Porträtt

Bestämde sig för att gå sin egen väg

Motvalls. Alla som spelat monopol vet att det är självklart att bygga hotell vid norrmalmstorg. I verkligheten är det endast Anders Bodin som förstått att realisera det uppenbara.

ANDERS BODIN

FÖDD:
1947 i Stockholm

UTBILDNING:
Byggnadsingenjör och civilekonom. Styrmansbrev från Sjöbefälsskolan.

KARRIÄR:
Tänkte sig ursprungligen en karriär till sjöss, men tog sedan vid i faderns byggfirma tillsammans med sin bror Gunnar. Startade egen verksamhet i början av 80-talet och har genomfört flera stora bostadsprojekt i Stockholm därefter. Har med stor regelbundenhet erhållit utmärkelser för god kvalitet i projekten.

AKTUELL:
Nyligen genomfört generationsväxling i företaget, men fortsatt engagerad i de projekt företaget driver.

OM FASTIGHETSBRANSCHEN:
”Kvalitet lönar sig inte kortsiktigt, men i längden.”

KARRIÄREN I KORTHET
1965 Styrmansbrev från Sjöbefälsskolan
1969 Börjar arbeta i Byggnadsfirma Ragnar Bodin
1981 Startar den egna enskilda firman

”Det bar mig emot att gå in och trasa sönder det genuina hantverksarbete som utförts för 100 år sedan.”

Visa faktaruta

Trots att Anders Bodin med emfas hävdar att han är försiktig med att ta risker, så är han medveten om att det är en nödvändighet för att få en tillräckligt god utväxling.

– Att driva ett företag utan att helt ta risker skulle bli väldigt tråkigt och likriktat. Men jag vill ha kontroll på riskerna, vara medveten om dem.

Rent praktiskt verkar det innebära att ett projekt som företaget går in i ska kunna ”gå åt helvete” helt och hållet – utan att företagets överlevnad riskeras.

Hans egen uppfattning att han är tråkigt långsiktig känns inte heller som en bra beskrivning – för med jämna mellanrum har det skett stora och ovanliga satsningar.

Besluten har satt tydliga avtryck i hur familjen Anders Bodins fastighetsbestånd och förmögenhet utvecklats.

Bodin föddes på sätt och vis in i byggmästarrollen. Fadern drev Byggnadsfirman Ragnar G Bodin och var en betydande aktör på 50och 60-talet. Men Anders Bodin hann aldrig skolas in i verksamheten för fadern avled hastigt hösten 1965, en tid då unge Bodin i stället tänkt sig en karriär till sjöss. Han omprövade det beslutet och pluggade i stället till byggnadsingenjör och civilekonom. Därefter blev det arbete i byggmästarbolaget där hans bror Gunnar redan arbetade.

Förutom entreprenadverksamheten och en egen fastighetsförvaltning var bolaget delägare i BGB. Det bolaget hade bildats av sex byggmästarfamiljer i början av 60-talet för att kunna samverka kring stora projekt. Entreprenaderna fördelades mellan byggmästarna som byggde på löpande räkning.

Parallellt med arbetet i det familjeägda byggmästarbolaget blev Anders Bodin nu djupt involverad i styrelsearbetet i BGB. Det var expansiva år och börsen lockade flera av delägarna till BGB.

Förgäves försökte Anders Bodin hindra börsnoteringen. Han såg inte värdet i att så snabbt öka bolagets volym samtidigt som de ursprungliga ägarnas andel av kakan minskade.

– Jag ville att företaget skulle klara tillväxten på egna meriter, med de vinster som varje år levererades genom projektutveckling och förvaltningsbestånd.

På eget bevåg tog han fram en utredning som visade på möjligheterna om man avstod börsen. Men de övriga byggmästarbolagen lät sig inte övertygas. I de flesta av bolagen satt grundarna fortfarande vid rodret och det verkade som om det där med en börsnotering sågs som ett stort erkännande av vad de byggt upp.

Anders Bodin försökte även göra en kupp mot ”de gamla stötarna” genom att samla ägarfamiljernas nästa generation.

– Men även om jag hade bra argument så vågade ingen stå upp mot grundarna.

I slutet av 70-talet hade Anders Bodin och hans bror Gunnar bestämt sig för att dela upp bolagets tillgångar mellan sig, de hade helt olika förväntningar och målsättningar. Tillsammans fördelade de tillgångarna i två korgar, och därefter drog de lott.

– Det var enda garantin för att vi båda skulle bemöda oss att dela upp allt rättvist.

Därefter startade Anders Bodin upp en ny enskild firma uppe på vinden i villan i ålsten. Några år senare flyttade han kontoret till Sibyllegatan och började anställa några medarbetare.

Efter börsnotering av BGB 1981 gav en god vän honom rådet att fundera på om det var så klokt att ha ”alla ägg i samma korg”. Han hade ett eget fastighetsbolag som drev projekt och satt med aktier i ett bolag som gjorde samma sak. Sagt och gjort, Anders Bodin sålde hälften av sina aktier i BGB.

Att sälja aktierna i BGB långt innan de peakade på 80-talet framstod då som inte riktigt så smart. Men det var ett aktivt beslut och kapitalet placerades i den egna rörelsen och bostadsfastigheter som aldrig blev vakanta, samtidigt som BGB några år senare dukade under.

Ett annat exempel på beslutsamhet, en del kanske kallar det modigt eller dumdristigt, var att han mitt under brinnande fastighetskris dessutom satte igång Sveriges då största bostadsprojekt, Tranebergs Strand. Runt om i landet monterades byggkranarna ned och såldes till utlandet, men hos Bodin var det då full verksamhet.

Finansieringen till projektet var ingen lätt nöt att knäcka, även om hans verksamhet var solid.

– Jag hade dåvarande PK-Banken som husbank men jag fick aldrig några besked från dem, vare sig från det lokala kontoret eller på regional nivå. Då gick jag över till min granne, Sune Jussil, som då var VD för SBAB. Tillsammans skissade vi upp en plan för hur projektet kunde finansieras etappvis. Därmed kunde projektet gå i gång och efter bostadsexploateringen fyllde Bodin på med det kommersiella projektet Alviks Torg.

Att gå åt motsatt håll är inget märkligt för Anders Bodin. Han var en av de första bland de stora privata bostadsfastighetsägarna som valde att lämna hela lägenhetsanvisningsarbetet till bostadsförmedlingen.

– Redan vid det stora bostadsprojektet vid Tranebergs Strand ville jag att de skulle förmedla lägenheterna, men politikerna tog vid den tiden beslutet att lägga ned den kommunala bostadsförmedlingen så vi fick sköta det hela själva.

Inom företaget satt plötsligt 2-3 heltidsanställda för att sköta den uppgiften och uthyrningen i det befintliga beståndet.

– Jag tyckte det blev för mycket administration och på en så het bostadsmarknad som i Stockholm är det lätt att få badwill i olika hyresärenden, så när staden åter startade upp bostadsförmedlingen tog jag beslutet att alla lägenheter går dit – jag tycker de gör ett utmärkt jobb. Dessutom förenklar det vid projekt då man behöver hjälp med evakueringslägenheter.

Det kanske viktigaste beslutet, vid sidan om försäljningen av BGB-aktierna, var att stå emot locktonerna om bra fastighetsinvesteringar utomlands i slutet av 80-talet. Han såg betydande risker med att verka på marknader man har dålig kunskap om.

– Jag kände mig som en udda fågel och det var nästan så att man pekade finger åt mig som avstod utlandsinvesteringar. Men det visade sig sedan att det var hela fårskocken som sprungit åt fel håll.

Många flyttade även utomlands av skatteskäl, det gick att bosätta sig i Belgien och sälja de svenska tillgångarna nästan utan skattebelastning alls, men inte heller det lockade Anders Bodin.

– Det blir aldrig bra beslut om dessa tas enbart av skatteskäl.

Men det finns faktiskt även en egen lärdom bakom beslutet att avstå. Anders Bodin hade redan under tidigt 80-tal, långt innan det konforma ”vikingatåget” styrde söderut, varit med om ett projekt i Paris som inte gav mersmak.

– Företaget prövade sina vingar utomlands genom att satsa på ett mindre byggprojekt i Montmartre. Under två års tid flygpendlade jag dit. Det blev mycket helgarbete för det gällde att hålla ner kostnaderna och något billighetsflyg fanns inte, men weekendbiljetterna var hyfsat billiga.

Anders Bodin märkte att det var så stora skillnader i hur entreprenadbranschen fungerade där mot i Sverige, annan kvalitet på befintliga byggnader och andra normer när det producerades nytt. Entreprenadföretagen arbetade med helt andra marginaler för de var bättre på att bedöma risknivån.

– Jag kom fram till att det krävs betydligt större lokal kännedom än vad de flesta tror för att inte göra fel. Riskerna är betydligt större när man är på bortaplan.

Det är också orsaken till att han avstått en expansion till svenska städer som Göteborg och Malmö.

– Det är bättre att vara proffs och riktigt duktig på hemmaplan.

Att identifiera en möjlighet till ny, bättre, användning av en markbit eller en byggnad är något av det roligaste Anders Bodin vet. Tranebergs Strand är ett exempel på det liksom de bostadshus han har byggt på Sabbatsbergsområdet. Betydligt svalare är intresset för att gå in i budgivningskamp för att få marktilldelning av kommunen.

– Det är så enkelt att bara lägga ett högt bud, om man inte tar ansvar och bygger med hög kvalitet. Kortsiktigt går det att göra en bra affär och sälja projektet som bostadsrätt. Men det är jag inte intresserad av.

Anders Bodin tycker sig se tecken på att Stockholms Stad nu är villiga att göra fler direktanvisningar där även kvalitet spelar en stor roll, kanske mer avgörande än priset så länge kommunen fortfarande får bra betalt.

Ibland finns inte tanken på ny användning med från början, verkligheten tränger sig på och mer eller mindre tvingar fram nya beslut. Det är därför Bodins nu äger en hotellfastighet vid Norrmalmstorg. Det magnifika huset hade redan genomgått flera faser. När det förvärvades i början av 2000-talet hyrde Mannheimer Swartling allt utom butiksplanet. Men det byggdes ursprungligen som ett bostadshus för ett mindre antal mycket välbärgade familjer.

När advokatbyrån bestämde sig för att flytta var fortfarande vakanserna på kontorsmarknaden relativt stora. Att göra genomgripande förändringar av fastigheten för att skapa moderna öppna våningsplan sågs näst intill som en nödvändighet för att åter få fastigheten fullt uthyrd.

– Det bar mig emot att gå in och trasa sönder det genuina hantverksarbete som utförts för 100 år sedan, därför grunnade jag på alternativa användningssätt.

Ett spår var att göra varuhus av det. Det fanns internationella intressenter som kontaktade Anders Bodin för att undersöka möjligheterna.

– Men då hade det varit nödvändigt med mycket stora ingrepp i byggnaden, så det avskrev jag ganska snabbt.

Hotell kom ganska snart in som en möjlighet och Sandro Catenacci (Operakällaren, Stallmästaregården, med mera) blev intresserad av det. Samtidigt gick ryktet och även andra hotellaktörer var intresserade, men de hade mer brutala ombyggnadsplaner än Catenacci. Det blev en varsam ombyggnad och Bodin blev på sätt och vis något av en trendsättare – konvertering av kontorsfastigheter till hotell är numera betydligt vanligare än då.

De senaste åren har han arbetat för att nästa generation ska bli proffs på det han själv arbetat så länge med. Generationsskiftet för verksamheten är nu genomförd och dottern Helena som är VD för bolaget och sonen Carl arbetar med affärsutveckling. Det är också de som är majoritetsägare till Anders Bodin Förvaltnings AB, men Anders Bodins enskilda firma äger fortfarande ett bostadsbestånd.

Har du några råd kring hur en generationsväxling ska gå till?

– Jag har över åren sett olika varianter, allt från att den gamle byggmästaren suttit kvar på kontoret till 90-årsåldern till att barnen snabbt gjort om en välfungerande bolagsgrupp helt och hållet. Det finns ingen handbok i hur man skall göra. Det är en mognadsprocess, där det hela tiden är två steg fram och ett steg tillbaka. Redan för tio år sedan började barnen var med på ledningsmöten en gång per månad.

Vilken är den största risken vid en generationsväxling anser du?

– Den nya generationen som ska ta vid måste få ta egna beslut och göra sina egna misstag, men företaget får inte kapsejsa på grund av det. Min lösning blev att helt lämna kontoret under ett helt år, men hela tiden finnas tillgänglig som bollplank. Hade jag suttit på kontoret hade många medarbetare gått direkt till mig, för då hade de vanligtvis kunnat få svar direkt på sina frågor. Nu blev det ett riktigt skifte och snart kan Helena och Carl bolaget bättre än jag.

Men nu är du tillbaka på kontoret igen. Vad är din roll idag?

– Helst arbetar jag med något av företagets framtida projekt. Vi styr alla dem från kontoret vid Alviks Torg. Inte enbart på papperet utan rent fysiskt. De externa konsulter som är inblandade finns också på plats. Vårt projektrum är riktigt stort, drygt 200 kvm och 6–7 meter i takhöjd med stora ljusinsläpp från sidorna och takfönstren. När man arbetar med ett omfattande projekt är det förödande för arbetsenergin att sitta en hel dag instängd med endast elektriska ljuskällor. Här flödar dagsljuset in och det blir närmast en lustfylld process.

Vilka är era stora projekt?

– Det största som företaget just nu finns med i är exploateringen av västra Valhallavägen. Stockholmsbyggmästarna, ett nätverk av elva bygg- och fastighetsbolag, har fått en tidig markanvisning där. Det kommer att delas upp mellan företagen via direkta markanvisningar till var och en före genomförandet. Sedan har vi utbyggnaden av Stallmästaregården till cirka 84 rum. Vid Alvik tittar vi på möjligheterna till förtätning. Därutöver har vi ytterligare diskussioner i gång, men dem är det för tidigt att nämna vid namn.

Ni har fått flera priser för kvalitet i era projekt. Lönar det sig även ekonomiskt?

– Det är skillnad om man bygger för att sälja eller om man bygger för egen långsiktig förvaltning. Det blir självklart initialt lite dyrare, men vi vet att allt kommer att hålla och att vi slipper gå in och störa våra hyresgäster. Kvalitet lönar sig inte kortsiktigt, men i längden. Vi har sammanställt all vår erfarenhet i en kvalitetspolicy. Den uppdateras också, så exempelvis är nästan alla våra hus numera miljöcertifierade.

TEXT WILLY WREDENMARK
FOTO MIKAEL SJÖBERG

Fler Porträtt

Porträtt

Dubbla utmaningar

Beslutsam. Han är röd. Och han är rödblå. När det kommer till populärvetenskaplig personlighetstyp och fotbollssupporterskap, vill säga. Han är också en ledare som för till­fället sitter på dubbla vd-stolar – basandes över 38 000 bostäder. FV träffar Per Ekelund mitt i karriärens mest hektiska läge.

Porträtt

Allt från flyg till badhus

Det ryms allt från badhus till flygplan inom Tagehus investeringar. Men det är fastigheterna som är i fokus när Johan Ljungberg styr tredje generationens företagsbygge in i framtiden.

Robert Fonovich
Porträtt

Han gjorde det oväntade

Vände skutan. Låt dig inte luras av Robert Fonovich timida tjänstemannaframtoning. Det finns en annan växel att peta in då och då. Den behövdes – inte minst när han 2015 blev chef för ett skakigt Catella.

Porträtt

Jättens nya utmaningar

Stor intervju med Johanna Skogestig ur magasinet Fastighetsvärlden: Vad väntar efter tio års värdeuppgång. Butiksdöden. Lönsamhet i hållbarhetssatsning Sin ledarstil.

Porträtt

Tillbaka i fokus för ny era

Nu ska Stefan Dahlbo säkerställa att Fabege åter lägger i en ny växel som Stockholms största stadsdelsutvecklare. Läs en längre porträttintervju.

Porträtt

”Jag var på väg att jobba ihjäl mig”

Aktieägarna jublar. Ulrika Hallengren har fått en fin start på nya jobbet som vd på Wihlborgs. Men resan mot toppen har varit lång och kantats av både leråkrar och stom­entreprenader.

Porträtt

”Jag har aldrig gjort en minusaffär”

Snabbköparen Joachim Kuylenstierna om tiden för revansch. Lång intervju ur magasinet Fastighetsvärlden nr 7/8.

Porträtt

Gripande läsning: Tillbaka i hetluften

Sjukdomsbeskedet fick Andreas Rutili att släppa chefsjobbet på Magnolia Bostad – bara några månader före börsintroduktionen. Nu är han tillbaka i branschen med utmanarbolaget Vincero.

Porträtt

”Det kan leda till en krasch för dem”

Analytisk. Han valde fastighetsmarknaden framför en it-bransch i startgroparna och han har varit involverad i Sveriges största fastighetstransaktion. Men det är framför allt på Skandia Fastigheter som Åke Pettersson har gjort avtryck. Möt bolagets nya vd.

Porträtt

Tar det till en ny nivå

Hotellguru. Ett är säkert, Hans Åke Petersson älskar hotell. Han har varit involverad i många nysatsningar och letar nyfiket efter nya idéer och trender. Nu växlar han upp verksamheten i rådgivningsföretaget Annordia.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Tillbaka till förstasidan