Så ska energifyllt Oscar Properties nå 20 miljarder

Oscar Properties (version 2.0) vill främst öka beståndet inom lager/logistik och industri, men även kontor är aktuellt – men där är bolaget rent procentuellt något överviktat idag. De tre segmenten ska stå för 30 procent vardera, enligt målet.

– Vi ska nå 20 miljarder under en treårsperiod, varav bland annat 8 miljarder via förvärv och 3 miljarder från projektutveckling, säger vd Oscar Engelbert.

Förvärven ska ske till en yield på minst 5,5 procent.

Förvärven på 8 miljarder kronor ska ske med banklån till 5 miljarder, resten ska komma från den löpande verksamheten och sålda byggrätter samt pengar från Primusförsäljningen. Utsikterna för kapitaltillförsel från emissioner ser idag små ut med tanke på den pressade aktiekursen. För att nå 20 miljarder räknar OP även med en värdeuppgång på 1,5 miljarder kronor och en uppgång på det som ska köpas in på 0,6 miljarder kronor.

Fastighetsvärlden: Du var en hyllad bostadsutvecklare. Hur roligt tycker du att det nya ni gör numera är?

– Jag tycker det är jättekul. Allting har sin tid, jag hittade ingen affär då. Nu har vi en affär och jag brinner för detta, Det är superkul att växa, leverera enligt målen och vi har dessutom ett fantastiskt team för det vi gör. Alla har kavlat upp ärmarna. Vi har nu lagt en bra bas inför framtiden, säger Oscar Engelbert.

– Vi har haft några tuffa år bakom oss. Krisen gjorde att vi påbörjade en ny resa. Nu är det roligt att gå till jobbet.

Målet är alltså att nå ett fastighetsvärde på 20 miljarder kronor till slutet av 2024. Beståndet är idag värt 6,9 miljarder efter att bolaget på 15 månader gjort tre större förvärv och elva mindre eller medelstora köp.

– Geografiskt är vi öppna för att köpa överallt i Sverige. Därefter kan det bli aktuellt att sälja, kanske för att bilda kluster.

På köpradarn finns det mesta, utan bostäder och samhällsfastigheter.

– De är för högt värderade, men även logistik har på kort tid blivit mycket dyrare, säger Oscar Engelbert.

28 procent av förvaltningsbeståndet idag finns i 08-området. Där, och även i många andra orter, ser bolaget en hyrespotential. Målet är att öka dagens snitt på 930 kr/kvm till över 1.000 kr/kvm.

Planen är även att pressa ner vakansnivån rejält. Idag är ytvakansen 14 procent och den ekonomiska vakansgraden är 11 procent. Målet är att nå 5 procent i beståndet som man förvaltat ett tag. Vakanssiffran i övrigt kan vara högre eftersom bolaget räknar med att ibland förvärva fastigheter med en högre vakansgrad.

Även det genomsnittliga hyresavtalet ska bli längre. Dagens WAULT på 3,6 år ska om tre år vara över det 5 år. En ökning av andelen lager och industri kommer bidra till längre snittkontrakt eftersom löptiderna inom de segmenten vanligtvis är längre än inom kontorssegmentet.

– Vi är nu åtta personer i förvaltningsteamet och teamet kommer växa i takt med beståndet. Vi tar även hjälp av lokala förmedlare. Den tekniska förvaltningen är extern, säger Marc Siösteen, förvaltningschef, som tillträdde sin nya roll för sju veckor sedan och som har ett längre förflutet från Hembla/Victoriahem.

– Vi ska vara superhungriga på att hyra ut lokaler, på samma sätt som vi var duktiga på att sälja bostäder, säger Engelbert.

2024 ska 30 procent av fastighetsvärdet i portföljen kommer från vardera segmenten kontor, lager/logistik och bostäder. Övrigt summerar resten.

– Idén med att ha olika ben medför att vi minskar riskerna i portföljen.

Idag, utifrån fastighetsvärdet på 6,9 miljarder kronor, utgör kontor 38 procent, industri 22 procent, lager/logistik 13 procent och ”övrigt” 27 procent.

– Vi tittar på väldigt mycket affärer just nu, både större paket och styckeaffärer, säger Fanny Algstedt, investeringsanalytiker vid Oscar Properties.

Beståndet idag innehåller 87 fastigheter som finns i västra 43 kommuner, med ett fokus på Stockholmsområdet och Skåne.

Mycket den senaste tiden har handlat om förvärv och så ska det vara även framöver. Men bolaget har även sålt projekt/projektfastigheter för 1,5 miljarder kronor under den senaste perioden. Utöver försäljningarna av Primus på Lilla Essingen (det sista spåret av den tidigare bostadsutvecklingen) har bolaget även gjort en mindre försäljning som inkluderas i den summan. Dessutom har bolaget avyttrat förvaltningsfastigheter för 400 miljoner ur Valerum (för 5 procent över förvärvspriset). Ur det sistnämnda räknar bolaget med att sälja för ytterligare 200 miljoner kronor under 2022.

Under 2021 hade Oscar Properties hela 59 styrelsemöten.

– Det kommer att vara hög aktivitet även i år, säger Oscar Engelbert.

Oscar Properties team har identifierat stora projektmöjligheter, bland annat 30.000 kvm i det stora förvärv som bolaget gjorde i Älvsjö/Västberga. Det handlar om såväl lager, kontor som industri.

– Det gäller flera av fastigheterna. Vi kommer inte bygga på spekulation, vi kommer att hyra ut först. Men vårt mål är att det ska vara klart inom tre år, säger Engelbert.

Det är områden som kan bedömas öka i attraktivitet när flera likande områden för lättindustri trängst bort när bostadsutveckling prioriterats.

För att hålla risken nere ytterligare har bolaget beslutat att projekt maximal får utgöra 10 procent av balansräkning.

Totalt har Oscar Properties identifierat 189.000 kvm byggrätter i beståndet. En del kända av säljarna, andra inte.

Finansieringskostnaderna ska minskas från dagens höga 4,4 procent till 3, vilket är möjligt nära dyra avtal inom kort löper ut.

– Att få ner snitträntan är vår främsta prioritering. Det är viktigt att vi får ner våra finansiella kostnader. Nivån 3 procent ger en räntebesparing på 73 miljoner kronor per år baserat på skuldsidan per Q4 2021, säger Sara Ekesiöö, finansanalytiker vid Oscar Properties.

Soliditeten ska aldrig understiga 30 procent och inom 3 år uppgå till minst 40 procent. Oscar Properties har även målet att nå investment grade, IG, inom tre år.