Porträtt

Uthållig utmanare

Inställda affärer, framskjutna projekt och tvister med köpare. Det har varit ett motigt år för bostadsutvecklaren SSM. Men vd Mattias Roos är inte den som viker ner sig. Med en finslipad affärsmodell är han rustad för bostadsmarknadens nya spelplan.

Mattias Roos

Född:
Gävle.

Bor:
Sollentuna.

Utbildning:
Civilingenjör, KTH.

Aktuell:
Arbetar intensivt för att locka bostadsköpare i en svagare marknad.

Om branschen:
”Branschen är väldigt liten. Särskilt utländska aktörer kan uppleva att det är svårt att ta sig in eftersom det handlar så mycket om att ha rätt kontakter.”

Karriären i korthet
1998: Trainee, projekteringsledare på JM.
2003: Projektledare på Besqab.
2007: Projektchef, avdelningschef, chef för affärsutveckling och transaktioner på NCC Boende.
2012: Vd på SSM.

Visa faktaruta

Mötesrummen på kontoret i Flat Iron Building på Norrmalm har namn hämtade från platser i USA. Vid entrén står två elsparkcyklar på laddning.

– Vi var faktiskt före Voi när vi köpte dem till kontoret. De är perfekta att ta sig runt på till möten i stan, säger Mattias Roos.

Om några timmar är det dags för bolagets jul­firande. Trots att det har varit ett utmanande år för bostadsutvecklaren är Mattias Roos på gott humör.

– Bolaget mår bra. Vi gick in i krisen med många bostäder sålda och vi har historiskt köpt ganska få projekt på anbud, vilket gjort att vi lyckats hålla nere våra förvärvspriser.

Våren 2017 kom de första tecknen på att guld­ruschen på bostadsrättsmarknaden kunde vara på väg att gå mot sitt slut.

Plötsligt gick det inte längre att sälja vad som helst var som helst. Och snart gick det knappt att sälja något alls. Marknaden frös i panik och priserna sjönk.

Strålkastarljuset riktades mot bostadsutvecklarna.

– Det har varit en tuff period. Det är tur att man varit med om kriser tidigare och har perspektiv. Det gör att man är medveten om att situationen alltid är föränderlig, säger Mattias Roos.

SSM gick in i det bistrare klimatet med en hög säljgrad i jämförelse med flera av konkurrenterna. Vid slutet av 2017 var 97 procent av bostäderna i pågående projekt sålda.

Däremot hade bolaget kommit efter med några projekt på grund av utdragna planprocesser, och nu blev det svårt att starta nya projekt.

– Tanken var att gasa på 2017, men nu gick inte det. När marknaden började svaja drabbades bankerna snart av osäkerhet.

Enligt Mattias Roos har bankerna en stor skuld i att situationen ser ut som den gör med ett kraftigt inbromsande byggande.

– Vår bransch är beroende av finansiering och plötsligt ville ingen av de stora bankerna låna ut. Det är inte en fullt fungerande marknad. Bankerna har gått från att låna ut med väldigt förmånliga villkor till att inte låna ut alls. En fungerande finansmarknad hade prissatt finansiering i förhållande till risk i stället för att inte låna ut alls.

Till följd av det ändrade marknadsläget valde SSM i slutet av 2017 att flytta fram fem planerade byggstarter och under året påbörjades endast 204 nya bostadsrätter. Det ursprungliga målet var fem gånger så många bostäder.

Förra året byggstartades inga bostadsrätter alls, men däremot 270 hyresrätter.

Bostadsutvecklaren har även blåst av affärer.

I oktober förra året såg sig SSM tvunget att dra sig ur det planerade förvärvet av fem industrifastigheter med 1 200 byggrätter och ett beräknat projektvärde om 3,5 miljarder kronor från Keyser Fastigheter.

Även ett annat köp har avbrutits.

Som en effekt av att detaljplanen för projektet Bromma Boardwalk upphävdes föll SSM:s åtagande om att köpa projektet av Niam för en halv miljard.

SSM har samtidigt en pågående tvist med köpare. I mars förra året valde 53 bostadsköpare att stämma SSM för att bygget Solna West Side försenats. De ville häva sina köp med argumentet att SSM inte fullgjort sina åtaganden. Men bolagets och bostadsrättsföreningens juridiska ombud menar att avtalen är giltiga och nu väntar rättslig prövning.

– Jag tror att det är några få som har drivit på det här och att det är andra som bara har hängt på. Det är lite synd att vi har hamnat här men för SSM är det väsentligt att vi inte startar projekt utan att vi har sålt lägenheterna i dem på bindande avtal.

SSM:s affärsidé är att utveckla små lägenheter till främst unga vuxna. Tanken är att bostadsrättsägarna ska ha pengar över till exempelvis restaurangbesök och resor i slutet av månaden.

– Vår tanke är att man inte ska behöva betala sista kronan för sitt boende. Vi tummar inte på kvaliteten men har några färre tillval.

Med nya amorteringskrav och en ränta som förväntas stiga har det dock visat sig att SSM:s priser ligger för högt. Till följd av det ändrade marknadsläget valde bolaget därför att se över sitt erbjudande.

– När vi tittade på våra kunder såg vi att snitt­åldern ökat och nu låg runt 40 i våra projekt under försäljning. Vi vill att den ska ligga runt 30. Vi var tvungna att göra något för att fler ska ha råd med våra bostäder, berättar Mattias Roos.

Andelen hyresrätter ska nu ökas från 30 till 50 procent. Dessutom beslutade bolaget att en majoritet av alla bostadsrätter som byggs framöver ska ligga i prisintervallet 1,3–2,2 miljoner kronor.

– Vi vill uppnå det genom att alla lägenhetens ytor ska anpassas mot funktion. Om det är möjligt kommer vi i framtiden att leverera mer skräddarsydd inredning än vad som är brukligt i nyproduktion för att på så sätt säkerställa funktionen i den produkt vi utvecklar och säljer. Köparen ska inte behöva betala för kvadratmetrar som inte används.

Mattias Roos har tagit den långa vägen till vd-stolen. När han började på SSM hade han jobbat 14 år i branschen.

Han är uppvuxen i Gävle och efter lumpen sökte han till civilingenjörsutbildningen vid KTH. Därefter fick han en traineetjänst på JM.

– Det var en fantastisk möjlighet att få prova på olika delar av verksamheten. Som nyutexaminerad suktar man efter att testa olika saker och då var det här ett ypperligt koncept. Annars måste man ofta byta jobb för att få prova på något nytt.

Efter en tjänst som projekteringsledare på JM gick han så småningom vidare till Besqab.

Att gå från en organisation med runt 2 000 anställda till ett företag med runt 30 medarbetare var en omställning.

– På JM hade man en organisation som skötte mycket åt en men på Besqab fick man göra allt, det var den bästa skola jag haft för att lära mig affären.

Därifrån blev han senare värvad till NCC Boende. Det sammanföll med att ekonomin kraschade.

– När jag började 2007 skulle man expandera och anställde många nya, sedan blev man tvungen att avskeda alla. Det var en intressant lärdom att se att det tar väldigt lång tid att komma tillbaka efter något sådant. När man avskedar folk så kan man tro att de som blir kvar ska vara glada för att de får behålla jobbet, men min erfarenhet säger att de sörjer kollegorna som är borta.

En omorganisation genomfördes där tre avdelningar blev fyra. Mattias Roos fick uppdraget att leda den nya avdelningen.

– Vi hade en positiv energi till skillnad från de andra. Min avdelning blev loket i att driva utvecklingen framåt. Det konstiga då var att man fick höra från andra att det inte fick gå för bra för en avdelning för då skulle ju alla vilja jobba där.

På NCC Boende hade han hunnit bli chef för region Stockholms affärsutveckling och transaktioner när han fick frågan om vd-rollen på uppstickaren SSM.

Det var inte självklart att tacka ja.

– Jag och grundaren Ulf Morelius har känt varandra sedan jag började på JM. Jag hade fått frågan tidigare men tackat nej. När Ulf ringde och de kom med frågan den här gången kände jag egentligen att jag hade jobbet som jag ville ha.

Men till slut tippade vågskålen över. Möjligheten att få driva ett företag i kraftig tillväxt lockade.

– De hade målet att komma upp i 500 byggrätter per år. Det fanns en historia i bolaget, entreprenörer som ägare och ett näst intill blankt papper att utgå från för att forma bolagets framtida strategi och mål.

SSM är allt annat än ett anonymt bolag, och de skapade rubriker även innan bostadsmarknaden gick in i ett vänteläge.

Ett intensivt arbete har pågått de senaste månaderna på kontoret i Flat Iron Building för att ta fram ett erbjudande som kan locka fler bostadsköpare.

Bolaget har till exempel gjort sig känt för att ha swimmingpooler i flera bostadsprojekt. Enligt Mattias Roos var det inte ett genomtänkt drag från början.

– Ulf och Ulf (SSM:s grundare, reds. anm.) bestämde sig för att ha en pool i ett bostadsprojekt utan att egentligen ha någon djupare strategi bakom.

Tajmingen visade sig dock vara klockren.

– Det har hänt mycket som supportar idén att dela på bekvämligheter som pooler, gym och spa, så vi har byggt vidare på det. I delningsekonomin ser folk ett värde i att inte behöva äga allting själv.

SSM står även bakom ett av landets mest omtalade byggen: skyskraporna Tellus Towers vid Telefonplan.

De två tornen ska bli de högsta bostadshusen i Stockholm, med en högsta punkt på 237 meter. Skraporna kommer att innehålla 1 200 bostäder, varav drygt 95 procent blir ettor och tvåor.

Mattias Roos tycker att det är viktigt att skraporna inte bara är tillgängliga för dem som kan betala mest.

– Det här är ett publikt projekt. Att bara göra bostadsrätter hade varit den bästa affären för oss, men vi vill att så många som möjligt ska ha tillgång till husen. Därför ska vi även bygga hyresrätter och ett hotell.

Högst upp blir det en utkiksplats.

– Det här blir en attraktiv destination på södra sidan, som jag tror att även turister kommer att besöka. När man kommer till en ny stad vill man gärna komma upp och se utsikten.

SSM presenterade det första förslaget om en skyskrapa vid Telefonplan redan 2006. Från början var tanken att uppföra ett torn. Men precis som för många andra höghusprojekt har vägen till byggstart inte varit spikrak. Projektet har sedan dess både stöpts om och bytt placering. Målsättningen är nu att bygget ska kunna dra i gång under 2020. Tornen kommer att uppföras samtidigt och om allt går enligt plan ska de stå färdiga 2023–2024.

Att bygga höghus i Stockholm är ingen enkel match. Men så räds Mattias Roos inte heller utmaningar. Det märks även på hans fritidssysselsättningar. Under uppväxten var det hockey och golf som gällde, därefter har han under flera år hållit på med enduro.

”De som har köpt lägenheter av oss har tjänat mycket pengar på det eftersom vi sällan velat ta ut den sista kronan.”

Det senaste intresset är ultralöpning, det vill säga löpsträckor som är längre än ett maraton.

Förra sommaren samlade han och sambon in 70 000 kronor till förmån för Plan Sverige i samband med att de skulle springa CCC UTMB i Frankrike. Det tio mil långa loppet går uppe i bergen mellan Courmayeur och Chamonix.

– Tyvärr var vi tvungna att bryta. Efter en mara och 2 700 höjdmeter fick min sambo andningssvårigheter. Så till sommaren blir det revansch.

Hur försöker du vara som ledare?

– Engagerad, och jag hoppas att jag är entusiasmerande. Jag ger också stort förtroende. Samtidigt kan jag nog vara jobbig om jag inte tycker att vi har gjort vår hemläxa och undersökt något ordentligt. Då blir jag som en terrier.

Hur ser du på spekulationsköp?

– Det är svårt att definiera vad som är spekulationsköpare. Man kan vara intresserad av att investera för sitt framtida boende, eller man kanske köper en lägenhet som man gillar och sedan förändras livssituationen. De som har köpt lägenheter av oss sedan 2013 har tjänat mycket pengar på det eftersom vi sällan velat ta ut den sista kronan i våra projekt. I stället har det varit viktigare för oss att sälja alla lägenheter tidigt i projektet för att minska risken. Och det är klart att då måste man som kund även bära risken när det blir en sämre marknad.

Hur blir 2019?

– Bostäderna som i dag är under produktion i Stockholm, möter inte den nya spelplanen. De kommer därför att rabatteras ut. Nu håller vi på att designa om våra planerade bostäder för att möta den nya marknaden och kommer sedan att tuffa vidare därifrån. När en regering väl kommer på plats så tror jag att det kommer att ta ett tag innan bostadsfrågan kommer upp på agendan så vi får nog leva med dessa förutsättningar under överskådlig framtid.

Fler Porträtt

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Porträtt

”Om 40 år flyger vi kanske runt i små flygplan”

Ica Fastigheters vd Lena Boberg ger sin syn på robotar och berättar vad hon tror krävs för att fortsätta locka människor till fysiska matbutiker. Hon avslöjar även bolagets senaste uppfinning.

Porträtt

"Viktigt få grepp om var problemen sitter"

Skanskas nya vd började med att skära ned personalstyrkan och ta bort ett chefsled. Att han inte har problem med att ta tuffa beslut var en av sakerna som styrelsen fastnade för.

Porträtt

Anna Nyberg stöper om Stockholm

Vasakronans fastighetsutvecklingschef leder förvandlingen som ska skapa ett nytt intryck av området runt Sergels torg. Hon vill att city ska locka fler från förorten.

Porträtt

Ansvar för 100 miljarder

AMF är den institution som satsar hårdast på fastigheter. Sedan några månader tillbaka är Pernilla Arnrud Melin ansvarig för bolagets fastighetsinvesteringar. Nya segment och marknader kan vara att vänta.

Porträtt

"Jag visste ingenting så jag gjorde som när jag köpte baguetter"

Från kaféägare och komiker till vice vd för Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. För Fastighetsvärlden berättar Sharam Rahi om karriärbytet, fastigheten han drömmer om att köpa tillbaka och vänskapen med Erik Selin.

Porträtt

"Inte vår affärsidé att kamma hem vinsten och sticka"

Investorägda Vectura ska växa kraftigt de kommande åren. För Fastighetsvärlden berättar vd Susanne Ekblom om expansionsplanerna, den turbulenta tiden på SVT och filosofin hon använder från verkstadsindustrin.

Porträtt

Pressen på nya vinster – redo att dubbla

Långsiktigt. Från början var fastigheterna något som mest fanns där för att hysa koncernens verksamheter. Carl-Johan Bonnier berättar hur fastigheterna kommit att bli allt viktigare genom åren. Nu förbereder Bonnier Fastigheter för en större satsning.

Porträtt

Porträttet: Redo för nystart

Tobin Properties har haft ett kärvt år. Men efter att ha fått in Klövern som ny huvudägare ser VD Erik Karlin ljust på framtiden.

Porträtt

Vill ge bästa råden

Stigfinnare. Med ett bra varumärke som grund har Daniel Gorosch på sex år ompositionerat JLL helt på den svenska marknaden. Med en defensiv ”corpsatsning säkrar han nu intjäningen inför mer turbulenta år.

Porträtt

Redo att trappa upp

Utmaningar. I fyra år har Carola Lavén styrt byggjättens fastighetsutveckling. Med en bakgrund som stadsutvecklare laddar hon för en handfull större kontorsprojekt i landets största städer.

Porträtt

Blick för utveckling

Optimist. Martin Bjöörn föredrar att utveckla framför att köpa. För Fastighetsvärlden berättar Eurocommercials Sverigechef om expansionsplanerna, tiden som trummis och hur det kan löna sig att inte ta för mycket betalt.

Porträtt

Shejkens högra hand

Fokuserad. På arbetstid köper han fastigheter åt Abu Dhabis shejk. På fritiden samlar han på tåg. Pascal Duhamel gillar stora pjäser.

Tillbaka till förstasidan