Colliers: Superhet logistik – men inga höjda hyror

Det var nästan fullsatt när Colliers arrangerade sin logistikdag på GT30 i centrala Stockholm. Utöver yielder, värden och hyror så bjöds det även på en presentation kring den ”nya Silkesvägen” och hur den och Kinas investeringar kan påverka den svenska logistikmarknaden.

Per Portén, head of Shanghai office på Business Sweden, fanns på plats för att prata om den nya Sidenvägen:

– Det är en helt annan långsiktighet bakom Kinas vision, till skillnad från till exempel Trumps ”Make America great again”.

– Det finns ingen central lista över vad som ingår, det växer organiskt. Det ännu mest framgångsrika har dock initierats innan Sidenvägen lanserats, men som senare använt sig av epitetet för att få ytterligare stöd, sa Per Portén som pratade om företag och projekt.

Han konstaterade att det finns ett antal grundläggande orsaker till att Kina agerar: konnektivitet (att bygga ut infrastruktur, gärna landvägen), tillväxt utanför Kina (låg handeln med de 14 grannländerna, fokus för att inte drabbas av handelskrig med USA) och säkra eneriimport (inte bli beroende av kol).

– Sedan kan man alltid diskutera om det handlar om geopolitik. USA hävdar att Kina skuldsätter länder, medan kineserna hävdar att ingen tidigare velat låna ut pengar. Sanningen ligger nog någonstans däremellan.

Per Portén konstaterade att logistikströmmarna mellan Kina och Sverige kommer att bli större:

– Idag är det Polen och Tyskland är hubbarna för den kinesiska handeln. Framöver kan det bli fler.

När sedan Colliers experter tog över för att prata om den svenska marknaden konstaterade man att logistiksegmentet haft en riktigt stor transaktionsvolym på den svenska fastighetsmarknaden under de senaste fyra åren, inte minst till följd av några stora transaktioner. 2019 stod utländska aktörer för 60 procent av köpen, bland annat gjorde Blackstone (från Corem) och Prologis (från Bockasjö/Alecta) varsitt storköp liksom att sydkoreansk kapital låg bakom ett köp.

– Vi kommer framöver att se mycket asiatiskt kapital som köper i Sverige, sa Joakim Svedberg vid Colliers.

– Jag tror på en fortsatt yieldpress nedåt. Vi vet att det är många internationella intressenter som knackar på dörren.

Yieldnivåerna i Stockholm- och Göteborgsregionen bedöms till 4,75 procent.

Joakim Svedberg konstaterar vidare att den största transaktionsaktiviteten finns i Stockholm med kranskommuner, även om det är Göteborg som är logistikhuvudstaden.

När det gäller hyresmarknaden, så händer det inte så mycket när det gäller hyresnivåerna. Yieldutvecklingen drivs knappast av hyresutvecklingen – även om Fastighetsvärlden tidigare rapporterat om att det finns utländska stora aktörer som räknar med en hyreshöjningar även i Sverige, precis som delvis skett på flera större marknader i Centraleuropa.

Erik Wallin vid Colliers:

– Man kan bygga riktigt billigt. Det gör att hyrorna kan ligga stabilt.

Bolaget spår en ytterst svag hyrespotential för Göteborg och oförändrade nivåer i Stockholm. Några nyckeltal ut Colliers logistikrapport när det gäller hyresnivåer 2019 respektive Colliers prognos för 2021:

• Göteborg (Hisingen): 2019: 650–750 kr/kvm. 2021: 675–775 kr/kvm
• Göteborg (östra): 2019: 675–800 kr/kvm. 2021: 675–800 kr/kvm
• Stockholm (Arlanda): 2019: 650–800 kr/kvm. 2021: 650–800 kr/kvm
• Stockholm (Rosersberg): 2019: 700–950 kr/kvm. 2021: 700–925 kr/kvm
• Stockholm (Brunna): 2019: 625–800 kr/kvm. 2021: 625–800 kr/kvm
• Stockholm (Jordbro): 2019: 775–875 kr/kvm. 2021: 750–850 kr/kvm
• Stockholm (Södertälje): 2019: 600–700 kr/kvm. 2021: 600–700 kr/kvm
• Stockholm (Nykvarn): 2019: 500–600 kr/kvm. 2021: 500–600 kr/kvm
• Borås: 2019: 450–550 kr/kvm. 2021: 450–550 kr/kvm
• Eskilstuna: 2019: 450–550 kr/kvm. 2021: 425–550 kr/kvm
• Helsingborg: 2019: 500–600 kr/kvm. 2021: 500–600 kr/kvm
• Jönköping: 2019: 450–600 kr/kvm. 2021: 450–600 kr/kvm
• Malmö: 2019: 650–800 kr/kvm. 2021: 650–800 kr/kvm
• Norrköping: 2019: 550–650 kr/kvm. 2021: 550–650 kr/kvm
• Örebro: 2019: 450–550 kr/kvm. 2021: 450–550 kr/kvm

Anders Johansson vid Colliers konstaterade att det händer mycket inom segmentet i norra Stockholm, speciellt i Brunna, Rosersberg och vid Arlanda (läs mer här). För södra delarna går det mer långsamt när det gäller projektutveckling, och i några fall spår Colliers fallande hyresnivåer.

– I Jordbro ser vi en problematisk trafiksituation.

– Alla väntar på Stockholm Syd, men där går arbetet med detaljplanen väldigt långsamt.

Anders Johansson fortsätter att berätta om vad som är hett inom logistiksegmentet:

– Vi ser en fortsatt trend i att bygga nytt, gärna stora centrallager.

Drygt 500.000 kvm nytt färdigställdes 2019, via 24 etableringar, i nivå med de två senaste åren, men långt över tidigare volymer. För 2020 bedömer Colliers volymen till 600.000 kvm – vilket skulle vara nytt rekord.

Cirka en tredjedel av volymen byggs på spekulation:

– Det är en fascinerande trend. Det är en het marknad och många vill in med kort framförhållning. Jag tror att det kommer att fortsätta, säger Anders Johansson.

Vilket tips ger då experterna från Colliers angående framtiden:

– Man kan bygga riktigt billigt. Det gör att hyrorna kan ligga stabilt. Det handlar om att följa flödena, och då förstås även nya flöden som den nya Sidenvägen, säger Erik Wallin.

Vid Colliers konstaterar man att det finns godståg från södra Finland och att det kan finnas potential för transporter in från norra Sverige, via Haparanda, om Norra Ishavet allt mer sällan fryser. Dessutom finns det färjeförbindelser från Klaipeda och Kaliningrad som skulle kunna gynna logistiksektornl i den nya hamnen i Nynäshamn och även Södertälje samt eventuellt Karlshamn.