Undvik att krisen även blir hyresvärdens

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 4/2020, som utkom under försommaren)

För företag som har till­fälliga ekonomiska problem men som på sikt har förutsättningar att överleva är företagsrekonstruktion ett tilltalande alternativ till konkurs. Genom rekonstruktionsbeslutet fryses bolagets skulder och företaget får frist att ordna upp sina problem. Rekonstruktionsförfarandet kan pågå i maximalt ett år. Om det finns förutsättningar för att skriva ner bolagets skulder inleds en ackordsförhandling. Bolagets skulder kan skrivas ner till, i normalfallet, lägst 25 procent. Misslyckas rekonstruktionen återstår normalt sett endast konkurs.

Säga upp lokalhyresavtal
Hyreslagen (12 kap. jordabalken) reglerar över huvud taget inte parternas förhållande vid företagsrekonstruktion. Utgångspunkten är därför att partsförhållandet rent civilrättsligt inte påverkas av beslut om företagsrekonstruktion. Från detta finns några viktiga undantag.

Eftersom syftet med en rekonstruktion är att företaget ska få en andra chans finns i lagen om företagsrekonstruktion bestämmelser som hindrar företagets motparter att säga upp avtal, däribland hyresavtal, som rekonstruktören bedömer är viktiga för företagets verksamhet. Enligt lagen om företagsrekonstruktion kan en hyresvärd inte säga upp ett hyresavtal för förverkande på grund av hyror som förfallit till betalning före rekonstruktionsbeslutet.

Under den tid rekonstruktionen pågår gäller den så kallade kontantprincipen. Hyra ska därmed betalas i förskott eller godtagbar säkerhet ställas. Om hyresgästen inte betalar hyra under rekonstruktionen kan hyresvärden däremot säga upp avtalet för förverkande. Hyresvärden får vid uppsägning för förverkande en skadeståndsfordran på hyresgästen motsvarande den skada hyresvärden lider av att hyresavtalet upphör i förtid.

Omöjlig avhysning
Hyresvärdens rätt att under företagsrekonstruktion säga upp hyresavtalet för förverkande är emellertid av begränsat värde. Under den tid företagsrekonstruktionen pågår gäller så kallat verkställighetsförbud, vilket innebär att hyresgästen inte kan avhysas. Trots att hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till omedelbart upphörande kan hyresvärden inte vräka hyresgästen förrän rekonstruktionen upphör. Hyresvärden kan därmed i upp till ett år bli sittande med en hyresgäst som inte betalar hyra och som inte kan avhysas.

Hyresgästen å sin sida har ingen rätt att säga upp ett hyresavtal i förtid på grund av ett beslut om företagsrekonstruktion. Det förekommer emellertid att hyresgäster i rekonstruktion som vill komma ur ett lokalhyresavtal meddelar att de kommer att lämna lokalen i förtid och att de inte tänker betala hyra.

Hyresfordringar och ackord
Många företagsrekonstruktioner innefattar ett offentligt ackord. Vad som ingår och inte ingår i ett ackord är i vissa delar osäkert. Klart är emellertid att hyresvärdens fordringar på hyra för tiden före rekonstruktionsbeslutet omfattas av ett eventuellt ackord.

Det är också relativt klart att hyresvärdens fordringar på skadestånd efter uppsägning för förverkande omfattas av ackord, oberoende av om avtalsbrottet och/eller uppsägningen inträffat före eller efter rekonstruktionsbeslutet. Det är en följd av att fordringar enligt ett hyresavtal, innefattande skadeståndskrav, enligt huvudregeln i rättspraxis anses uppkomma när hyresavtalet träffas, även om hyrorna förfaller löpande. Genom att skriva på hyresavtalet blir ju hyresgästen skyldig att betala framtida hyror under hela hyrestiden.

Omdiskuterat
Huruvida hyresfordringar som förfaller efter rekonstruktionsbeslutet omfattas av ackord eller inte är emellertid omdiskuterat.

Mest stöd i praxis och doktrin finns för uppfattningen att för perioden efter rekonstruktionsbeslutet ska full hyra betalas så länge hyresgästen nyttjar lokalen. Om avtalsenlig hyra inte betalas kan hyresvärden stoppa sin prestation genom att förverka hyresavtalet. Genom att lämna lokalen i förtid och meddela att man inte avser fullgöra hyresavtalet (dvs. medvetet avtalsbrott) kan hyresgästen dock troligen tvinga in hyresvärdens fordringar avseende återstoden av hyrestiden i ett ackord.
Avtalsrättsligt undgår inte hyresgästen betalningsansvar, men eftersom hyresvärden när hyresgästen lämnat lokalen inte tillhandahåller någon motprestation blir hyresvärdens krav för tiden efter avflyttning en skadeståndsfordran som sannolikt omfattas av ackord.

Viktigt att tänka på?
Under normala omständigheter är det önskvärt för en hyresvärd att snarast möjligt avsluta hyresförhållandet med en hyresgäst i ekonomisk kris och i stället upplåta lokalen till en ny hyresgäst.

I rådande läge kan det dock vara svårt att hitta nya hyresgäster. Därför kan det från hyresvärdens perspektiv vara önskvärt att hålla kvar hyresgästen i lokalen så länge som möjligt. Även om kreditrisken är mycket hög är möjligheten att i varje fall få vissa intäkter att föredra framför att stå med en tom lokal.

Så länge hyresgästen betalar sina hyror är det många gånger därför klokast att sitta still i båten. Slutar hyresgästen att betala sina hyror får hyresvärden överväga om avtalet ska sägas upp för förverkande. Under den tid hyresgästen alltjämt nyttjar lokalen är en sådan uppsägning dock i många fall kontraproduktiv.

Till att börja med får hyresvärden inte dispositionsrätt till lokalen på grund av förbudet mot att avhysa hyresgästen under rekonstruktionsförfarandet. Det hyresvärden uppnår med att säga upp hyresavtalet för förverkande är att denne får ett skadeståndskrav som omfattas av ett eventuellt ackord. Om hyresavtalet å andra sidan inte sägs upp och hyresgästen sitter kvar i lokalen får hyresvärden hyresfordringar på hyresgästen vilka sannolikt inte omfattas ackord.

Artikeln är en sammanfattning och i viss mån förenkling av rättsläget och de överväganden som bör göras. I ett skarpt läge rekommenderas att anlita en jurist med kompetens inom såväl hyres- som obeståndsrätt.