Prövar ny mark

Entrén till Icas huvudkontor i Solna står en jukebox-liknande behållare med rundat tak, där det i röd text står skrivet: hundparkering. I den ska Icas kunder inom kort kunna lämna sina husdjur med gott samvete medan de handlar.

– Många vågar inte lämna sin hund bunden utanför butiken längre. Här har hunden det varmt på vintern och svalt under sommaren. Och hundparkeringen rengör sig själv med hjälp av UV-ljus förklarar Lena Boberg.

Mycket av hennes jobb handlar just nu om att försöka förutse vad matvarubutikernas kunder kommer att vilja ha i framtiden och vad som krävs för att få dem att besöka just Icas butiker.

Det är inte helt enkelt.

Dagligvaruhandeln har visserligen varit rätt förskonad från konkurrensen från e-handeln i jämförelse med sällanköpshandeln. Andelen matvaror som säljs via nätet är hittills bara 2 procent i Sverige.

Samtidigt knackar förändringen på dörren.

Under första kvartalet i år sköt dagligvaruhandeln på nätet fart rejält och växte med 30 procent.

För Ica Fastigheters del har utvecklingen lett till att företaget snart ska öppna ett nytt större e-handelslager i Jordbro i Haninge. Tappet i omsättningshyra på grund av e-handeln är dock än så länge litet.

Men kampen om kunderna väntas hårdna framöver, både från nätet och andra matvarukedjor.

För att vinna den fajten kommer det att krävas mycket mer än att bara erbjuda en bra matbutik, tror Lena Boberg.

– Vi får inte ta kunderna för givna. Vi behöver hitta sätt att skilja oss från andra och lista ut vad vi kan komplettera med för att dra fysiska kunder.

Hundparkeringen är ett exempel på ett sådant försök. Andra grepp som fastighetsbolaget planerar att ta till är att bygga lekplatser utanför butiker för att det ska bli en trevlig upplevelse att gå och handla även för de minsta i familjen. Även utegym testas tillsammans med smartare cykelparkeringar. Bolaget gör dessutom försök med ytor som exempelvis hårfrisörer eller nagelskulptörer kan hyra i anslutning till butikerna – tjänster som kunderna måste besöka en fysisk plats för att ta del av.

Samtidigt finns det inte ett recept som passar överallt.

– Alla platser är olika. Det gäller att hitta den bästa lösningen för varje plats. För att göra det använder vi kunddata från Ica Sverige. Det är en guldgruva att jobba med vår största hyresgäst och ta del av all kunskap som de har, säger Lena Boberg.

Med hjälp av datan kan Ica Fastigheter anpassa varje plats utifrån dem som brukar handla där.

Om det finns många barnfamiljer i ett område kan exempelvis en lekplats intill mataffären vara uppskattad medan det i ett område med många matälskare passar bättre med en restaurang.

Parallellt med den datadrivna informationen har bolaget även börjat genomföra enkäter med boende i områdena för att få input om vad de tycker är viktigt.

– Vi har även en nära dialog med handlarna, som kan platsen och känner sina kunder, säger Lena Boberg.

Rollen som stadsutvecklare är relativt ny för Ica Fastigheter.

Den blev ett resultat av att Ica Sverige för några år sedan delvis ville ändra inriktning.

– Historiskt har Icabutiken varit en låda på åkern med parkering. Nu ville Ica Sverige växa mer in i städerna.

Till följd av det presenterade Ica Fastigheter 2015 en stadsbyggnadsstrategi som innebar att bolaget skulle ta ett större grepp kring områdena runt butikerna och även tillföra exempelvis kontor och bostäder där.

Den nya färdriktningen har bidragit till att fastighetsbolaget har ökat sitt fastighetsinnehav betydligt.

I dag har Ica Fastigheter ett fastighetsvärde på runt 19 miljarder kronor. Utöver det förvaltar bolaget även fastigheter för runt 6 miljarder kronor genom joint ventures.

Projektportföljen har också svällt. Just nu finns 15 större projekt med totalt runt 2 000 bostadsbyggrätter i pipeline. Utöver rena nybyggnadsprojekt arbetar bolaget samtidigt med att utveckla och förtäta befintliga fastigheter.

Av de 170 fastigheter som bolaget äger, helt eller delvis, pågår ombyggnadsprojekt i runt 80 procent.

– Det är en helt annan affär i dag, och det är projektintensivt. Vi ska vara en aktiv fastighetsägare. Däremot utvecklar vi inte kontor eller bostäder själva utan överlåter det åt samarbetspartners.

Att jobba med fastigheter var inget medvetet val för Lena Boberg från början. Hon slank in i branschen via siffrorna.

Efter utbildningen till civilekonom blev hon controller på HQ och via jobbet där kom hon i kontakt med Skandrentings grundare Stefan Silver. Han erbjöd henne så småningom tjänsten som ekonomichef på det nystartade bolaget, där hon senare blev CFO.

– På Skandrenting lärde jag mig hela fastighetsaffären från grunden och tiden där var enormt utvecklande, säger hon.

Efter åtta år på företaget gick hon vidare till tjänsten som CFO på Ica Fastigheter och 2011 fick hon frågan om hon ville ta över vd-posten efter Bo Liffner.

Rollen visade sig passa henne ännu bättre än hon själv hade trott.

– Det är roligt att vara CFO, men det är ännu roligare att vara vd. Jag har en visionär ådra som jag inte riktigt visste att jag hade när jobbade med siffrorna, säger Lena Boberg.

Hon är också glad att hon hamnade i just fastighetssektorn.

– Jag älskar utveckling och att jobba med människor. När man arbetar i fastighetsbranschen har man möjligheten att förändra saker och påverka morgondagens samhälle till det bättre. Det är fantastiskt.

En del i det arbetet är att minska företagets påverkan på miljön.

Det är något som Ica Fastigheter, liksom många andra fastighetsbolag, nu lägger stor vikt vid.

Förutom att minska utsläppen av koldioxid genom att byta ut energikällan i befintliga byggnader kommer bolaget också att sätta ut mätpunkter i sina fastigheter för att se hur förvaltningen kan effektiviseras.

Dessutom experimenterar Ica Fastigheter även med andra lösningar för att minska sitt miljöavtryck.

I en ny butik som ska uppföras i Brunnshög i Lund har Ica till exempel tagit steget från närodlat till härodlat. Där kommer spillvärme från byggnaden att användas för att odla på taket. Växterna ska sedan säljas i mataffären.

– Det är väldigt spännande. För oss är det viktigt att satsningar vi gör är hållbara långsiktigt och inte bara ser bra ut.

Trots de utmaningar som handeln står inför tror Lena Boberg att de lokala centrumen med matbutiker kommer att fortsätta spela en central roll i människors vardag även i framtiden.

– Ju mer globala vi blir desto viktigare tror jag att det kommer att bli med den lokala anknytningen. Man vill mötas och man vill besöka det lokala centrumet eller matbutiken. Alla kommer inte att handla allt över nätet.

Samtidigt är hon säker på att mycket kommer att se annorlunda ut om några år – både inne i butikerna och utanför.

Det ställer stora krav på fastighetsägare.

– Det vi bygger i dag ska stå kvar länge, men hur ska vi veta hur en plats kommer att se ut om 40 år? Det går inte att förutspå. Vi kanske flyger runt i små flygplan. Därför försöker vi bygga flexibelt så att ytor lätt ska kunna omvandlas till något annat.

Trots att faktorer som digitalisering och e-handel innebär utmaningar för handlare och fastighetsägare välkomnar hon förändringarna. För de innebär samtidigt möjligheter.

– Det är spännande tider. Det gäller att hänga med i utvecklingen samtidigt som vi måste försöka vara här och nu. Vi tittar även jättemycket på AI-teknik just nu och hur man kan använda det för att förbättra samhället. Det kommer att komma till vår bransch också även om fastighetsbranschen ligger efter, säger hon och fortsätter:

– För fastighetsägare finns en enorm potential i att ta tillvara data från sina fastigheter och ge till den som behöver den. Eller sälja.

Hon konstaterar att fastighetssektorn ofta är lite sen i startblocken när det kommer till innovation.

– Den är trögrörlig. Det beror nog till stor del på att det är business to business. Många fastighetsägare ligger långt från slutkunden. Samtidigt har det skett en enorm förändring sedan jag började i branschen.

”Det vore läskigt om robotarna skulle ta över så att personal får sluta”

Genom att titta på andra länder där utvecklingen kommit längre kan man få en känsla för vad som kan bli nästa steg för handeln i Sverige.

Under en resa till USA nyligen besökte Lena Boberg bland annat matvarujätten Walmart som experimenterar med robotar i butiker.

– De hade en liten robot som gick och läste av fyllnadsgraden på hyllorna. Den var jättesöt. De gör robotarna söta för att folk ska tycka om dem.

Hur långt bort är det med en robot i en Icabutik?

– Ingen aning, men troligen snart. Inom vår logistikverksamhet har vi haft det ett tag. Om det kan dra ut kostnader back-end och göra att personalen kan fokusera på att ge kunderna ett ännu bättre bemötande så tycker jag att det är positivt. Men det vore läskigt om robotarna skulle ta över så att personal får sluta.

Kommer Ica Fastigheter att äga mer eller mindre om tio år?

– Ungefär lika mycket, men portföljen kanske ser annorlunda ut. Vi har bland annat väldigt mycket parkeringsyta i dag. Om behovet blir mindre har vi möjlighet att exploatera den ytan framöver.

Ni sålde nyligen ert stora projekt vid Bromma Blocks i Stockholm till NCC. Varför?

– Ica har jobbat med det projektet sedan 2004 och köpte det 2016 eftersom vi såg att det vore väldigt bra för vår kärnaffär att ha en butik där. Så blev vi approcherade av NCC som ville bygga kontor på platsen och vi tyckte att det lät som en superbra lösning för oss båda. Det viktiga för oss var att få en Icabutik där.

Hur påverkar din bakgrund från ekonomisidan dig i rollen som vd?

– Den gör att jag har koll på affären och alltid har med mig den i bakhuvudet.

Vad är det svåraste med ditt jobb?

– Att veta om man tar rätt beslut inför framtiden, med tanke på att världen förändras allt snabbare. Vi försöker att hitta flexibla lösningar så långt det är möjligt, men ibland undrar man ändå: Är det här rätt? Men det enda rätta är att våga testa, kanske göra fel och försöka igen.