Bekräftat: Castellum förbereder bud på Norrporten
Bra matchning – Båda sökt nya och starka orter. Castellum har lagt ett indikativt bud på börsaktuella Norrporten och ska återkomma med ett bindande bud senare i månaden, skriver nyhetsbyrån Reuters och hänvisar till personer med insyn i affären.
Castellum handelsstoppades på Stockholmsbörsen till följd av uppgifterna.
Från Castellum bekräftas uppgiften att Norrporten är en möjlig affär och att det just nu utvärderas. För det har Carnegie Investment Bank anlitats som rådgivare.
Den 2 februari 2015 avslöjade Fastighetsvärlden att Norrportens ägare, Andra och Sjätte AP-fonden, arbetade för att notera bolaget vid börsen (läs mer här). Därefter blev det länge tyst tills Reuters i november berättade att Rothschild utsetts till rådgivare samt att Goldman Sachs och Nordea fått bankuppdraget.
Castellum äger fastigheter för 41,9 miljarder (vid årsskiftet) och Norrporten för 25,8 miljarder kronor (Q3/2015).
Båda bolagens VD:ar, Henrik Saxborn och Jörgen Lundgren, har berättat för Fastighetsvärlden, att de vill växa och att de överväger förvärv på för bolagen nya orter.
Fastighetsvärlden kan konstatera att bolagen idag har bestånd i fem gemensamma marknader: Stockholmsområdet, Örebro, Jönköping, Helsingborg och Köpenhamn.
Castellum äger fastigheter i 14 marknader: Storstockholm, Uppsala, Västerås, Örebro, Norrköping (via joint venture), Linköping, Jönköping, Storgöteborg, Borås, Halmstad, Helsingborg, Lund, Malmö och Köpenhamn.
Norrporten äger fastigheter i 11 marknader: Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle, Stockholm, Örebro, Jönköping, Växjö, Helsingborg och Köpenhamn.
Ett samgående skulle ge ett bestånd värt åtminstone 67,7 miljarder kronor, oräknat den värdeutveckling Norrporten haft det sista kvartalet 2015.
Sett till hyresvärde skulle fördelningen per region bli; Öresund 23%, Storgöteborg 21%, Storstockholm 17%, Norrland 15%, Mälardalen 15% och Östra Götaland 9%.
Vid årsskiftet var Castellums belåningsgrad 49 procent men ett rakt förvärv av Norrporten skulle skicka upp den nivån till omkring 67-68 procent. Det är långt över bolagets målsättning om att inte varaktigt överskrida 55 procent.
Men samtidigt skulle Castellum fortfarande ligga skyhögt över sitt krav på en räntetäckningsgrad om minst 200 procent och förvaltningsresultatet per aktie torde öka med 20 procent per aktie.
Castellum som inte önskar för stor finansiell risk kan nog tänkas göra en omedelbar vidareförsäljning av en del fastigheter eller en mindre nyemission för att sammantaget ta ned belåningsgraden till åtminstone 60 procent.
Castellum har även ett innehav av egna aktier som skulle kunna användas som delfinansiering till en mindre del och då göra Andra AP-fonden till aktieägare med 4-5 procent av aktierna, vilket är i paritet med de största svenska aktieägarnas innehav i Castellum. Men åtgärden skulle enbart förändra belåningsgraden marginellt.
Företaget har redan planerade investeringar i projekt och förvärv som kommer dra ytterligare kapital, men en belåningsgrad kring 60 procent och med den betydligt mer långa hyresportföljen i Norrportenbeståndet skulle säkert kunna vara tryggt nog för Castellum.
Andra AP-fonden är, liksom övriga tre av de stora AP-fonderna, en jätte inom fastigheter. Andra AP-fonden äger utöver halva Norrporten även 25 procent av Vasakronan, 50 procent i Cityhold och 41 procent i US Office Holdings.
För den udda och betydligt mindre Sjätte AP-fonden är hälftenägandet i Norrporten en placering som utgör hela 25 procent av fondens tillgångar. Vid sidan av ägande i Norrporten är Johanneberg Campusbo Sjätte AP-fondens enda fastighetsintresse.
Om Castellum köper hela bolaget snuvas börsen på en av de största noteringarna på många år, konstaterar DI. Det har spekulerat att bolaget skulle få en prislapp på 15-17 miljarder kronor.
Aktien i Castellum handelsstoppades vid 17-tiden på måndagen. Vid 08.00 på tisdagen bekräftade Castellum intresset för Norrporten: ”…bolaget för närvarande befinner sig i en utvärderingsfas avseende ett möjligt förvärv av Norrportens fastighetsbestånd.”
Bolaget fortsätter:
”Ett av Castellums kännetecken är målet om att utveckla sitt fastighetsbestånd genom en nettoinvestering om minst 5% av fastighetsvärdet varje år. Det finns många olika affärsmöjligheter för Castellum och bolaget utvärderar därför löpande potentiella förvärv och avyttringar av fastigheter i syfte att utveckla sitt fastighetsbestånd. En sådan affärsmöjlighet är ett förvärv av Norrportens fastighetsbestånd, vilket bolaget också därför för närvarande utvärderar. Idag finns det dock inte någon ytterligare information att förmedla men bolaget avser att informera marknaden om den nu pågående utvärderingsfasen resulterar i att bolaget går vidare och genomför ett förvärv”.
Det induktiva budet fick ett ljummet mottagande av börsen. Castellums kurs stängde på 131,90 kronor på måndagen. Kursen sjönk under tisdagsmorgonen snabbt till 128 på en svagt nedåtgående börs och stängde sedan på 127,90, alltså ner 3 procent på börsen som annars backade 0,5 procent.
Fastighetsvärlden Idag 2016-03-07
