Porträtt

Säljer när det är för dyrt att köpa

Timing. Stig Svedberg, ägare av tvättbjörnen, har hållit sig till samma affärsidé i 28 år – hellre vara en stor fisk i en liten damm, än en liten fisk i ett stort hav. Nu planerar han fastighetsköp för 800 miljoner kronor.

Stig Svedberg

FÖDD:
1962, i Sundsvall.

UTBILDNING:
”Livets lärorika skola”.

KARRIÄR:
Blev egen företagare som 18-åring. Är idag en av Sundsvalls största privata fastighetsägare.

AKTUELL:
Planerar förvärv på 800 miljoner kronor.

OM FASTIGHETS-BRANSCHEN:
”En konservativ bransch som går att utveckla och göra mycket roligare.”

KARRIÄREN I KORTHET
1980 Startar som 18-åring eget företag.
1982 Köper konkurrenten tvättbjörnen.
1984 Köper första fastigheten.
1990 Säljer sitt bestånd och undviker ”kraschen”.
2007–08 Säljer på nytt hela beståndet.
2010 Börjar på nytt att handla fastigheter.

”Jag har alla erfarenheter man kan ha ifrån företagande bortsett en – konkurs.”

Visa faktaruta

Stig Svedberg är en man av motsägelser. Samme man som i Kanal 5:s program ”Svenska Miljonärer” hällde ut 17,5 miljoner kronor i en trappa för att åka rutschkana på dem, gräver nu efter använda parkeringsbiljetter i handskfacket på sin silverfärgade sportmercedes. Han tar en grabbnäve och strör ut dem över instrumentbrädan.

– Jag lurade lapplisorna ett tag men nu känner de igen min bil. Ibland ger de mig en bot för att markera och då får jag vänligt ta mitt straff, säger Stig Svedberg och skrattar.

Under promenaden från bilen till restaurangen hejdas han flera gånger av personer som vill trycka hans hand, växla några ord och kanske boka ett möte längre fram i veckan. Det är som i en mindre italiensk stad där borgmästaren korsar torget på väg till stadshuset. Inne på restaurangen ber Stig Svedberg om en extra kycklingbit till sin caesarsallad, och får det – förstås.

– Jag föddes fattig. Vi var fem personer i en liten trea och även om vi barn alltid var hela och rena så fanns det aldrig något överflöd. Det är något som har präglat mig och gett mig driv och gnista.

När Svedberg gav sig in i affärsvärlden gjorde han det utan utbildning, utan ärvda pengar eller finansiell uppbackning av familjen. Som 15-åring fick han sitt första jobb, som springpojke på den lokala Icaaffären, och han sparade alla sina pengar. Vid 18-års ålder startade han upp ett företag som sysslade med mattvätt. Valet av bransch var noga uttänkt.

– Det här var ju i början av 80-talet och då fanns det över 90 000 kvadratmeter heltäckningsmattor i kommunens lokaler. Det är många kvadratmeter matta som behöver tvättas.

Och fortfarande sparade han alla sina pengar, åkte till banken i en skrotig gammal Taunus och satte in dem på kontot. Till slut var kassan stor nog för att han skulle kunna köpa det lokala, konkurrerande företaget, Tvättbjörnen. Det namn som Stig Svedbergs företag har än i dag.

Men hur såg steget från mattvätt till fastigheter ut?

– Tvättbjörnen gick från mattvätt till att bli alltmer av en golvspecialist. Vi slipade, lackade och utförde en hel del specialjobb. Med det i ryggen blev jag som 20-åring utnämnd till vice värd i en bostadsrättsförening och fick också ett visst ekonomiskt ansvar. Det är rätt ovanligt och skulle nog inte hända i dag.

Två år senare, 1984, köpte Svedberg sin första fastighet. Han berättar med en axelryckning:

– Jag hade mina sparade slantar så ekonomiskt var det inga problem. Priserna var ju lägre på den tiden också.

Men även om priserna var låga när Stig Svedberg köpte, för efter den första fastigheten följde flera, så skulle priserna snart skjuta i höjden – en utveckling som senare skulle leda fram till det tidiga 90-talet fastighetskris. Många missade i bedömningen av konjunkturens cykel och det var nu Svedberg skulle visa upp en av sina främsta talanger som affärsman, att sälja vid rätt läge.

– Jag sålde av hela mitt bestånd veckorna innan allt rasade och placerade pengarna i stabila värdepapper, gjorde en del andra roliga affärer där jag bland annat tjänade rätt mycket pengar på att förmedla fastigheter.

Samma mönster upprepades när Stig Svedberg under 2007 och 2008 sålde av hela sitt fastighetsbestånd på cirka 300 miljoner kronor, alldeles innan marknaden åter vek neråt. Förklaringen till hans känsla för timing är enkel, enligt Stig Svedberg själv:

– Jag gillar att göra affärer och när det inte längre är lönsamt att köpa, vad återstår då? Jo att sälja förstås.

När Stig Svedberg under 2007 och 2008 sålde var den enskilt största köparen Allokton. Bolaget köpte ett 20-tal fastigheter av Svedberg till summan 230 miljoner kronor. Det expansiva företaget hamnade dock snart i ekonomiska bekymmer och nu har Stig Svedberg börjat köpa tillbaka delar av det bestånd han tidigare sålde.

– Ja, och till ett lägre pris än jag sålde för. Många gör misstaget att etablera sig på för många marknader samtidigt utan att egentligen vara stora på någon. Det är något som branschens elefanter, de som har en stor organisation bakom sig, kan göra.

Idag är värdet på Tvättbjörnens fastighetsbestånd cirka 250 miljoner kronor, alltså ännu inte tillbaka på 2007 års nivå, men planen är att växa kraftigt framöver. Stig Svedberg planerar att inom några år ha
förvärvat fastigheter för cirka 800 miljoner kronor.

– Vi väntar bara på att priserna ska sjunka ytterligare. De borde ner cirka 20 procent, men visst, om man kan förhandla om framtida priser och säljaren går ner 10 procent, då kan man ju säga att vi har mötts halvvägs och kan kanske göra en affär.

Och för de framtida investeringarna tittar inte Stig Svedberg längre än till Sundsvall med omnejd, som han alltid gjort. Återigen återvänder han till riskerna med att sprida ut sig på för många marknader samtidigt.

– Du måste kunna din marknad, veta vilka hantverkare du ska anlita, vilka områden som är värda att satsa på. Den här branschen handlar om så otroligt mycket mer än att bara köpa och sälja fastigheter.

I dag består Tvättbjörnens fastighetsbestånd av 50 procent bostäder och 50 procent kommersiella fastigheter och så kommer det också att vara under överskådlig framtid, även om butiksfastigheter ska utgöra en något större del av mixen framöver. De objekt som Stig Svedberg har ögonen på är vad han kallar ”stabila” fastigheter.

– Jag pratar om fastigheter som inte tappar för mycket i pris om det blir ostadigt på marknaden, till exempel välskötta fastigheter i utkanten av staden. Fastigheter i stadskärnan är betydligt mer priskänsliga.

Sedan Svedberg åter började handla fastigheter har han vid två tillfällen fått rycka in som tvångsförvaltare. Dels 2010 då Bostad Nords hyresgäster i Härnösand varit utan el i tre veckor, men också då bolaget Wallholmen, med ett bestånd på 56 lägenheter i orten Essvik, gick i konkurs. Tvättbjörnen förvärvade senare fastigheterna i Essvik av konkursförvaltaren för 10,3 miljoner kronor. På frågan om det var ett marknadsmässigt pris svarar Svedberg:

– Prisnivån kändes rätt. Det behövdes stora insatser på det eftersatta beståndet. Det var en trygghet för finansiärerna att vi fanns på plats och ordnade med allt så det var väl win-win för alla parter, men kanske mest för hyresgästerna.

Tvättbjörnen har tre ben i sin verksamhet, fastighetsbolaget men också ett kapitalförvaltningsbolag och ett investmentbolag. Även om fastighetsbolaget har sin verksamhet koncentrerad i Sundsvall så jobbar investmentbolaget över hela Sverige. Investmentbolaget var också en av anledningarna till att Svedberg ställde upp i Kanal 5.

– Jag är ett ansikte i Sundsvall och till viss del också ute i landet men genom att vara med i programmet har jag nått människor på ett annat sätt. Att var en strikt farbror i en grå kostym, det är inte min grej. Uppmärksamheten jag fått genom programmet har varit positivt för investmentbolagets affärer.

Han kallar sitt tv-alter ego ”seriefiguren” och tror inte att allmänheten på allvar tror att han åker rutschkana på pengar och badar med dem i sin pool också till vardags.

– Om Mikael Persbrandt anlitas för att spela mördare är det väl ingen som betraktar honom som en mördare för det? Det handlar om skådespel, att roa och underhålla och det har jag gjort. Det var fantastiskt roliga dagar och jag ångrar ingenting.

Senare guidar Stig Svedberg genom Tvättbjörnens kontor, en gul trävilla bakom centralstationen, där företaget suttit sedan 80-talet. På väggarna hänger gamla reklamskyltar i plåt, föreställande glada tvättbjörnar. En löpsedel som är uppsatt med häftstift berättar att ”tv-miljonären från Sundsvall” med ett bud på 60 000 kronor vunnit Sveriges Radios budgivning om en spelning med rockbandet Takida.

– Jag har lite planer för den där spelningen. Vi håller på att bygga om en lokal här i Sundsvall till en festlokal på 600 kvadratmeter och jag tittar lite på möjligheterna att få hit Takida till invigningen.

Men det är inte om Takida som Stig Svedberg helst vill prata, utan om hur Sverige ska kunna bygga fler bostäder. Lösningen är, enligt Svedberg, att införa en 6-procentig moms på bostadshyran, där fastighetsägaren tar kostnaden och inte hyresgästen. Han plockar fram en plastmapp med räkneexempel.

– En hyra på 5 000 kronor i månaden skulle med en momshöjning landa på 5 300 kronor. Sänker man istället hyran med motsvarande belopp innebär det en hyressänkning på 3 600 kronor om året, något som minskar hyresvärdarnas årsintäkt med 900 kronor per lägenhet, men som samtidigt ger många positiva effekter för Sverige. För hyresvärdarna ligger också en vinst i att få en enklare hantering av redovisningen. I dag är det administrativt krångligt med momsen. Han fortsätter:

– I dag när vi bygger nytt eller renoverar våra bostadsfastigheter får vi inte lyfta momsen, vilket kostar enorma summor. Vi har många dåliga fasader i Sverige, fuktskador och stammar som behöver bytas. På det här sättet får vi loss pengar både till renovering och nyproduktion, utan att kostnaden hamnar på hyresgästerna.

Han säger att han värnar om hyresgästerna. De som äger sina bostäder har redan fått lättnader i form av rot-avdragen och att det nu är dags att göra något också för dem som hyr.

Apropå hyresrätter kontra bostadsrät­ ter, hur ser omvandlingspotentialen ut i Sundsvall?
– Nej, det är nog inte så jäkla moget för det men vi har fört diskussioner och ska göra ett försök till ombildning om något år. Det är redan bestämt vilken fastighet det är som vi ska försöka ombilda men jag kan inte berätta om det ännu.

På Catellas auktion i oktober finns tre fastigheter i Sundsvall till försäljning. Planerar du att köpa?
– En av de där tre fastigheterna är mer intressant än de andra och den kommer jag nog att lägga ett bud på. Vilken det blir tänker jag inte berätta ännu. Det är bara en av flera affärer jag har på gång.

Du har varit 28 år i branschen – hur har den förändrats under den här tiden?
– Jag pratade med en person häromveckan som var stor under 80-talet men som brakade 1991. Det som förändrats är att vi nu förvaltar byggnader, det är därifrån avkastningen ska komma, medan man tidigare bara handlade med värdeökningen. Köpte för 20 miljoner ena året och sålde för 25 miljoner året därpå. Man behövde inte ens ha en teknisk förvaltning på den tiden.

Fastighetsaktier – handlar du med dem?
– Nej, inte i någon större utsträckning, även om vi dagligen följer kurserna. Eftersom vardagen består av fastigheter känns det spännande att följa andra branscher.

Du nämnde att pengarna var drivkraften förr – är det så fortfarande?
– Nej, det kan jag ärligt säga att det inte är. Det som driver mig är skapandet, i stort och smått. Att bygga om en fastighet och anpassa den så att den blir bra för kunden, det är vad jag tycker är allra roligast.

MOMSFÖRSLAGET SOM SKA FÅ FART PÅ BYGGANDET
Räkneexempel vid införande av 6 procent moms:
före moms efter moms före moms efter moms Hyra
kvm årshyra årshyra månadshyra månadshyra Förändring
2 rok 60 60 000 56 400 5 000 4 700 -300
3 rok 72 72 000 67 680 6 000 5 640 -360
Stig Svedberg motiverar:
”Utgångspunkten i exemplet är att hyran är 1 000kr/kvm, efter införandet av moms antar vi att fastighetsägarna sänker hyran för sina hyresgäster med 60kr/kvm. Vi antar också att taxebundna kostnader är 335kr/kvm och periodiskt underhåll är 140kr/kvm, totalt 475kr/kvm inkl. moms. Med full avdragsrätt på momsen skulle det innebära 380kr/kvm exkl. moms. Hyran exkl. 6 procent moms blir 890kr/kvm. netto blir 890–380=510kr/kvm att jämföra med 1 000–475=525kr/kvm.”

 

TEXT HENRIK WIDELL
FOTO PETER HAMBERG

Fler Porträtt

Porträtt

Samhällsbyggare utan långbänkar

FRAMÅT. Inte ens när Johanna Frelin som ny tv-chef såg sig själv på löpsedlarna blev hon avskräckt. Hon visste redan att det var just chef hon ville vara. Nu leder hon Riksbyggen med fokus på hållbarhet och digitalisering, och helst vill hon att allt ska hända så snabbt som möjligt.

Porträtt

Fokus på det bästa

Hufvudstadens nya vd Anders Nygren i en lång FV-intervju.

Porträtt

Helgläsning: Varumärket i fonden

NREP-grundaren Rickard S Dahlberg i stor intervju.

Porträtt

Offensivt, kaxigt och rosa

Croisettes vd Per Svensson vill snabbt framåt. Antalet anställda har fördubblats årligen och nu siktar han mot börsen.

Porträtt

Tryck i affärerna

Han är boktryckarlärlingen från Karlshamn som nått tre miljarder i fastighetsvärde. Doldisen Stefan Lindström gör ett allt större avtryck i branschen efter uppmärksammade köp.

Porträtt

Söker handelns vinnare

Framåt. När andra investerare flydde från handelsfastigheter gick Jan Björks Redito in och storköpte utvalda delar. Nu ger sig bolaget in i flera nya investeringar.
Porträtt

Caroline Arehults akademiska utmaning

För knappt två år sedan kom kallduschen, budet som innebar att hennes jobb försvann. Nu har Caroline Arehult funnit en ny utmaning som Akademiska Hus nya vd.

Porträtt

Långläsning: Gasen i botten

Det är alltid rallytempo. Ivar Tollefsen har byggt upp Heimstaden till 275 miljarder kronor. Men vem är han? Läs FV stora intervju från 2007. Alla galna äventyr Synen på svenskar  ”Ingen respekt och all respekt”.

Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Kameleont. Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Porträtt

Långläsning: Den gröna vägen fram

Enkelt. Sedan Johan Knaust var med och grundade K2A har bolaget växt i stabil takt med sitt tydliga koncept: Miljövänliga hyresrätter byggda i trä.

Porträtt

Från utkant till centrum

Stabil. Från korvkiosken på idrottsplatsen till fastighetsbranchens epicentrum. Corems vd Eva Landén har gjort den resan. Nu ska hon leda bolaget in i ett nytt decennium.

Porträtt

Får fart i motvinden

Nybyggare. Allt kändes rätt. Namnet på det nya företaget var catchy, rekryteringarna hade löpt på bra och uppdragsportföljen hade fyllts på i god takt. Nu skulle ingenting gå fel.

Tillbaka till förstasidan