Svåra affärer i fokus när bestånd ska byta ägare

Fastighetsvärlden har i specialmagasinet om samhällsfastigheter (nr 4/2023). med utgivning lagom till Almedalsveckan, pratat med tre ledande rådgivningsexperter om läget på transaktionsmarknaden – och då med fokus på fyra segment.

Samhällsfastigheter:

Joakim Arvius, Colliers:
– Det har varit tvärstopp för det mesta men med Vecturas stora försäljning som ett lysande undantag. Ägarnas prisförväntningar har inte riktigt hängt med ner när räntan har gått upp och många klamrar sig fast vid gamla bokförda värden. Det finns även frågetecken kring operatörernas ekonomi och hyresutvecklingen. Plus att den politiska risken har ökat.

Katarina Sonnevi, Cushman& Wakefield:
– Det är de lågavkastande segmenten som drabbats hårdast, och dit hör både samhällsfastigheter och bostäder. Det finns ett intresse, men det kommer att krävas en prisjustering på runt 100 punkter jämfört med vad många bolag har i sina böcker för att det ska bli affärer. Många investerare är även mer sparsmakade i dag. Det ska vara ett bra läge och en kommun som hyresgäst.

Johan Bernström, Bernstrom & Partners:
– Det är tuffa förutsätt-ningar. Intresset har varit stort i många länder, från både nationella och internationella investerare, men i Sverige har priserna gått upp ganska mycket när efterfrågan varit stor, speciellt från några aktörer. Det krävs att värdena skrivs ner, många har tillgångarna på runt 3,5 procent när det kanske egentligen är 4,5–5,00 procent, vilket är den nivå som den nyligen genomförda affären mellan Nrep och Vectura återspeglar.

Bostäder:

Joakim Arvius, Colliers: 
– Här är marknaden tudelad. Det är svårt för begagnat. Tidigare med nollränta lönade det sig att renovera och höja hyror. Dessa kalkyler går inte längre ihop. Men långsiktigt byggs det upp en ökad efterfrågan i och med att nyproduktionen bromsar.
– När det gäller hyfsat nyproducerade hyresrätter har det lossnat sedan ett tag, med affärer på överraskande bra nivåer. Det finns investerare som vill köpa relativt lättförvaltade bostäder utan teknisk skuld.

Katarina Sonnevi, Cushman& Wakefield: 
– Bostäder har drabbats hårt, både när det gäller begagnat och det mer nyproducerade. Det finns på investerarmarknaden ett sug efter att köpa, men på en annan prisnivå.  Antalet budgivare börjar dock återgå till en mer normal nivå.

Johan Bernström, Bernstrom & Partners:
– Det finns köpare, både aktörer med institutioner bakom och kanske även några privata kapitalstarka familjer. Men många inväntar en annan prisbild och vill nog även se en makroekonomisk stabilisering innan man är redo att göra affärer.

Bostadsbyggrätter:

Joakim Arvius, Colliers:
– I princip stendött. Kalkylerna går sällan ihop, även om marken är nästan gratis. Vissa riktigt starka lägen i Stockholm och ytterligare några större städer kan vara undantaget.

Katarina Sonnevi, Cushman& Wakefield: 
– När det gäller nyproduktionen och byggrättsmarknaden kommer det att behövas politiska beslut – och det ämnet kommer säkerligen diskuteras under Almedalsveckan. Räntebanan har börjat vika nedåt, så många ser möjligheter framåt, speciellt i kombination med om politikerna tar beslut som underlättar för byggkalkylerna.

Johan Bernström, Bernstrom & Partners:
– Dessa affärer kommer från väldigt höga nivåer. Ingen drar i gång några projekt när byggkostnaderna ökat så mycket, även om de åter är på väg ner. Efterfrågan är dock enorm, så det kommer nog att lossna.

Offentliga kontor:

Joakim Arvius, Colliers: 
– Även här är det tufft. Det finns inte längre några naturliga köpare. Många tror att hyrorna kan vara på väg ner när det är dags för omförhandling och att kanske även ytan då minskas. De statliga verken har dessutom en hög jobba-hemma-faktor.

Katarina Sonnevi, Cushman& Wakefield: 
– I Stockholm har kontorsmarknaden varit ganska fungerande, i alla fall inom tullarna. Det har visserligen varit färre bud och längre processer. Det har varit svårare ute i landet. När det gäller myndigheter som hyresgäster så finns det numera en något större risk än tidigare, kassaflödet är inte helt säkert för alltid. De flyttar ibland.

Johan Bernström, Bernstrom & Partners:
– Här finns ett bra intresse, inte minst för domstolsbyggnader och liknande, med långa kontrakt, bra motpart och ofta fina fastigheter. Även för vanliga ”myndighetshus” i regionorter är det intresse där yielderna ligger på runt 6,5 procent numera. Det är ofta stabila kassaflöden och där alternativet vid flytt, nyproduktion, ofta är för dyrt.

(Panelsvaren ovan är en del av en längre text om transaktionsmarknaden, ur magasinet Fastighetsvärlden nr 4/2023.