HD-dom: Fastighetsägare får rätt i hyrestvist

Efter att hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen upphört bytte andrahandshyresgästen lås och stannade kvar i lägenheten. Efter åtta månader fick fastighetsägaren tillbaka lägenheten och krävde skadestånd från förstahandshyresgästen för utebliven hyra. Högsta domstolen (HD) ger nu fastighetsägaren rätt. Krzymowski Advokater berättar här om domen.

Annons

Förstahandshyresgästen har ansvar för att fastighetsägaren faktiskt får tillbaka lägenheten i samband med att hyresavtalet upphör. Förstahandshyresgästens skadeståndsskyldighet avser hela tiden till dess att fastighetsägaren kan hyra ut lägenheten på nytt.

I fallet som avgjordes i HD den 17 oktober 2023 hade förstahandshyresgästen hyrt ut bostadslägenheten till en andrahandshyresgäst. När förstahandshyresavtalet skulle upphöra, kom fastighetsägaren och förstahandshyresgästen överens om en avflyttningstidpunkt.

När fastighetsägaren skulle gå in i lägenheten på avtalad dag, visade det sig att andrahandshyresgästen inte hade flyttat ut och dessutom bytt lås. Några dagar senare väckte fastighetsägaren en avhysningstalan mot förstahandshyresgästen och begärde ersättning för skada.

I målet hade förstahandshyresgästen angett att andrahandshyresgästen var en husockupant och att hennes ansvar för andrahandsuthyrningen hade upphört samtidigt som hyresförhållandet med fastighetsägaren tog slut. Förstahandshyresgästen menade även att fastighetsägaren borde ha avhyst andrahandshyresgästen, och inte henne. Frågan om förstahandshyresgästens ansvar i en sådan situation har inte tidigare prövats och det har varit oklart vilket ansvar förstahandshyresgästen faktiskt har.

Av hyreslagen följer nämligen varken vad en försenad återlämning av lägenheten är (ett avtalsbrott?) eller vilka konsekvenser agerandet kan ha (skadestånd?).

Mot den bakgrunden är HDs dom ett välkommet förtydligande; att återlämna lägenheten vid hyrestidens utgång är en tydlig avtalsförpliktelse. Genom att inte lämna lägenheten i tid (den tidpunkt som antingen avtalats eller som följer av hyresrättsliga regler) gör sig förstahandshyresgästen skyldig till ett avtalsbrott.

Det är i den bedömningen inte relevant att detta beror på andrahandshyresgästens ovilja att flytta. Förstahandshyresgästen är i förhållande till fastighetsägaren ansvarig för att se till att andrahandshyresgästen flyttar i tid. I de fall andrahandshyresgästen kvarstannar är det alltså förstahandshyresgästen som anses begå ett avtalsbrott gentemot fastighetsägaren.

HD uttalar vidare att följden av avtalsbrottet är att förstahandshyresgästen blir skyldig att ersätta fastighetsägaren för den skada som fastighetsägaren lidit i anledning av avtalsbrottet.

Fastighetsägaren har med andra ord rätt till ersättning för uteblivna intäkter under tiden som andrahandshyresgästen sitter kvar i lägenheten obehörigen, men också för tid som lägenheten måste återställas och fram till dess att lägenheten kan hyras ut på nytt.

En följd av domen är även att det finns möjlighet för en fastighetsägare att få ersättning för andra mer- och omkostnader i samband med ett sådant avtalsbrott.

Fastighetsägaren får dock inte hålla sig helt passiv och avvakta förstahandshyresgästens avhysningsprocess. Passivitet riskerar nämligen att resultera i att fastighetsägaren går miste om sin skadeståndsrätt. Fastighetsägaren ska så snart som möjligt väcka talan om avhysning mot förstahandshyresgästen. Ett bifall av en sådan talan kan nämligen också som huvudregel verkställas mot andrahandshyresgästen.

Mot bakgrund av den senaste tidens utveckling kring blockuthyrningar och andrahandsuthyrningar genom mellanhänder (t.ex. företagsbostadsbolag) kan denna dom tolkas som att mellanhanden blir ansvarig att tillse att samtliga andrahandshyresgäster lämnar lägenheterna när blockuthyrningen/förstahandshyreskontraktet upphör.

Med anledning av den ökade mängden fall där andrahandshyresgäster i dessa upplägg vägrar flytta och i stället begär förstahandskontrakt med stöd av ”bulvandomen” (NJA 2022 s. 1115), är det aktuellt att ta med sig att fastighetsägaren i första taget ska avhysa förstahandshyresgästen och därefter framställa eventuella skadeståndskrav mot förstahandshyresgästen.

Högsta domstolen uttalar att det ibland dock kan bli aktuellt av avhysa andrahandshyresgästen, men egentligen bara när förstahandshyresgästen inte går att nå.

Fler Nyheter från förstasidan

Archus flyttar till Alecta

Flyttar några hundra meter inom city.

Ny vd för Poseidon

Bolaget äger totalt cirka 28.500 lägenheter

Företagsparken säljer till Cibus

Fredrixon: ”Vi är återigen aktiva på förvärvssidan”.

Hit ska JM flytta sitt HK

Efter den lyckade miljardförsäljningen. Nu ska JM utveckla en ny kontorsfastighet om hela 30.000 kvm. FV berättar om köpeskillingen.

Politiker ger grönt ljus för ombyggt NK-hus

”Man är väldigt trötta på den här DDR-inspirerade bunkern som står där idag”.

Stressat Skellefteå köper från pressat SBB

”Vi försöker hela tiden hitta vägar att öka bostadsproduktionen”.

Corem tecknar tre på Manhattan – når 60%

Arnhult: ”Detta segment specifikt står för majoriteten av all nyuthyrning i New York”.

Central kyrkospira tas ner

Rost och gifter föranleder restaurering för 100 mkr på Riddarholmen – SFV passar på när bidragen höjs.

DLA Piper flyttar in i Stockholms nya lyxvåningar

Lämnar därmed Vasakronans lokaler vid Sergels torg.

Wihlborgs köper vid Hyllie station

Priset 180,5 miljoner motsvarar 46.000 kr/kvm.

Topplista

Största uthyrningarna av kontor 2024

Fastighetsvärlden listar här de största uthyrningarna av kontorslokaler i Sverige som rapporterats under 2024, inklusive rådgivare till partnerna.

Podcasten Fastighet & Finans kommenterar nyhetsflödet

Hör det senaste om K2A, Emilshus och Nyfosa med flera. Plus något kanske oväntat om Taylor Swift.

Tillbaka till förstasidan