Vakanspilarna spretar – vinnarna och förlorarna

Transaktionsmarknaden, som sjönk med 54 procent under 2023, förbättrades gradvis under året och med den räntenedgång på över en procent som kom sent under året har marknadens optimism ökat. Fortsatt understiger köparnas prisuppfattning generellt sett säljarnas förväntningar men gapet har minskat. JLL bedömer att transaktionsvolymerna kommer att öka under 2024 och att det finns stöd för att vi under året även får se en viss yield-kompression i specifika segment och delmarknader.

– Jag förväntar mig att transaktionsvolymerna kommer att öka med minst 30 procent och att vi mycket väl kan få se lägre yielder inom exempelvis logistik av bra kvalitet i bra lägen under året, säger Thomas Persson, Head of Capital Markets Nordics vid JLL.

När JLL:s experter granskar framtiden för 19 delmarknader för kontor i de tre storstäderna får två av sex områden i Stockholm uppåtpilar när det gäller prognosen för framtida vakansutveckling. Det är ”närförorter” och Kista, som idag har vakanser om 11,9 respektive hela 27,4 procent. För tre är prognosen oförändrad, CBD (5,7), ”övriga innerstaden” (10,2) och Solna/Sundbyberg (12,6). Hagastaden får en nedåtgående prognos från dagens 13,5 procent.

När det gäller hyrorna bedöms de ligga kvar på dagens nivåer, där prime rent i CBD bedöms till 9.200 kr/kvm (FV har hört talas om flera hyror på runt 11.000 kr/kvm). Även yielderna bedöms förbli oförändrade, där den exempelvis i CBD är 4,10 procent.

I Göteborg pekar vakansprognosen nedåt i CBD (12,6) och uppåt i ”övriga innerstaden (9,5) samt i Mölndal och ”övriga Hisingen”.

Prime rent i CBD bedöms till 4200 kr/kvm och bedöms förbli oförändrad. JLL bedömer att hyrorna kan stiga i ytterlägena. Prime yielderna ligger kvar, enligt prognosen. I CBD på 4,55.

I Malmö/Lund-regionen väntas mer förändringar, JLL:s prognos. Vakansnivåerna bedöms förbli oförändrade för fyra av de sex geografiska delmarknaderna. Andelen tomma kontorslokaler bedöms öka i Västra hamnen i Malmö (idag 6,1%) och i Lund (7,6). I CBD är vakansen 9,5 procent. I närförorterna bedöms vakansgraden till hela 18,5 procent.

JLL bedömer att hyrorna kommer gå upp i Västra hamnen, Hyllie och I lund. Prime rent i Malmö CBD bedöms till 3200 kr/kvm. När det gäller yielderna ger JLL en uppåtpil för kontorshus i CBD (idag 5,00), Västra hamnen och i närförorterna. Övriga tre bedöms ligga kvar på dagens nivå)

JLL skriver i rapporten Nordic Outlook Spring 2024 att en ökad polarisering i efterfrågan på kontor med högt tryck på moderna lokaler i CBD som uppfyller krav på ESG är att vänta.

I rapporten lyfts även andra segment. Ett hett tema i Norden är näringslivets återindustrialisering och stora satsningar på elektrifiering, där betydande investeringar ökar behovet av såväl moderna industrifastigheter som bostäder, konstaterar JLL.

– De goda tillväxtutsikterna för industrin och den gröna omställningen ökar efterfrågan på industrifastigheter vilket skapar förutsättningar för utvecklingsprojekt och vi ser en värdepotential både i utveckling av befintliga fastigheter och nya samt möjligheter för investerare att göra attraktiva fastighetsaffärer i dessa framtidsbranscher, säger Daniel Anderbring, Head of Capital Markets Sweden.