Handelsbanken tror att kraven på politiska åtgärder ökar

I Handelsbankens fastighetsrapporten analyserar banken en rad inslag i den svenska fastighetsmarknaden. Vad som talar för en förbättring och några oroande inslag.

En sak som oroar är om inflationen tar ny fart och centralbanker därmed fortsätter att höja räntor trots att lågkonjunkturen fördjupas. Det skulle slå hårt mot bostadsmarknaden, med förnyad nedgång i bostadspriserna. Kommersiella fastighetsbolags problem skulle öka än mer.

Men riskerna för den finansiella stabiliteten i detta alternativa scenario bedöms ändå vara begränsade.

Hushållen har drabbats både av högre boräntor och av högre inflation. Försäljningar av bostäder har minskat kraftigt och att bostadspriserna har fallit. Men läget har stabiliserats. Stigande reallöner talar för att både försäljningar och bostadspriser ökar försiktigt nästa år.

Att bostadspriserna förblir kring dagens nivåer betyder dock att det blir fortsatt svårt för många unga att köpa en bostad. Tiden det tar för unga att spara ihop till en kontantinsats har inte ändrats nämnvärt de senaste tio åren, visar beräkningar i Fastighetsrapporten. Sedan amorteringskraven infördes har bostadspriser på små lägenheter i Stockholm och Göteborg mer eller mindre stannat av.

– Men de införda amorteringskraven innebär att det nu i praktiken krävs en inkomst över medianen i Sverige för att själv kunna köpa en liten lägenhet i Storstockholm, säger bankens chefsekonom Christina Nyman.

Bostadsbyggandet förväntas ligga kvar på låga nivåer de närmaste åren, man räknar med 28 000 byggstarter i år och en svag uppgång mot drygt 30 000 de kommande åren.

För byggsektorn som helhet ser det betydligt bättre ut än för bostadsbyggandet. Byggandet av kommersiella lokaler har fortsatt att öka. En hög efterfrågan på industrilokaler kopplat till framförallt den gröna omställningen i norra Sverige driver uppgången. Raset i bostadsbyggandet riskerar dock att förvärra både bostads- och arbetskraftsbristen i övre Norrland, vilket kan försvåra den fortsatta expansionen av de gröna industrisatsningarna.

Fastighetsbolagen har inte alls kommit lika långt i anpassningen till det högre ränteläget som hushållen. Å ena sidan har de i någon mån gynnats av den höga inflationen då hyror i många fall är kopplade till inflationen.  Fastighetsbolagens räntetäckningsgrad fortsätter att sjunka och pressar kreditbetygen vilket gör framtiden på obligationsmarknaden osäker. Sammantaget bedöms fastighetsvärden sjunka med i genomsnitt 15 procent från toppen i mitten på 2022.

Men utvecklingen ger en splittrad bild där vissa och företrädesvis bostadsägande fastighetsbolag tvingats till akuta åtgärder medan många andra bolag väljer att sitta still i båten. Räntekänsligheten och den splittrade bilden av sektorn syns också i aktiepriser.

Handelsbanken berör i sin rapport även eventuella politiska åtgärder, bland annat sänkt byggmoms och investeringsstöd, som direkt minskar byggkostnaderna eller kreditgarantier som underlättar finansieringen av bostadsbyggandet. Med de höga produktionskostnader som råder nu är det stor risk att temporära stöd skulle leda till att det byggs för dyrt och på fel ställen i relation till behovet.

– Bostadspolitik bör sträva efter att vara långsiktig och förutsägbar. En bättre förutsägbarhet kring framtida bostadspolitiska beslut skulle kunna få en del av dem som idag går och väntar på statliga stöd att sätta spaden i marken ändå, givet att byggkalkylen går ihop. Samt på lite sikt bidra till att de snabba kasten i byggvolymen av bostäder dämpas, säger Christina Nyman.