(Artikeln och sammanställningen är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 7–8/2019)

De stora institutionerna har olika förutsättningar. De agerar utifrån kapitaltillförsel och allokeringsgrad mot fastigheter.

Medan till exempel Folksam, Humlegården och AMF Fastigheter varit tydliga nettoinvesterare så har AFA Fastigheter, Gamla Livförsäkringsaktiebolaget SEB och Skandia Fastigheter sålt fastigheter för flera miljarder kronor. Även Alecta har varit nettosäljare om endast den svenska fastighetsmarknaden räknas.

AFA är den tydligaste säljaren i Fastighetsvärldens sammanställning. Under de senaste två åren har bolaget avyttrat sex fastigheter i Stockholms innerstad för 5,5 miljarder kronor, varav 4 miljarder i år där försäljningen av Smultronet 6 (med HSB som hyresgäst) på Kungsholmen till tyska Union Investment är den senaste. FV bedömer köpeskillingen där till uppemot en miljard kronor.

Vid årsskiftet var AFA Fastigheters bestånd värderat till 36 miljarder kronor. AFA:s allokering till fastigheter var 17 procent.

– Vi har legat högt, kanske allra högst av institutionerna. Vi har visserligen ett brett spann vi kan röra oss inom, men nu bestämde vi oss för att sälja, säger Tomas Ingemarsson, chef vid AFA Fastigheter, till Fastighetsvärlden.

Skandia Fastigheter har, via åtta transaktioner, sålt förvaltningsfastigheter för 3,5 miljarder kronor, enligt Fastighetsvärldens prisbedömningar. Bolaget har bland annat sålt kontorshuset Boken 6 på Kungsgatan i en affär som då resulterade i nytt rekord när det gäller kvadratmeterpris. FV bedömde köpeskillingen till cirka 1,2 miljarder kronor.

SEB Trygg Liv har under de senaste två åren genomfört åtta försäljningar, men nästan aldrig berättat om det underliggande fastighetsvärdet vid transaktionerna. Fastighetsvärlden bedömer värdet till nästan 4 miljarder kronor.

I Stockholm har bland annat två stora projektfastigheter avyttrats. Först fastigheten Skålen 24 (vita huset) i Hagastaden och nyligen Brädstapeln 13 på Fleminggatan.

Den sistnämnda köptes av Europa Capital, tillsammans med NCAP som operating partner, i en miljardaffär. Europa Capital gör därmed sitt första köp i Sverige. Bolaget kontrolleras av japanska Mitsubishi Estate. Enligt uppgift till FV planerar SEB Trygg Liv för ytterligare försäljningar.

Skandia Fastigheter skiljer sig på ett tydligt sätt från de båda andra storsäljarna. Medan AFA och SEB Trygg Liv inte gjort några projekt-investeringar alls de senaste åren så driver Skandia ett flertal större projekt och har även några riktigt stora framför sig, bland annat i Backaplan i Göteborg.

Även Alecta har hållit ett högt affärstempo. Efter att för några år sedan sålt stora bestånd utomlands har bolaget åter köpt mycket utomlands. I Sverige har bolaget sålt två JV-andelar, dels Stenvalvet, dels ett logistikbolag.

AMF Fastigheter har visserligen sålt tre fastigheter, varav två stora på Kungsholmen för totalt 3,5 miljarder kronor, under de senaste två åren. AMF har dock samtidigt pumpat in flera miljarder i projekt, bland annat Urban Escape, och bolaget laddar för större investeringar i centrala Sundbyberg.

Folksam Fastigheter är den av de sju som tydligast funnits på köpsidan – och även utlovat ytterligare förvärv.

(Artikeln och sammanställningen är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 7–8/2019)