Porträtt

Snurrat affärer för över 100 miljarder

Adrenalinjunkie. Han har en ständig längtan efter att få göra stora och komplexa affärer. Efter 20 år hos samma rådgivningsbolag har Thomas Persson tagit klivet över till en internationell utmanare som vill bli störst i Sverige.

Thomas Persson

FÖDD:
1969 i Göteborg.

UTBILDNING:
Väg och vatten, KTH.

KARRIÄR:
Tillbringat 20 år på Catella och han tillhör de i landet som varit rådgivare vid flest stora fastighetsaffärer.

AKTUELL:
Arbetar sedan i mars vid amerikanska Cushman & Wakefield som vill ta marknadsandelar i Sverige och Norden.

OM FASTIGHETS-BRANSCHEN:
”Den svenska rådgivarbranschen utvecklades tidigt och har länge varit den mest professionella i Europa, i alla fall om man undantar UK.”

KARRIÄREN I KORTHET
1995: Examen från KTH, Väg och Vatten
1995: Anställs vid Catella
1996: Anställs vid Catella Corporate Finance
2010–2013: VD Catella Corporate Finace
2015: Börjar vid Cushman & Wakefield (mars)

”Första dygnet var extremt spännande, andra var jag lite tveksam och tredje dygnet ville jag hem.” 

Visa faktaruta

Knappt hade Cushman & Wakefield hunnit teckna kontrakt för nya kontorslokaler i Stockholm förrän det stod klart att bolaget blivit uppköpt av ägaren till DTZ med ett samgående som följd.

– Vi hann varken få Ferrari eller Fiat som tjänstebil, skrattar Persson när vi diskuterar C&W:s tidigare huvudägare, den italienska fordons- och finansfamiljen Agnelli.

Han ser det inte som något revolutionerande att Agnelli sålde. När Persson arbetade på Catella ägdes det bolaget av en annan stark man, Ingvar Kamprad, som valde att sälja.

– Verksamheten fortsätter som vanligt.

Vi står ute på terrassen på sjätte våningen i Citycronan på Regeringsgatan i Stockholm där C&W sedan i oktober flyttat in. Persson spanar ut över Stockholms taklandskap. Ett flertal av de fastigheter vi ser har han varit med och sålt. Söderut syns det bestånd som nyligen ingick i en av de affärer som han är mest stolt över.

– Globenaffären var en process som gick bra. Vi hade en hög prisambition och nådde ytterligare en bit.

Priset för de kontorsfastigheterna blev 3,8 miljarder, och det var Klövern som förvärvade från Carlyle som var Perssons uppdragsgivare.

När Thomas Persson lämnade Catella vid årsskiftet (efter slutförda uppdrag och en tid i ”kylskåpet”) hade han jobbat där i nästan 20 år. Under den tiden har han varit med om att se Sverige gå från en marknad i efterdyningarna av en finanskris (90-talskrisen) och med väldigt låg likviditet till att bli den marknad i Europa med näst högst transaktionsvolym för att sedan nästan stendö efter Lehmankraschen. Han har upplevt hur kollegor lämnat i stor grupp för att starta konkurrerande bolag, Tenzing. Lockelserna även till Persson har varit många – men han har förblivit lojal. Men i augusti 2014 valde han och några kollegor att säga upp sig från Catella för att bli en del av Cushman & Wake elds kommande storsatsning i Sverige – en marknad som bolaget trånat efter att ta marknadsandelar i under flera år men misslyckats.

– Ett av skälen till att vi lämnade Catella var att vi ville vara med och konkurrera om de största uppdragen. För att göra det så måste man ha en global räckvidd och tillgång till ett starkt nätverk.

När Fastighetsvärlden 2013, för första gången, lät investerarkåren rösta fram ”Bästa transaktionsrådgivaren” vann Persson omröstningen överlägset. När han ska beskriva sig själv kallar han sig ”adrenalinjunkie”. Han gillar när det är händelserikt och ett högt tempo. Längtan att bidra till att genomföra stora affärer är konstant.

– Jag har hållit på i 20 år och jag tycker det är lika kul att gå till jobbet vare dag.

– En av mina styrkor är att förutse diverse problem i en process. Det gäller att städa undan problemen innan de blir ett problem. Vi försöker att gå ett steg längre än vad kanske många rådgivare gör för att undanröja problem i ett tidigt stadium.

Försäljningen av kontorshusen runt Globen är en av de större affärer där Thomas Persson varit rådgivare under de senaste åren. Efter en tuff budgivning blev det Klövern som förvärvade fastigheterna för cirka 3,8 miljarder kronor.
Försäljningen av kontorshusen runt Globen är en av de större affärer där Thomas Persson varit rådgivare under de senaste åren. Efter en tuff budgivning blev det Klövern som förvärvade fastigheterna för cirka 3,8 miljarder kronor.

Högt tempo på transaktionsfronten lär Persson få även framöver.

– Det har rests oerhört mycket kapital runt om i Europa. Det finns i dag dubbelt så mycket kapital i fastighetsfonder som det fanns 2007, före kraschen. Det kapitalet har nu börjat investerats. I början var man väldigt noga med investeringskriterierna men nu måste man vara mer flexibel som investerare om man ska lyckas placera kapitalet. Sverige har upplevts som dyrt eftersom vi inte drabbades så hårt av finanskrisen. Men nu har yielderna sjunkit snabbt i övriga Europa och Sverige sticker inte längre ut som dyrt och de stora fonderna har Sverige högt på listan.

Thomas Persson är uppväxt i Göteborg, nära Backaplan på Hisingssidan. Hans far var revisor och hans mor var först hemma och jobbade senare som läkarsekreterare. På gymnasiet valde Persson att studera teknisk linje med bygg som val. När det var dags för eftergymnasiala studier valde han KTH i Stockholm framför Chalmers i Göteborg.

– Jag ville söka mig någon annanstans. Jag hade börjat känna en lust att testa Stockholm och det ville jag redan när jag skulle göra lumpen, säger Persson som angående det sistnämnda dock fick nöja sig med Enköping.

Till skillnad från så många andra i branschen är han inte lantmätare utan väg- och vattenbyggare.

– Jag trivdes väldigt bra direkt på KTH. Efter ett år började jag även läsa till civilekonom vid Stockholms universitet. Där läste jag främst marknadsföring och organisation.

I slutfasen av studietiden blev han erbjuden jobb vid ett stort byggbolag där han ville jobba – och då mer med ämnen åt marknadsföringshållet. Men Persson tackade nej. Att bolaget inte erbjöd mer än 300 kronor i månaden extra för hans dubbla examen och att det skulle ta lång tid att nå en stabsfunktion fick honom att nobba.

– Det skulle alltså ta mig ganska många år bara för att få tillbaka mina extra litteraturkostnader.

p-thomas-persson-3


Han kontaktade
i stället Catella som han läst om men inte kunde så mycket om.

Där träffade han Erik Persson, som var en av bolagets grundare, Lars Rickardson och Leif Saletti. Thomas Persson fick frågan vad han tyckte om bygg och fastigheter i samband med marknadsanalys och marknadsföring.

– Jag svarade att jag tycker att branschen är ganska dålig och inte har förstått potentialen. Då skrattade de och konstaterade att jag fattat, så jag fick jobbet.

Speciellt Saletti uppskattade att Persson vågade ha en klar uppfattning. Anställningsintervjun var över på tio minuter.

Första året gjorde han allt möjligt, skrev årsredovisningar åt börsnoterade och kommunala bolag samt tog fram miljöpolicyer och marknadsrapporter åt dotterbolaget Catella Information & Analys.

– Jag skrev nog en av de första miljöpolicyerna inom branschen, och jag gjorde det väl egentligen utan att kunna så mycket.

Efter ett år behövde Catella Corporate Finance hjälp med att skriva säljprospekt. Persson skrev några få prospekt som på den tiden kunde vara så tunna som sex sidor, varav två sidor bilder (i dag ofta 40–50 sidor).

– En dag talar jag med Johan (Ericsson) och Lennart (Schuss) i hissen. På plan ett frågar de mig om jag vill börja jobba på heltid där och när vi nådde plan sex hade jag tackat ja.

Persson började med att skriva prospekt och han jobbade mycket åt Ericsson och Schuss under några år innan han fick börja driva helt egna prospekt.

– Det passade mig ganska bra att vara steget bakom. De var oerhört drivna och kunniga. Jag gillar att hålla reda på mycket information och strukturera den samt förutse problem. Jag var inte alls lika affärsmässigt skolad som till exempel Johan och Lennart. De var nog dessutom de bästa läromästarna man kan ha i branschen och en helt avgörande faktor till att jag valde att stanna på Catella i 20 år.

I början av sin tid vid bolaget höll Catella på mycket med bytesaffär och rekonstruktioner av bolag som befann sig i kris. Därefter blev det mycket sale and lease backaffärer, bland annat alla Nordeas fastigheter, DnB:s i Norge, SEB:s i Baltikum, nästan alla Coops i Sverige. Och i alla dessa affärer hade Persson den ledande rollen.

Försäljningen i Baltikum 2006 är ett av de mer tydliga tecknen på hur marknaden kokade vid den tidpunkten. Det inkom hela 40 bud från internationella spekulanter. Catella övervägde att öppna kontor i Moskva och hade via ägaren Inter-Ikea ett nätverk på plats. Persson var lockad.

– Då var jag lite sugen och åkte dit för att lära mig. Första dygnet var extremt spännande, andra var jag lite tveksam och tredje dygnet ville jag hem.

– Mycket var proffsigt och på många sätt låg man före oss i Sverige. Men sättet hur de behandlade till exempel chaufförer och servitriser var avskräckande. Dessutom såg jag få grönområden, och då är det ju ingen stad att bosätta sig i om man har tre barn. Så jag strök Moskva från listan.

Persson konstaterar att konsultjobbet förändrats mycket genom åren när det gäller att ta fram prospekt och due dilligencematerial med mera. 1996 är ett år då nivån höjdes, enligt honom.

– Vi lärde oss mycket när Vasakronan sålde Stenvalvet det året. Då jobbade Catella åt Morgan Stanley som var budgivare. Jag jobbade nästan dygnet runt i någon månad med den affären, och då lärde jag mig att förstå hur en amerikansk investmentbank tänkte. Vilken information vill de ha, hur ska datarummet se ut och vad kan de tänkas pruta på. Det drog vi mycket nytta av och vi lärde oss att göra bättre prospekt.

Strax därefter fick Catella ett uppdrag av NCC att sälja ett bestånd värt 3 miljarder.

– Vi använde oss då av våra nya kunskaper. Vid det tillfället tror jag att vi ryckte ifrån alla andra och bidrog till en rejäl professionalisering av branschen med prospekt och datarum.

Thomas Persson


När tio medarbetare
bestämde sig för att bryta sig loss från Catella för att starta konkurrerande Tenzing hamnade bolaget i en svår situation. Persson vill inte gå djupare in i vad som hände vid det tillfället.

– Det var blandade känslor. Det blev en omstart och en utmaning för Catella och ganska många räknade nog ut oss. Men efter två–tre månader hade vi rekryterat en handfull mycket kompetenta medarbetare och var snabbt på banan igen. Det hände 2007 och första halvåret 2008 blev ett nytt rekordår för oss.

Efter Lehman Brothers-kraschen hösten 2008 försvann nästan alla affärsmöjligheter och konsulterna fick klura på annat.

– Det gällde att vara kreativ. Tillsammans med Jens Engwall skapade vi till exempel Hemfosa. Institutioner hade pengar och genom Hemfosa tillfördes likviditet i systemet även för sekundära fastigheter. Det fanns det inte på något annat ställe i Europa. Vi var med och startade fyra, fem bolag åren därefter genom att poola institutionellt kapital kring en tydlig affärsidé. Vi bestämde oss samtidigt för att satsa oerhört hårt på ”bad banking”, konkursprocesser med mera och vi medverkade vid cirka tre fjärdedelar av alla ”bad debt”-relaterade transaktioner i Sverige i finanskrisens efterdyningar.

På det personliga planet så drabbades Thomas av vad han trodde kunde varit en hjärntumör efter att han fått ont i örat efter varje mobiltelefonsamtal.

– Jag var hemma under en vecka och hade några sömnlösa nätter. Jag kunde till slut inte prata i mobiltelefon. Jag röntgades vid två tillfällen men läkarna hittade inget. Till sist kom vi fram till att det var nog var stressrelaterat. Sedan dess har jag inga problem, men talar dock alltid mobiltelefon via snäcka. När Persson slutfört sista uppdraget åt Catella hamnade han i karantän och den tiden ägnade han åt familjen och bland annat en resa till Kina.

– Det är lätt att bli imponerad av mycket där, men även avskräckt. Om vi i Sverige begick ett och annat misstag när vi byggde våra miljonprogram så begår Kina just nu några gigantiska misstag när de genomför sitt miljardprogram.

– När man på tåget mellan Peking och Shanghai passerar deras motsvarighet till Töreboda och de där bygger 6.000 exakt likadana lägenheter i 18-våningshus i sandfärgad betong så inser man att det inte är långsiktigt hållbart. Det går att locka hyresgäster dit nu när folk bor i hus på annat ställe där det saknas rinnande vatten. Men man bygger sig ett stort framtida problem.

Totalt har Thomas Persson haft hand om transaktioner som summerar långt över 100 miljarder kronor. Enbart sale- and leasebackaffärer från 1999 till 2006 summerar cirka 35 miljarder. I den totala summeringen väljer Persson att inte inräkna Vasakronanaffären om drygt 40 miljarder där ett flertal rådgivare var inblandade på något sätt.

Om FV ger dig 5 miljarder för att förvärva fastigheter privat. Hur investerar du då?

– Jag tycker att det finns bra möjligheter för value add-projekt i Stockholm och vissa andra delmarknader. Jag tror även att det finns fortsatt goda förutsättningar för retailfastigheter och det kommer nog ske en omvärdering av retail parks, även om det också finns tydliga förlorare i det segmentet. Jag skulle gärna äga riktigt bra köpcentrum men där är det tuff konkurrens och utbudet är litet. Jag tycker även att den finska fastighetsmarknaden ser intressant ut.

Du var VD vid Catella Corporate Finance under tre år. Hur trivs du i den rollen?

– Egentligen ganska bra, men jag har en förmåga att gå ganska intensivt in i mina projekt och det tar otroligt mycket tid. Dessutom har jag tre barn så det gäller att hitta balansen. De administrativa bitarna tyngde ner mig. Att sitta i slutförhandlingar kring till exempel ett köpcentrum och för tredje gången skjuta på ett utvecklingssamtal eller ett möte för att bestämma sekreterarnas tider i receptionen var jobbigt. Jag skaffade mig massor av dåliga samveten. Istället för att ge upp projekten som jag fortfarande tycker är löjligt roligt så frågade jag om inte Anders (Nordvall) kunde ta över.

Hur upplever du konkurrensen mellan rådgivningsbolagen i dag?

– Konkurrensen har varit tuff flera år efter att Catella och Leimdörfer under en lång tid nästan var själva på marknaden. Det var då en onaturligt tunn marknad under många år.

Vilket mål har Cushman & Wakefield?

– Vi vill bygga upp en verksamhet motsvarande den position vi hade på Catella, men med bättre internationell räckvidd. Vi var sju av nio partners som lämnade. Vi känner varandra utan och innan och tillsammans blir vi jäkligt bra. Vi siktar på att vara den bästa rådgivaren och vi har en historik av att befinna oss i den positionen. Vi har också lyckats positionera oss väldigt snabbt och genomfört många spännande mandat det första året.

Hur kommer marknaden för rådgivningsbolagen se ut om några år?

– Det kommer att vara Cushman, CBRE och JLL som är de stora rådgivarna. Leimdörfer kommer säkert fortsätta att vara stora inom sin nisch. Men vi kommer att få en rådgivningsstruktur som mer liknar den som finns i många andra europeiska länder. Vi märker att vi får uppdrag för att vi har vårt nätverk.

TEXT Fredrik Engström
FOTO Mikael Sjöberg

Fler Porträtt

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Porträtt

Sätter tydliga mål

Målmedvetet och med låg risk har Hans Eliasson byggt en av Sveriges största bygg- och fastighetskoncerner.

Porträtt

Fängslande uppdrag

Ökade behov. Bolaget hon leder är verkligen speciellt, som namnet antyder. Och tyvärr behöver det växa.

Porträtt

Samhällsbyggare utan långbänkar

FRAMÅT. Inte ens när Johanna Frelin som ny tv-chef såg sig själv på löpsedlarna blev hon avskräckt. Hon visste redan att det var just chef hon ville vara. Nu leder hon Riksbyggen med fokus på hållbarhet och digitalisering, och helst vill hon att allt ska hända så snabbt som möjligt.

Porträtt

Fokus på det bästa

Hufvudstadens nya vd Anders Nygren i en lång FV-intervju.

Porträtt

Helgläsning: Varumärket i fonden

NREP-grundaren Rickard S Dahlberg i stor intervju.

Porträtt

Offensivt, kaxigt och rosa

Croisettes vd Per Svensson vill snabbt framåt. Antalet anställda har fördubblats årligen och nu siktar han mot börsen.

Porträtt

Tryck i affärerna

Han är boktryckarlärlingen från Karlshamn som nått tre miljarder i fastighetsvärde. Doldisen Stefan Lindström gör ett allt större avtryck i branschen efter uppmärksammade köp.

Porträtt

Söker handelns vinnare

Framåt. När andra investerare flydde från handelsfastigheter gick Jan Björks Redito in och storköpte utvalda delar. Nu ger sig bolaget in i flera nya investeringar.
Porträtt

Caroline Arehults akademiska utmaning

För knappt två år sedan kom kallduschen, budet som innebar att hennes jobb försvann. Nu har Caroline Arehult funnit en ny utmaning som Akademiska Hus nya vd.

Porträtt

Långläsning: Gasen i botten

Det är alltid rallytempo. Ivar Tollefsen har byggt upp Heimstaden till 275 miljarder kronor. Men vem är han? Läs FV stora intervju från 2007. Alla galna äventyr Synen på svenskar  ”Ingen respekt och all respekt”.

Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Kameleont. Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Tillbaka till förstasidan