Oscars utmanande väg framåt

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 5/2020)

Att sälja fastigheter och inte enbart färdigproducerade lägenheter i brf-form är inget nytt för Oscar Properties. Det har bolaget gjort vid ett flertal tillfällen tidigare. Då har det främst varit fastigheter man förvärvat för framtida förädling, men där marknaden för både projektfastigheter och förvaltningsfastigheter haft så god värdestegring att man valt att ta hem en säker vinst i stället för att göra ytterligare investeringar med ganska låg förräntning.

Men de senaste årens försälj­ningar är av helt annan karaktär. Rädda det som räddas kan, få ner skuldnivån och i bästa fall även ett likviditetstillskott. Den senaste försäljningen vid Nacka strand kom i grevens tid. Ett obligations­lån med förfall nu i slutet av sommaren var kopplat till beståndet och utgjorde en av årets riktigt stora utmaningar. Det var en nödvändighet att finna en tagare.

I tabellen listas de försäljningar bolaget gjort från 2017 och framåt. Det första som såldes var de fastigheter som hade ganska bra löpande förvaltningsintäkter, och därefter har det i ökande utsträckning rört byggrättsaffärer. Bolaget har varit tvunget att göra sig av med den ”råvara” man egent­ligen skulle skapa framtida vinster av. Utöver försäljningar har även bolaget lämnat tillbaka ett antal markanvisningar som man inte sett möjligheter att kunna genomföra.

Redan under 2017 genomförde Oscar Properties en rad stora transaktioner som innebar en då välbehövlig bantning. Tre år tidigare hade man gjort upp med Vasakronan om att köpa fastigheten Primus på Lilla Essingen, och ju närmare tillträdet kom, desto knepigare såg finansieringsmöjligheterna ut. Vid det tillfället klev Starwood in och tog en andel om 70 procent i ett gemensamägt bolag som förvärvade projektet. Både ett förvärv och en avyttring i samma affär således.

I flera av de affärer som Oscar Properties gjort under de senaste åren finns det möjlighet till framtida tilläggsköpeskillingar. Kanske är det där de största möjligheterna nu finns?

Bolaget har varit tvunget att montera ner väldigt mycket av sin organisation, den som skulle stå för dess unika kompetens, samtidigt som andra aktörer kommit fram och levererar produkter som inte skiljer sig så mycket från dem som Oscar Properties tidigare var nästan ensam om att leverera. Det goda med det är att de fasta kostnaderna för personal och huvudkontor etc nu krympt till 25 mkr på rullande 12 månader enligt delårsrapporten.

Ur den ekonomiska information som Oscar Properties levererat är det knepigt att hitta den egentliga marginalen för utvecklingsaffären. Med så mycket fokus på designen verkar det som om produktions­tekniska hänsyn ofta fått stryka på foten med stora extra kostnader som följd.

Förhoppningsvis drog man stora lärdomar av torn 1 vid Hagastaden. Under de kommande tolv månaderna börjar lägenheterna i torn 2 att tillträdas, och har man skött produktionen rätt innebär det ett nytt välbehövligt kassaflöde.

Förvärv från 2017 och framåt

Sålt från 2017 och framåt