Bildextra: Offensivt Örebro i fokus

Lena Rådström Baastad, landshövding Örebro län och tillika ur-Örebroare, inledde den fullspäckade dagen.

– Örebro har gjort en resa, från skostad till storstad, från högskola till universitet, med AI-spets. Regionen, tillsammans med kommunerna och näringslivet jobbar hårt för att möta de behov som finns. Vi har ett gynnsamt geografiskt läge, men vi har inte nöjt oss med att tåg och bilar bara svischar förbi. Det har framgångsrikt satsats på logistik och stadsutveckling som inte sitter fast allt för mycket i byråkrati.

Men landshövdingen såg även flera utmaningar framöver och hon hade en tydlig önskan för framtiden.

– En viktig pusselbit saknas, den snabba tågförbindelsen mellan Stockholm och Oslo. Jag hoppas att sträckan ska in som en del i den nationella planen framöver.

Hon lyfte även klimatfrågan och ytterligare samarbeten som nödvändiga framöver.

Robert Boije, chefsekonom SBAB Bank och som studerade i Örebro, intog därefter scenen.

– Vi ser tydligt att vi är på väg in i en lågkonjunktur, men vi tror inte att det blir så superdramatiskt när det gäller nedgång i BNP. Men lite mer oro känner jag när det gäller inflationen, speciellt den underliggande inflationen. Men den är förhoppningsvis på väg ner snabbt.

Boije underströk att Riksbanken måste se läget för just Sverige, och inte endast leka ”följa John”.

– Vi tror på en sista höjning i september och därefter sänkning i april.

SBAB har sedan länge spått en nedgång i bostadspriserna med 20 procent från toppnivåerna våren 2022. Priserna för lägenheter har fallit med 9 procent och villor med 12 procent.

– Hösten, efter alla visningar i augusti, har ett lägre utbud. Vi får se då om vi ska revidera vår prognos. Det är inte roligt att tillverka bostäder idag. Det är deppigt, även i Örebro, sa Robert Boije som konstaterade att det råder ett en överproduktion av både villor och bostadsrätter i Örebro enligt SBAB:s indikator.

Han konstaterade avslutningsvis att det är problem att markpriserna från kommunerna inte faller på likande sätt, vilket försvårar nyproduktionen. Boije sa att 2024 kommer att bli ett förlorat år när det gäller nyproduktion.

Därefter styrde Fastighetsdagen Örebro över till att belysa näringslivet i Örebro län.

– Det är en urstark utveckling i Örebro. Nyckeltalen är väldigt starka över tid. Bruttoregionalprodukten sticker ut i jämförelse med andra regioner, sa Göran Dahlén, Näringslivsdirektör Örebro kommun, som intog scenen tillsammans med Kristian Franzén, VD Midagon och David Karlsson, Managing Director Mondi Örebro.

– Många andra regioner har sin tydliga nisch. Vi har lite av allt, eller mycket av allt, sa Göran Dahlén som berättade att de tolv kommunerna i regionen träffas en gång i månaden för att diskutera näringslivets utveckling.

Efter den första fikapausen var det dags för Fastighetsdagen Örebro att fokusera på bostäder, hållbar stadsutveckling samhällsfastigheter och arkitektur.

I programpunkten ”Hur får man ihop kalkylen för bostadsbyggande?” medverkade Ulf Rohlén, VD ÖBO och Erik Norrman, affärschef transaktioner Svefa.

– Entreprenadkostnaderna är på väg ner, men räntorna äter upp det mesta. Det är svårt att sälja på ritning, men lättare på inflyttningsklart. Få byggherrar startar produktion på under 50 procent sålt och bankerna kräver finansiering, sa Erik Norrman som konstaterade att Örebro i statistiken inte sticker ut på något dramatiskt sätt.

Ulf Rohlén konstaterade att det nu är omöjligt att få ihop kalkylen. Flera av de projekt som bolaget håller på med nu sker dessutom med investeringsstöd.

– Det är en tuff bransch. Jag tycker även att bankerna måste ta lite långsiktigt ansvar. Vi ser att vi får relativt bra priser på entreprenadkostnader just nu. Det är mycket att fundera över, sa Ulf Rohlén.

Han berättade att bland de stora allmännyttorna runt om i landet endast är Linköping och Umeå som bygger. Rohlén konstaterade att befolkningsökningen i Örebro dessutom för tillfället är lite under önskad nivå.

Därefter var det dags för trion Maria Lidström, VD Stenvalvet, Anna Marand, projektutvecklingschef Sverige, Hemsö och Cecilia Vestin, VD Kåpan Fastigheter att inta scenen.

– Det borde vara mer aktivitet i kommunerna om prognosen kring hur många fler 80-åringarna det kommer att finans 2030 stämmer, sa Maria Lidström som uppmanade kommunerna till att utmana och använda Stenvalvet.

Samhällsfastigheter har under den senaste tiden hamnat i skottgluggen rejält efter att den tidigare snabbväxaren SBB hamnat i stora ekonomiska problem – vilket lyft debatten kring om kommuner och regioner ska äga fastigheter eller vara hyresgäst.

– Det behöver inte endast vara äga eller hyra. Vi i branschen måste lyfta de grå nyanserna för att se samverkan och hitta innovationsmöjligheter, sa Anna Marand, vid Hemsö.

Cecilia Vestin sa att många långa processer stoppar utvecklingen:

– Det är mycket som påverkar. Det handlar delvis om att utbilda varandra för att få till snabbare processer för att få igång byggandet.

Därefter var det dags för Fastighetsdagen Örebro att belysa ett stadsutvecklingsprojekt som väckt uppmärksamhet runt om i landet: Bostadsområdet Tamarinden – där det skapas ett lokalt energisystem, som nu går igenom flera prövningar för att se hur lagligt det är.

– Fullt utbyggt gör det att det här området använder 30 procent mindre energi. Tamarinden i all ära, men vi gör detta för Örebro och det går att utveckla ytterligare, sa Jonas Tannerstad, Chef el och automation ÖBO.

Serneke är en av de fem byggherrarna i Tamarinden. Ola Serneke, VD Serneke Invest, berättar att han sedan tidigt i karriären varit intresserad av ämnet och att han redan som ung tillsammans med sin far experimenterade inom området.

– Lagstiftningen är på många sätt inte bra, vilket bidrar till att investeringar inte blir av och att det blir för dyrt. Det vore bättre att stimulera och tillåta lokala nät. Kan lokala områden ta hand om topparna själva, så skulle det bidra till att göra stamnätet säkrare, sa Ola Serneke och konstaterade att dagens regler är skapade för väldigt länge sedan innan dagens möjligheter fanns.

Jonas Edblad, SAR/MSA, Wingårdhs, berättade om arkitekttrender och även hur Kulturkvarteret (där Fastighetsdagen Örebro äger rum) kom till, där det utlystes en arkitekttävling 2014 som Wingårdhs vann. Kulturkvarteret ägs av kommunala Örebroporten.

Efter lunch var det dags för Castellum att prata om ekonomiskt lyckade gröna satsningar. Bolaget har i dagsläget 242 miljöcertifierade fastigheter – och fler ska det bli. Presentationen hölls av Per Gawelin, VD Castellum region Mitt och Filip Elland, Hållbarhetschef Castellum. I Örebro har bolaget 51 fastigheter, varav hälften av lokalytan miljöcertifierad. I staden har bolaget under de senaste åren utvecklat bland annat Citypassagen, invid resecentrum.

– Där finns bland annat solceller på fasaden, självklart idag, men inte när investeringsbeslutet togs. Det finns regnvattenspolade toaletter och mycket annat intressant, sa Per Gawelin.

Bolaget har även i närheten utvecklat Kvarteret Korsningen, med träkonstruktion.

– Vi ville göraren noll-CO2-certifiering, utan att göra avkall på de avkastningskrav som vi har. Det har varit en spännande resa och vi har lyckats.

Filip Elland konstaterade att det går snabbt. Det som var smått revolutionerande 2019 kan idag ses som standard vid projekt.

– Vi har mycket tankar för framtiden. Vi har sedan 2019 år ett ambitiöst solsenergiprogram igång om att bygga 87 större anläggningar till 2025. Vi har till idag redan installerat 87, varifrån 12 procent av vårt behov kommer sa Filip Elland.

Corem, som bantat sitt bestånd i Örebro de senaste åren, har lokalt utvecklat projektet Örebro Entré där bland annat Scandic är hyresgäst och man har även tecknat ett stort avtal med Länsstyrelsen och med WSP och Trafikverket. Curt Grundman, uthyrningschef projektutveckling, talade till programpunkten ”Så blir kontoret åter attraktivt”.

– Min spaning är att läget förstås är viktigt, helst när resecentrum. Det gäller annars att komma åt företagets totala budget, mer än att diskutera kvadratmeterpriser. Vi måste hjälpas åt kring hur hyresgästen kan få sina anställda åter till kontoret.

Karin Witalis, Associate Director Colliers EMEA Research, tog därefter vid och breddade segmentsbilden genom att även inkludera industri- och logistikfastigheter och även hela Europa – som ingår i hennes ansvarsområde.

– Örebro har ett superbra läge i Sverige, inte minst för centrallager, där man även når Oslo.

Witalis konstrade att det finns en stor efterfrågan på närlogistik, vilket i många storstäder runt om i Europa medfört logistikbyggnader i flera områden. Hon berättade även att det finns en stor efterfrågan kring kyl- och frysfastigheter och att kraven kring hållbarhet ökar snabbt.

– Det kommer gradvis troligen även bli allt svårare att bygga på tidigare jordbruksmark även i Sverige. Det finns länder i Europa idag som inte längre tillåter det.

Därefter var det dags för två logistikjättar att inta scenen i Kulturkvarteret i Örebro: Benn Karlberg, VD Logistic Contractor och Jan Persson, VD Kilenkrysset

– Örebro ligger perfekt, inte bara i Sverige. Utan även i Norden. Vi har nu ett bolag som samlar sina nordiska verksamheter i Örebro. Vi vill öka i Örebro, sa Jan Persson.

Persson berättade även en historia om ett projekt som bolaget drev länge som innefattade ett miljardprojekt, stora investeringar i inredning och 500 arbetstillfällen. Det stoppades av att man upptäckt salamandrar i det aktuella området.

– Det överklagades till Mark- och miljödomstolen som tänkt i fem år och sa nej. Vi tog det vidare till Mark och miljööverdomstolen som återkom efter fyra år och sa att salamandern då var för långt borta…  Nio år! Jämför det med hur snabbt man får tillstånd för att bränna en koran, kanske skulle den tillståndsgivningen hanteras av en annan instans… Nej, det kan inte gå så långsamt som det gör kring byggprojekt och etableringar.

Efter eftermiddagens fikapaus var Lisa Anger, CDO Semrén & Månsson, förs ut. Hon talade till programpunkten ”Hur framtidens teknologi förändrar spelplanen”.

– Det är viktigt att, mycket viktigt att folk i fastighets- och byggbranschen investerar mycket i tech, för att komma i fatt där man kommit efter. Exempelvis skapar AI massor av nya affärsmöjligheter. Fastighetsbranschen är sist ut av de stora branscherna att transformeras och digitaliseras.

Den nästa sista programpunkten för Fastighetsdagen Örebro var ”Örebros framtida utveckling” där Erik Blohm, Förvaltningsdirektör Örebro kommun, blickade in i framtiden och berättade om vilka prioriteringar och projekt som väntas.

– Vi behöver investera i en plats där människor trivs, är trygga och har en arbetsplats och ett hem och där man kan umgås och växa.

– Kommunens vision är att vara Skandinaviens mest attraktiva medelstora stad, sa Erik Blohm.

Även Blohm tog upp järnvägslinjen Stockholms–Oslo som ett önskemål. Sträckan ska ta strax under 3 timmar att trafikera. Målet är att det ska vara klart 2035.

– Jag börjar bli lite pressad kring tidsperspektivet. Men EU har pekar ut det som en viktig investering.

– Vi håller även på för fullt att förbereda för BRT-bussar. Det får snart inte plats för fler bilar, så det är en omställning som är ett måste.

Kommunen jobbar även med ett planprogram för Örebro Södra, även om projektet kört fast lite. Han nämnde även den stora omvandlingsplan som finns för Aspholmen, från lättindustriområde till en modern blandstad.

Dagens sista punkt var en paneldebatt där kvartetten John Johansson, kommunstyrelsens ordförande (S) Örebro kommun, Susanna Roback, VD Fastighetsägarna MittNord, Mia Spendrup, VD Loka Brunn och Lars Ströman, politisk redaktör Nerikes Allehanda medverkade.