Redo att slå klorna i nedgångens offer

Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nummer 1/2018.

Ljudet av metall som träffar metall ekar över Stora torget. En grävmaskin jobbar sig systematiskt ner i marken i det som i framtiden ska bli en trottoar. Det är en lugn januarimorgon i Barkarbystaden i Järfälla utanför Stockholm. Blombutiken i köpkvarteret Flottiljen rear ut det sista efter julen.

För några veckor sedan var det rea på en helt annan typ av vara två kvarter bort.

Veidekke erbjöd då lägenheter i sitt nybyggnadsprojekt Barkarby Metropol till en rabatt på 100.000 kronor per rum.

– Det var hysteriskt på Black Friday. 
Bussen var helt full. Chauffören sade åt folk att de måste kliva av för säkerheten, berättar Christina Odisho som står och väntar på bussen vid hållplatsen utanför Flottiljen.

Hon bor i Barkarbystaden i Järfälla sedan två år tillbaka tillsammans med sin man och fyra barn. Fram till 2030 ska det byggas 18.000 
bostäder och lokaler för 10.000 arbetsplatser i området. Under hösten 2017 började ett stort antal bostäder komma ut på marknaden i den nya stadsdelen och i takt med att utbudet ökade blev det svårare att sälja.

Det är en trend som syntes i flera stora utbyggnadsområden förra året och som gav avtryck på prislapparna vid bostadsköp generellt. Efter flera år av skenande bostadspriser, med årliga ökningar på 10–15 procent, vände kurvan plötsligt ner.

Priserna för bostadsrätter dök med 11,6 procent i Stockholm mellan augusti och december enligt Valueguards bostadsprisindex. Priset på villor i Stockholm gick ner 9,8 procent.

I Sverige som helhet sjönk bostadspriserna med 7,8 procent under oktober–december och sett till hela året sjönk priserna med 
2,5 procent.

Nedgången gjorde att snittpriset för bostadsrätter i Sverige i december var tillbaka på samma nivå som i juli 2016, enligt Svensk Mäklarstatistik.

– Jag har vänner som köpt lägenheter och som är oroliga över att priserna ska fortsätta sjunka, berättar Christina Odisho.

Det är inte bara bostadsägare som är bekymrade.

Under hösten och vintern har bostadsutvecklare övertrumfat varandra med kreativa lösningar för att få fart på försäljningen. Att byggbolaget Veidekke i november valde att sälla sig till Black Friday-trenden var ingen slump.

– Vi märkte att många aktörer släppte bostäder samtidigt och att försäljningen inte gick av sig självt. När vi pratade om hur vi skulle öka intresset i handelsplatsen Barkarby kom vi fram till att det skulle 
passa att koppla det till Black Friday, 
berättar Jonas Engelman, kommunikationschef på Veidekke Bostad.

Erbjudandet gällde 20 bostäder under en månad. Hälften blev sålda under kampanjen.

– Vi tycker att det gick bra. Kampanjen gav ett avtryck i försäljningen. Det är också något vi har sett att säljstödjande kampanjer gjort tidigare, säger Jonas Engelman.
Veidekkes konkurrenter har testat andra grepp för att anpassa sig till det nya marknadsläget och stimulera människors köpvilja. Att sälja lägenheter färdiginredda, slå ihop små lägenheter till större, ge rabatt på avgiften och ändra upplåtelseform är några exempel på det.

En rundringning som Fastighetsvärlden gjort till 30 bostadsutvecklare visar att nästan hälften gjort någon av dessa förändringar. Vid sidan av de kreativa lösningarna har inbromsningen gjort att bolag som Tobin Properties, Oscar Properties och SSM tvingats skjuta bostadsprojekt på framtiden. I december valde dessutom hårt pressade Tobin att låta Klövern gå in som ny huvudägare för att på så sätt tillföra kapital till bolaget.

Hur blev det då så här? Ända sedan uppförandet av miljonprogrammet har Sverige präglats av ett lågt bostadsbyggande. I kombination med en snabbt växande befolkning har det resulterat i en skriande bostadsbrist. Bristen på bostäder har i sin tur, tillsammans med en hög sysselsättning och låg ränta, drivit upp bostadspriserna till rekordnivåer de senaste åren. Prisuppgången har gjort att det blivit vanligare med spekulation i bostäder, vilket trissat upp prislapparna ytterligare.

De höga marginalerna har gjort att bostadsproduktion kommit att betraktas som en bransch där det varit nästintill omöjligt att misslyckas. Och nu har byggandet tagit fart.

I oktober förra året hade 160 olika byggherrar bostadsprojekt på gång bara i Stockholms stad.

– Bostadsmarknaden har varit en guldgruva för många. Många nya aktörer har gett sig in i den, flera har varit lyckosamma och då har det kommit fler som försökt rida på den vågen, säger Mona Kjellberg, analyschef på konsultbolaget Juni Strategi.

Under 2016 färdigställdes så många som 46.000 lägenheter i landet enligt SCB. Det är det högsta antalet sedan 1992.

Tyvärr var det till viss del fel typ av bostäder som byggdes.

Många bostadsutvecklare satsar nämligen på exklusiva bostäder riktade till medel- och höginkomsttagare.

– Det finns ett stort behov av bostäder, men människor med en lägre betalningsförmåga har ofta inte råd med nyproduktionen. Därför blir kundgruppen begränsad, säger Mona Kjellberg.

Under slutet av 2016 och början av 2017 började så flera bostadsutvecklare ställa sig frågan om det fanns en risk att vissa marknader kunde vara på väg att bli mättade.

Efter att ha fått frågan flera gånger valde Juni Strategi att göra en genomgripande analys av Stockholmsmarknaden. I undersökningen som presenterades i december kartlade de alla kommuner i länet utifrån pågående projekt, försäljning, flyttströmmar och betalkraft hos kunderna. Slutsatsen blev att flera delar av marknaden har tillräckligt utbud av bostäder för tre år framåt.

– Vi ser att marknaden är mättad i områden som har ett väldigt likartat utbud som är koncentrerat till samma plats. Järfälla och Upplands Väsby är exempel på sådana områden, säger Mona Kjellberg.

Det hon reagerat på i kontakt med kommuner och bostadsaktörer är hur de gjort sina analyser.

– När vi pratade med byggherrar och kommuner trodde samtliga att det var just deras område som skulle vara bäst på att locka nya invånare. Vi slogs av att de hade ett väldigt lokalt synsätt med ungefär samma argument: nytt och fräscht, välplanerat, nära till natur och bra kollektivtrafik, säger hon.

Stockholms stad – Utbud nyproduktion och andrahandsmarknaden

Järfälla kommun – Utbud nyproduktion och andrahandsmarknaden

Förutom ett kraftigt ökat utbud av nyproduktion har skärpta amorteringskrav och riksbankens avsikt att höja reporäntan senare i år bidragit till att hushållen håller hårdare i plånböckerna.

Vid sidan av det har flera partier öppnat för att successivt ta bort ränteavdraget, och bankerna har dessutom skärpt kraven vid utlåning, vilket gör att en del av dem som faktiskt vill köpa bostad inte får lån. I förlängningen kan den svalnande efterfrågan leda till att en del bostadsutvecklare får ekonomiska bekymmer, spår analytiker.

– Bostadsutvecklarna har och kommer få problem. Det syns inte minst på börskurserna. För de som inte har starka finanser kan det bli kärvt. Samtidigt finns det mycket kapital som kan komma in från annat håll. Projekt kan komma att överlåtas och mindre utvecklare kan behöva söka stöd hos större aktörer, vilket vi till viss del redan börjat se, säger Tor Borg, analyschef på JLL.

Samtidigt som det förändrade marknadsläget innebär problem för en del hoppas andra att det ska generera affärsmöjligheter.
I april väntas till exempel Nordic Property Investment starta Sveriges första fond som ska tjäna pengar på att marknaden viker. Inledningsvis planerar fondbolaget att köpa nyproducerade bostadsrätter till ett rabatterat pris så att projekt kan avslutas, för att sedan sälja lägenheterna vidare när marknaden vänder upp. Beroende på hur marknaden utvecklas kan det också bli aktuellt att köpa hela projekt.

Transaktionsrådgivarna på konsultbolagen har också märkt av ett ökat intresse från investerare som undrar vart marknaden är på väg. Både inhemska och internationella aktörer håller ett vakande öga över utvecklingen.

– Det finns ett antal aktörer därute som sitter med kapital och ser en möjlighet att kliva in på den här marknaden. De hovrar runt marknaden, försöker förstå den och vara där när möjligheter ges. För de väletablerade aktörerna finns också alltid ett intresse att fylla på sin stock, säger Dan Epsten, associate director på JLL.

Dippen på marknaden är dock begränsad till privatbostäder och affärer med byggrätter. JLL, CBRE och Brunswick har inte sett att oron påverkat försäljningen av befintliga bostadsfastigheter.

– Prissättningen på befintlig stock har inte påverkats alls och jag har svårt att se att den skulle utvecklas negativt i det klimat vi har idag, säger Dan Epsten.

Trots oron som spritt sig på bostadsmarknaden så tror de flesta bedömare att prisnedgången är tillfällig och att risken för en bostadskrasch är liten.

De främsta argumenten för det är att det finns ett stort behov av bostäder, BNP går som tåget, räntan är låg och de flesta människor har jobb att gå till.

Konjunkturinstitutet (KI) bedömer i en analys att bostadspriserna i Sverige kommer att sjunka med 2 procent i år för att sedan stiga igen under 2019. Bostadsinvesteringarna, som stigit kraftigt sedan 2014 och varit en viktig faktor till den positiva BNP-tillväxten, kommer därmed plana ut. Men institutet bedömer att industriexporten kommer att ta dess plats i att driva på BNP.

KI skriver samtidigt att boprisfallet är oroväckande och varnar för att ett större och mer långvarigt prisfall skulle kunna få märkbara negativa konsekvenser för både konsumtion och investeringar, med följdeffekter på hela ekonomin.

Stellan Lundström, professor emeritus i fastighetsekonomi vid KTH, delar KI:s bedömning om att prisnedgången är tillfällig.

– En krasch är väldigt osannolik eftersom de fundamentala förutsättningarna är bra, men en ordentlig prisnedgång kan vi få se, säger han.

Han tycker att de politiska åtgärder som gjorts för att minska människors lånebörda hade kunnat ske i något långsammare takt.

– Det enda vi ser som kan vara en fara är att riksdagen har verkat för att folk ska ta mindre lån och använda mer eget kapital. Från början har det inte hänt så mycket men nu ser vi en ganska kraftig inbromsning. Jag tycker att man hade kunnat vänta med skuldkvotstaket, säger han.

Han anser även att bostadsutvecklare har anledning att vara självkritiska.

– Byggherrarna skulle ha gjort lite mer djupgående analyser: hur många hushåll har vi som kan köpa på den här nivån?

Stellan Lundström utesluter inte att en fortsatt nedgång skulle kunna påverka den kommersiella fastighetsmarknaden.

– Följderna kan komma om bankerna börjar strypa krediterna. Nu har vi inte sett det riktigt än. Fastighetsbolagen har lärt sig hur de ska göra sina kalkyler, man har positiva kassaflöden, det hade man inte vid fastighetskraschen i början på 90-talet.

Den fråga som många nu ställer sig är hur bostadspriserna kommer att utvecklas under 2018.

Tor Borg på JLL tror att det nya amorteringskravet som träder i kraft i mars kan göra att vissa köpare får bråttom att slutföra en affär.

– Det skulle kunna dämpa prisnedgången eller till och med få priserna att ticka uppåt. Om det inte sker något dramatiskt med konjunkturen tror jag att bostadspriserna kommer att stabiliseras inom ett halvår, säger han.

Mona Kjellberg konstaterar att priserna ofta brukar gå ner i slutet av året och att det därför blir intressant att se vad som händer de närmaste månaderna.

– Jag tror på relativt stillastående priser under 2018. Det kanske blir en liten prisnedgång, men ingen krasch eller så. Det är ganska naturligt med en nedgång när vi haft så stark prisuppgång under flera år, säger hon.

I Barkarbystaden gör sig Christina Odisho redo att kliva på sin buss.

Hon och familjen har ett förstahandskontrakt i en hyresrätt, och följer därför utvecklingen på bostadsmarknaden noga.

– För vår del vore det bra om priserna 
går ner ytterligare. Då skulle vi kunna köpa en bostad. Det är dyrt att bo i hyresrätt, säger hon.