HD-dom: Fastighetsägare får rätt i hyrestvist

Förstahandshyresgästen har ansvar för att fastighetsägaren faktiskt får tillbaka lägenheten i samband med att hyresavtalet upphör. Förstahandshyresgästens skadeståndsskyldighet avser hela tiden till dess att fastighetsägaren kan hyra ut lägenheten på nytt.

I fallet som avgjordes i HD den 17 oktober 2023 hade förstahandshyresgästen hyrt ut bostadslägenheten till en andrahandshyresgäst. När förstahandshyresavtalet skulle upphöra, kom fastighetsägaren och förstahandshyresgästen överens om en avflyttningstidpunkt.

När fastighetsägaren skulle gå in i lägenheten på avtalad dag, visade det sig att andrahandshyresgästen inte hade flyttat ut och dessutom bytt lås. Några dagar senare väckte fastighetsägaren en avhysningstalan mot förstahandshyresgästen och begärde ersättning för skada.

I målet hade förstahandshyresgästen angett att andrahandshyresgästen var en husockupant och att hennes ansvar för andrahandsuthyrningen hade upphört samtidigt som hyresförhållandet med fastighetsägaren tog slut. Förstahandshyresgästen menade även att fastighetsägaren borde ha avhyst andrahandshyresgästen, och inte henne. Frågan om förstahandshyresgästens ansvar i en sådan situation har inte tidigare prövats och det har varit oklart vilket ansvar förstahandshyresgästen faktiskt har.

Av hyreslagen följer nämligen varken vad en försenad återlämning av lägenheten är (ett avtalsbrott?) eller vilka konsekvenser agerandet kan ha (skadestånd?).

Mot den bakgrunden är HDs dom ett välkommet förtydligande; att återlämna lägenheten vid hyrestidens utgång är en tydlig avtalsförpliktelse. Genom att inte lämna lägenheten i tid (den tidpunkt som antingen avtalats eller som följer av hyresrättsliga regler) gör sig förstahandshyresgästen skyldig till ett avtalsbrott.

Det är i den bedömningen inte relevant att detta beror på andrahandshyresgästens ovilja att flytta. Förstahandshyresgästen är i förhållande till fastighetsägaren ansvarig för att se till att andrahandshyresgästen flyttar i tid. I de fall andrahandshyresgästen kvarstannar är det alltså förstahandshyresgästen som anses begå ett avtalsbrott gentemot fastighetsägaren.

HD uttalar vidare att följden av avtalsbrottet är att förstahandshyresgästen blir skyldig att ersätta fastighetsägaren för den skada som fastighetsägaren lidit i anledning av avtalsbrottet.

Fastighetsägaren har med andra ord rätt till ersättning för uteblivna intäkter under tiden som andrahandshyresgästen sitter kvar i lägenheten obehörigen, men också för tid som lägenheten måste återställas och fram till dess att lägenheten kan hyras ut på nytt.

En följd av domen är även att det finns möjlighet för en fastighetsägare att få ersättning för andra mer- och omkostnader i samband med ett sådant avtalsbrott.

Fastighetsägaren får dock inte hålla sig helt passiv och avvakta förstahandshyresgästens avhysningsprocess. Passivitet riskerar nämligen att resultera i att fastighetsägaren går miste om sin skadeståndsrätt. Fastighetsägaren ska så snart som möjligt väcka talan om avhysning mot förstahandshyresgästen. Ett bifall av en sådan talan kan nämligen också som huvudregel verkställas mot andrahandshyresgästen.

Mot bakgrund av den senaste tidens utveckling kring blockuthyrningar och andrahandsuthyrningar genom mellanhänder (t.ex. företagsbostadsbolag) kan denna dom tolkas som att mellanhanden blir ansvarig att tillse att samtliga andrahandshyresgäster lämnar lägenheterna när blockuthyrningen/förstahandshyreskontraktet upphör.

Med anledning av den ökade mängden fall där andrahandshyresgäster i dessa upplägg vägrar flytta och i stället begär förstahandskontrakt med stöd av ”bulvandomen” (NJA 2022 s. 1115), är det aktuellt att ta med sig att fastighetsägaren i första taget ska avhysa förstahandshyresgästen och därefter framställa eventuella skadeståndskrav mot förstahandshyresgästen.

Högsta domstolen uttalar att det ibland dock kan bli aktuellt av avhysa andrahandshyresgästen, men egentligen bara när förstahandshyresgästen inte går att nå.