Oscars utmanande väg framåt

Försäljningen av hela projekt har gått bättre än den egentliga affärsidén – att sälja lägenheter. Med den senaste affären uppnås lite andrum.

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 5/2020)

Att sälja fastigheter och inte enbart färdigproducerade lägenheter i brf-form är inget nytt för Oscar Properties. Det har bolaget gjort vid ett flertal tillfällen tidigare. Då har det främst varit fastigheter man förvärvat för framtida förädling, men där marknaden för både projektfastigheter och förvaltningsfastigheter haft så god värdestegring att man valt att ta hem en säker vinst i stället för att göra ytterligare investeringar med ganska låg förräntning.

Men de senaste årens försälj­ningar är av helt annan karaktär. Rädda det som räddas kan, få ner skuldnivån och i bästa fall även ett likviditetstillskott. Den senaste försäljningen vid Nacka strand kom i grevens tid. Ett obligations­lån med förfall nu i slutet av sommaren var kopplat till beståndet och utgjorde en av årets riktigt stora utmaningar. Det var en nödvändighet att finna en tagare.

I tabellen listas de försäljningar bolaget gjort från 2017 och framåt. Det första som såldes var de fastigheter som hade ganska bra löpande förvaltningsintäkter, och därefter har det i ökande utsträckning rört byggrättsaffärer. Bolaget har varit tvunget att göra sig av med den ”råvara” man egent­ligen skulle skapa framtida vinster av. Utöver försäljningar har även bolaget lämnat tillbaka ett antal markanvisningar som man inte sett möjligheter att kunna genomföra.

Redan under 2017 genomförde Oscar Properties en rad stora transaktioner som innebar en då välbehövlig bantning. Tre år tidigare hade man gjort upp med Vasakronan om att köpa fastigheten Primus på Lilla Essingen, och ju närmare tillträdet kom, desto knepigare såg finansieringsmöjligheterna ut. Vid det tillfället klev Starwood in och tog en andel om 70 procent i ett gemensamägt bolag som förvärvade projektet. Både ett förvärv och en avyttring i samma affär således.

I flera av de affärer som Oscar Properties gjort under de senaste åren finns det möjlighet till framtida tilläggsköpeskillingar. Kanske är det där de största möjligheterna nu finns?

Bolaget har varit tvunget att montera ner väldigt mycket av sin organisation, den som skulle stå för dess unika kompetens, samtidigt som andra aktörer kommit fram och levererar produkter som inte skiljer sig så mycket från dem som Oscar Properties tidigare var nästan ensam om att leverera. Det goda med det är att de fasta kostnaderna för personal och huvudkontor etc nu krympt till 25 mkr på rullande 12 månader enligt delårsrapporten.

Ur den ekonomiska information som Oscar Properties levererat är det knepigt att hitta den egentliga marginalen för utvecklingsaffären. Med så mycket fokus på designen verkar det som om produktions­tekniska hänsyn ofta fått stryka på foten med stora extra kostnader som följd.

Förhoppningsvis drog man stora lärdomar av torn 1 vid Hagastaden. Under de kommande tolv månaderna börjar lägenheterna i torn 2 att tillträdas, och har man skött produktionen rätt innebär det ett nytt välbehövligt kassaflöde.

 

Förvärv från 2017 och framåt

Objekt Pris (mkr) År
Marken för Helix, det andra av Norra tornen 2017
5 fastigheter vid Skurusundet 165 2017
Lybeck 2 m. fl på Gärdet från AFA Fastigheter 700 2017
Fastigheter i Uppsala samt Göteborg 165 2018
Biografen Penthouse-projektet från Axxonen i kk 1 2018
30% av Primus (70% köptes av Starwood) 2018

 

Sålt från 2017 och framåt

Objekt Pris (mkr) År
50% av Murmästaren 3 på Kungsholmen till Balder 200 2017
Stora Mans 1 i Älvsjö till Estea 220 2017
Lybeck 2 m.fl på Gärdet till Capman 755 2017
Uppfinnaren 1 på Östermalm till Fastpartner 934 2017
Del av Ruddammen 29 till Axxonen 125 2017
Annedal 23:33 samt Grönland 18 till Balder 98 2018
50% av projektbolaget för projekt Kraus i Solna 2018
Slopat aktieförvärv i projektbolag i Veddesta, övergår till optionsavtal i stället 2018
50% av projektbolaget för Helix (det andra av Norra tornen) till Fastpartner och Slättö 100 2019
Sicklaön 118:2 till Stenvalvet 365 2019
Förvaltningsfastigheter i Nacka Strand till Pefab 240 2019
Cykelfabriken i Uppsala till Slättö 90 2020
Nackahusen Holding till Genova och SBB 360 2020

Fler Nyheter från förstasidan

Historiskt: Hon vinner Ruter Dam

För första gången vinner en kvinna från fastighetsbranschen det prestigefulla priset. Vinnaren ger sina bästa karriärråd.

Fullkomlig slakt på börsen

Tappade mer än 10 procent. Storstryk för Erik Selins och Rutger Arnhults bolag under onsdagen.

Nu endast en kvar ur storköpet – jättarnas gigant

Uthyrningsgraden är uppe i 85 procent. FV summerar även några av de största försäljningarna.

Förvärvar 19.000 kvm från AMF-bolag

Kontorshus i sju våningar. Alldeles bredvid ny station.

”Det finns ingen chans att jag inte vänder skutan”

Åhléns nya ägare Ayad Al–Saffar om taktiken för framtiden.

Hyr högst upp i Katarinahuset

Atrium Ljungberg har tecknat två nya avtal vid Slussen.

Realplay

Risken för nedgradering uppenbar

Obligationsmarknaden är ett fortsatt gungfly för fastighetsmarknaden

Årets finalister i Sweden Green Building Awards

Redan nu står det klart att ett fastighetsbolag vinner en klass.

Niam köper jättefastighet – nytt rekordpris

Köper i strategiskt läge i centrala Göteborg. Läs FV:s prisbedömning – och om andra stora styckeaffärer.

Ingvor Sundbom och Erik Selin i ny satsning

Lanserar fastighetsbolaget Covitum.

Investerar 400 miljoner mitt i Stocholm

15.000 kvm lokaler når marknaden.

Stor myndighet söker nya lokaler

Kan bli en av de allra sista att flytta ut från CBD. FV berättar om prioriteringarna.

Säljer portfölj om 11.200 kvm

Sex samhällsfastigheter byter ägare.

Vasakronan säljer för 410 mkr – FV avslöjar köparen

Avyttrar en av bolagets mer udda tillgångar.

Tillbaka till förstasidan