Ny affär räddar Slussen – tuffa förhandlingar

Enligt uppgift till Fastighetsvärlden stod ledande tjänstemän vid Exploateringskontoret och politikerna på ena sidan och Atrium Ljungbergs ledningsgrupp och projektutvecklare på andra sida lågt ifrån varandra när förhandlingar om det nya avtalet, som skulle ersätta det gamla, inleddes.

Mälarterrassen består av två huskroppar i anslutning till Södermalmstorg med kopplingar till underliggande lokaler, vidare ner mot kajen. Mellan de två huskropparna löper en trappa som ansluter till vattentorget och knyter ihop Södermalm med Gamla stan.

Byggnaden har anpassats efter den naturliga höjdskillnad som finns mellan kajen och Södermalmstorg. Totalt blir det cirka 6.243  kvadratmeter lokalyta fördelat på tre plan. Endast det övre planet blir synligt från Södermalmstorg.

Ytan i det nya avtalet är något större än i det gamla (5.629 kvm).

Det är ett mycket komplext projekt. En trappa i mitten skär av huset i två delar, Stadsgårdstunneln går under och tunnelbanan igenom, vilket har varit stora utmaningar för projekteringen.

Exploateringsnämnden beslutade i juni 2018 att markanvisa Mälarterrassen till Atrium Ljungberg. Sedan dess har projektering för byggnaden utförs i samverkan med bolaget.

Det är av stort värde för staden att Mälarterrassen kan öppna i enlighet med tidplanen för projekt Slussen, skriver stadens tjänstemän i handlingar kopplade till den nya uppgörelsen med Atrium Ljungberg.

Samtidigt konstaterar Stockholm stad att förutsättningarna i omvärlden och för kommersiella fastighetsbolag förändrats, särskilt det sista året. För att nå en överenskommelse inom ramen för tidplanen har därför villkoren i markanvisningsavtalet behövt omförhandlas.

Ett alternativ till omförhandling hade varit en ny markanvisningstävling. Det hade dock sannolikt medfört att projektet försenats med ett till två år, enligt personer med insyn i projektet. Högst troligen hade det blivit Atrium Ljungberg som vunnit en sådan tävling eftersom man har som stor fastighetsägare i närområdet har synnergieeffekter – men till en lägre ekonomisk nivå än tidigare.

Nu har istället parterna gemensamt skruvat och räknat fram ett nytt avtal som politikerna i Exploateringsnnämnden ska ta ställning till vid nästa möte.

Liksom tidigare är det Stockholms stad som ska utveckla byggnaden för att sedan överlåta den till Atrium Ljungberg vid färdigställandet.

Som grundersättning ska Atrium Ljungberg betala 200 miljoner kronor för byggnaden, enligt det nya förslaget. Det är något högre än i det tidigare avtalet på 182 miljoner – men det hade varit 264 miljoner idag med indexuppräkningar, enligt uppgift till Fastighetsvärlden. Utifrån det priset får även AL en stor kompensation, till följd av tomträttsavgälden, – se nedan.

Den årliga tomträttsavgälden ska vara 751 kronor per kvadratmeter BTA den första tioårsperioden. Enligt det tidigare avtalet var det 890 kronor. Avgälden är bestämd i prisläge maj 2023 och ska regleras – uppåt eller nedåt – fram till tillträdesdagen med 100 % av förändringen av IPD.

Orsaken är stadens beslut att sänka avgäldsräntan från 5 % till 4,5 % i kombination med ny värdering av fastigheten som visar ett försämrat läge på fastighetsmarknaden som inte givit fullt utslag i index.

Den preliminära årliga tomträttsavgälden uppgår till 4.688.000 kronor (5,96 miljoner). De fem första åren är avgäldsfria. Kompensationen utgår i form av en engångsersättning från staden till bolaget.

Tomträttsavgälden är beräknad utifrån normala förhållanden för Stockholms innerstad. Byggkostnaderna för Mälarterrassen är högre än normalfallet till följd av svåra grundläggningsförhållanden, höga arbetsplatsomkostnader i samband med genomförandet av projekt Slussen, en mycket komplex.

Till följd av detta erlägger staden en kompensation för höga byggkostnaders påverkan på markvärdet till Atrium Ljungberg om 14.416 kronor per kvadratmeter BTA. Den preliminära kompensationen för höga byggkostnaders påverkan på markvärdet uppgår till 90 miljoner kronor, som även det ska indexuppdateras. Det tidigare var det 73 miljoner, 83 miljoner med index.

Nettoresultatet för kommunen är alltså 110 miljoner kronor. Det är ungefär lika mycket som i det gamla avtalet, men med indexuppräkningar på det gamla avtalet hade man kommit upp i ungefär 180 miljoner kronor i dagsläget. Så det är alltså en stor skillnad.

Viktigt för staden är att Atrium Ljungberg åtar sig att aktivera platsen från sommaren 2025, att minst en av lokalerna öppnar 2025 samt att färdigställa två lokaler senast sommaren därefter och övriga lokaler senast i slutet av 2026. Om det inte sker ska AL betala nybyggnadsvite med ett belopp som motsvarar fem årstomträttsavgälder – alltså cirka 23,4 miljoner kronor, och det finns även andra viten inskrivna i kontraket – totalt upp till 35 miljoner kronor.

Preliminärt tillträde till tomträtten är den 1 oktober 2024.

Exploateringskontorets bedömning är att det är av stor vikt för uppnåendet av målen för Slussen som en attraktiv mötesplats att Mälarterrassen fortsätter att genomföras i enlighet med projektets tidplan.

Höjdskillnaden på ca 12 meter tas upp med trappor, rulltrappor och hissar.

Gestaltning och utformning av byggnaden har skett under medverkan av Foster&Partner.

Staden påbörjade byggnationen av Mälarterrassen under sommaren 2022.