Knocken: Affärer för 25 miljarder pausade

Förändrade finansieringsvillkor i kombination med högre materialkostnader för projekt ligger bakom att så många planerade affärer skjutits på framtiden, för det är det som det i första hand handlar om. Få affärer har förpassats till papperskorgen.

Fastighetsvärldens redaktion känner till ett 20-tal affärer där processen pausats.

De två största avser Heimstadens planerade försäljning av 15-tal bostadsfastigheter inom tullarna i Stockholm och den andra är EQT:s försäljning av ett paket med ett 60-tal fastigheter inom lättindustri. Båda affärerna kan bedömas ha ett fastighetsvärde på uppåt 5 miljarder kronor vardera. Dessutom finns två normalt sett attraktiva kontorsfastigheter i Stockholms på FV:s lista, en på östra Kungsholmen och en strax utanför tullarna. Utöver det finns bland annat en handfull paket med spridda kommersiella fastigheter, varav några av sämre kvalitet, samt ett flertal bostadsprojekt som ska uppföras.

– Fortsätter utvecklingen i samma riktning med dyrare finansiering och fallande bostadspriser så kommer vi att få se flera bostadsutvecklare gå under. Det vi såg 2017-18 kan då bli en lätt bris jämfört med vad som väntar det kommande året. Vi kommer att få se en del forcerade affärer framöver, säger en av Sveriges mest respekterade värderare till Fastighetsvärlden.

– När det gäller avstannade affärer handlar det ofta om transaktioner bostäder och kontor med låga yielder.

I ett antal affärer handlar det om utländska aktörer som varit tänkta köpare, men som hoppat av sent i processen. I några fall som FV känner till handlar det om anglosaxiska köpare.

– Men vi kommer att få se affärer även fortsättningsvis. Det finns köpare som är redo och det finns säljare som vill avyttra för att exempelvis finansiera obligationslån.

Värderaren, som är anonym liksom övriga FV talat med här, ser dock även ljusglimtar på marknaden.

– Vi har en stark hyresmarknad. Det skapar trygghet i kassaflödena.

En av Sveriges främsta transaktionsrådgivare säger följande om marknadsläget just nu:

– På flera delmarknader är det plötsligt nattsvart. Men det finns undantag. Det är stort intresse för exempelvis handelsfastigheter, även för större fastigheter. Det handlar om objekt som handlas till högre yielder och där köparen kan räkna hem en affär.

Rådgivaren konstaterar att det kan bli mycket sämre utveckling på marknaden.

– Min känsla är att många svenska investerare, liksom många rådgivare, inom specifikt fastighetsbranschen ofta lever i en förnekelsefas i inledningen av nedgångar. Många andra har agerat snabbare kring sin ekonomi och transaktionsverksamhet, exempelvis amerikanska investerare.

En riktig transaktionsräv på investerarsidan säger följande till FV om marknadsläget just nu:

– Det som händer nu är ganska naturligt, Köparna vill ha rabatt och säljarna hoppas på betalt i nivå med tidigare värdering. Det tar alltid lite tid för parterna att hitta varandra. Det kommer att ske efter det tredje kvartalet. Jag tror inte att det tar längre tid. Det kommer att vara fonder och institutioner som går först. Det är alltid lättare att göra affärer med pengar som inte är ens egna, säger transaktionsräven.

Han konstaterar vidare att kapitalmarknaden är svår, att den knappt alls finns. Den alternativa finansieringen är sedan länge inte pålitlig, den är nästan stendöd för många.

En annan ledande transaktionsrådgivare konstaterar att priserna redan förändrats inom många segment. I flera fall har nivåerna gått upp 75 till 100 punkter inom bostäder och logistik, men ligger ganska stilla inom stora delar av retailsegmentet.

– Men det kommer att fortsätt att ske affärer. Det finns köpare som vill investera och säljare som är redo att gör affärer för att de tror att det kommer att bli ännu sämre – eller för att de måste för att få ordning på siffrorna inan det är för sent.

Rådgivaren konstaterar att den extrema osäkerheten, att inte veta hur högt räntan egentligen kan gå eller hur utdragen inflationen kan bli gör det hela ovanligt osäkert. Plus att vad som helst verkar kunna adderas till den perfekta stormen.

– Flera av de listade bolagen är under press. Värdena kommer att skrivas ner en bit men det dröjer nog till fjärde kvartalet, En del bolag kommer behöva sälja. Några kommer att köra i diket.

– Men man ska inte glömma att det mitt i allt det negativa finns något väldigt positivt – och det är förstås hyresmarknaden. Om den förblir relativt stark så kommer vi nog undvika det allra värsta. Men blir det lägre konsumtion, arbetslöshet och tomma lokaler – då spetsas situationen till något som kan bli riktigt otrevligt. Jag hoppas att vi inte hamnar där, säger topprådgivaren.