SAS köper sig fritt från stort hyresavtal med Mengus

Fastighetsvärlden kan berätta att SAS köpt sig fritt från hyreskontraktet som inneburit att flygbolaget tvingats betala hyra för hela den stora kontorsfastigheten Frösundavik, vid Brunnsviken och nära E4:an i Solna.

SAS lokalbehov har med åren blivit allt mindre, men till följd av det kontrakt som tecknades 2003, och som gällt till 2023, har flygbolaget varit bundet att betala hyra för alla lokaler trots att man använt mindre än hälften. Stundtals har SAS lyckats hyra ut vakanta lokaler till andra hyresgäster i andra hand.

Nu har SAS tecknat ett vanligt hyresavtal med den nuvarande fastighetsägaren Mengus som innebär att SAS hyr cirka 15.000 kvm kontorslokaler av byggnadens totalt 35.000 kvm. Mengus kommer även att ta ta över ansvaret som hyresvärd för övriga hyresgäster i fastigheten. Mengus tar även över ansvar för drift, underhåll och investeringar. Därmed är alltså det gamla s.k. triple-net-avtal historia.

Fastighetsvärlden saknar insyn kring hur mycket SAS betalar för att sina förpliktelser. Parterna ser det som ett win-win-avtal.

– Vi har grundat det nya hyresavtalet på SAS långsiktigt bedömda lokalbehov och tillsammans med Mengus gjort en gemensam beräkning av våra kvarstående åtaganden enligt det gamla avtalet. Det har stort värde för oss att ingå ett konventionellt hyresavtal med för oss kända kostnader, säger Bjørn Frivold, VP Group Facility Management på SAS.

För tillfället är kontorsfastigheten Frösundavik fullt uthyrd till externa hyresgäster, även om en ekonomisk vakans uppår vid årsskiftet när en hyresgäst, som hyr cirka 5.000 kvm och redan flyttat, inte längre behöver betala hyra.

Per Niklasson, managing partner på Mengus:

– Mengus har förvärvat Frösundaviksfastigheten med en mycket långsiktig affärsplan, upp till 15 år. Genom överenskommelsen med SAS kan vi nu accelerera planen och omgående påbörja förädlingsprocessen, inklusive omhändertagandet av övriga hyresgäster som tillsammans hyr ca 20.000 kvm, bland andra Schneider, Merck, Enaco och Ford, fortsätter Niklasson.

Hansi Danroth, senior partner på Mengus.

–  Fastigheten har unika förutsättningar och kontorslokalerna är fantastiska med exceptionellt ljusinsläpp, generösa takhöjder och bra yteffektivitet. Detta tillsammans med ett all-inclusive-koncept med bland annat gemensam reception, konferens, restaurang/café, gym och sporthall i en härlig parkmiljö vid Brunnsviken bara fem minuters cykelavstånd från City är svårslaget. Vi har liknande planer för Frösundavik som för det tioåriga utvecklingsprojektet Solna Gate, som vi slutförde och avyttrade år 2015.

AG Advokat och WSP har varit Mengus rådgivare i processen.

Enligt Fastighetsvärldens källor, och som vi berättade om 2013, har SAS en hyra på 1.850 kronor per kvadratmeter och år vid Frösundavik, i kallhyra, exklusive indexuppräkning. De externa hyresgästerna hyrde vid tillfället från SAS på nivåer runt 2.000–2.250 kronor per kvadratmeter. Hyresgäster i Frösundavik betalar även en extra ”hyra” på 8–10 procent för att få del av det övriga lokalutbudet i fastigheten som är omfattande, bland annat i form av idrottshall och konferensytor. Under de senaste två–tre åren har dessutom området haft en positiv hyresutvecking, precis som merparten av Stockholmsområdet.

SAS årliga totala utgift för Frösundavik uppges, enligt Fastighetsvärldens källor, varit en bit under 100 miljoner kronor per år.

Genom avtalet med Mengus tar SAS ytterligare ett steg för att lätta på hyreskostnaderna för framtiden. Ett annat tog man 2013 när flygbolaget bestämde sig för att flytta huvudkontoret åter till Frösundavik efter att i fem-sex år hållit till ute på Arlanda – med följden att hela huset i Frösundavik tvingades fyllas med andrahandshyresgäster för att flygbolaget inte skulle blöda ännu mer ekonomiskt. Uthyrningsarbetet då blev inte så framgångsrikt som flygbolaget hoppats på. Flytten från Arlanda skedde dock när SAS hade några år kvar på kontraktet med Swedavia där, så det blev dubbla hyror även då under ett tag.

Mengus tredje fond (Mengus 2016) förvärvade SAS-huset, med Solna Haga 2:8 som officiell fastighetsbeteckning, i februari 2016. Det fem månader efter att Fastighetsvärlden berättat att den tidigare ägaren, norska KLP, satt ut fastigheten till försäljning. KLP hade i sin tur köpt fastigheten från brittiska RBS Nordisk Renting under 2010 och det bolaget förvärvade alltså fastigheten från SAS i november 2003 när även det 20-åriga hyresavtalet för fastigheten tecknades.

De sammanlänkade byggnaderna i Frösundavik inrymmer ca 45.000 kvm uthyrbar area samt garage. Uthyrningsbar kontorsyta kan bedömas till strax under 35.000 kvm.

Flera ”halvstatliga” bolag har tidigare löst sig ur längre hyresavtal, bland annat Telia som betalade 247 miljoner kronor (läs mer om den uppgörelsen här). Postnord är på jakt efter någon liknande uppgörelse (läs mer här).