshöjningarna har hamnat mellan 1,7–1,8 procent – nivåerna har varit stabila sedan 2000.

I Malmö blev hyreshöjningarna för allmännyttan och de större hyresvärdarna 5 procent. Stockholmshyrorna har nästan klara, där Balder har den lägsta höjningen med 3,25 procent och allmännyttan landade på en höjning med 4,45 procent. För de privata hyresvärdarna har det tagits fram ett ramavtal på höjningar mellan 3–4,75 procent – nu är det upp till varje privatvärd att fortsätta förhandla med Hyresgästföreningen.

Erik Elmgren har tidigare sagt till FV att han inte tror att årets högre höjningar kommer att sätta en standard för kommande års hyresförhandlingar, men han tror på jobbiga förhandlingar 2024 och 2025.

– Med överenskommelsen kommer vi ifrån topparna och dalarna under enskilda år. Jag tror att det är bra. Jag kan förstå att du ser det som en svaghet, men jag ser det som en styrka. De som värmer sina fastigheter med gas i Malmö har nog en annan åsikt. Och de lokala skillnaderna ser man inte med ett index.

Rikard Ljunggren vill slippa tolkningar, eviga förhandlingar och i stället värdesäkra hyrorna över tid. Han menar att bruksvärdet kan parterna sätta lokalt i stället.

– Om vi hade haft ett index nu hade vi fått sänka hyrorna om man räknar bakåt. Vi vill se en långsiktig hyresutveckling. Och visst, systemet måste utvecklas, men kasta inte ut barnet med badvattnet, säger Erik Elmgren.

Rikard Ljunggren kontrar med:

– Jag vet inte om barnet är så mycket att ha. Det blir en oförutsägbarhet för både värd och hyresgäst, säger Rikard.