Citycon köper loss Kista Galleria – brutalt värdefall

Finska Citycon och Canada Pension Plan Investment Board förvärvade Kista Galleria i slutet av 2012 för hela 4,6 miljarder kronor. Säljare var DNB Livsforsikring. Priset då var den högsta köpeskillingen i Sverige för en enskild fastighet, enligt Fastighetsvärldens uppgifter.

Nu blir alltså Citycon helägare, men parterna vill inte uppge priset för FV. Köpcentrum har varit rejält svårsålda i hela Europa de senaste åren, speciellt de större. Det totala fastighetsvärdet i affären nu, enligt FV:s bedömning, skulle kunna vara mycket långt under vad det var 2012, trots de investeringar som ägt rum.

Enligt uppgiftet till podcasten Fastighet & Finans  är det underliggande fastighetsvärdet i affären 2,5 miljarder kronor, motsvarande 25.000 kr/kvm.

Enligt Citycons delårsrapport i Q4-rapporten var värdet 3,9 miljarder kronor – så vi talar om ett brutalt värdefall, ungefär 36 procent. Affären medför att Citycon höjer sin belåningsgrad något.

– Vi har samägt Kista Galleria med CPP Investments sedan 2013 då vi köpte 50% av Kista Galleria. Kista Galleria är en av våra största centrum i Norden och vi har stora planer för centrumet. Därmed är det också strategiskt viktigt för oss att äga Kista Galleria till 100%, säger Erik Lennhammar, Chief Development Officer på Citycon.

För 20 år sedan var Kista Galleria klenoden bland Stockholmsområdets köpcentrum – på samma sätt som Westfield Mall of Scandinavia (några kilometer söderut) är idag. Under de senaste fem-tio tio åren har Citycon istället kallat Kista Galleria ett lokalt centrum – om än ett väldigt stort sådant. Köpkraften i närområdet är låg och när dessutom flera stora arbetsplatser i Kista har hög frekvens av distansjobb (exempelvis Ericsson) så har det slagit ytterligare mot köpkraften.

Citycon uppger värdet på sin svenska portfölj till 617 miljoner euro, motsvarande nästan 7 miljarder kronor.

Enligt uppgifter till Fastighetsvärlden har Citycon nyligen uttalat en målsättning att sälja fastigheter för 950 miljoner euro, motsvarande drygt 10 miljarder kronor, ur beståndet som finns i de nordiska länderna de kommande åren. I första hand är det mindre enheter som ska avyttras.

Kista Galleria ligger i Järvaområdet i Stockholm och är ett av Sveriges största och mest välbesökta centrum med ett brett utbud av butiker, restauranger, service och upplevelser. Här finns drygt 130 butiker och restauranger, Filmstaden Kista, O´Learys Bowling & Gokart, studentlägenheter och ett serviceutbud med gym, bibliotek, BVC, vårdcentral, tandläkare, parkering och mycket mer på en uthyrbar yta om nästan 100.000 kvm. Butiksytan uppgår till 29.100 kvm. Den totala vakansgraden uppges av Citycon till 12 procent, enligt bolagets bokslut.

Citycons fastighetsportfölj på totalt 4.0 miljarder euro består idag av 33 centrum i de största städerna i Sverige, Finland, Norge, Danmark och Estland. Citycons centrum betjänar miljontals besökare med handel, dagligvaror, hälsovård, kommunala tjänster, kontor och boende.

De tolv största tillgångarna utgör 80 procent av Citycons fastighetsvärde.

Citycon är noterat på Nasdaq Helsingfors.

Största ägare i Citycon är Gazit Europe som äger 50,9 procent av kapitalet och rösterna. Gazit har israeliske Chaim Katzman som storägare. Gazit Globe är noterat vid börsen i Tel Aviv. Bolaget har tidigare varit noterat i även New York och Toronto. Gazit blev ägare i Citycon 2004, först med en andel om 33 procent.