FV Debatt

”Öka effektiviteten i kommuner och regioner”

Ur ett finansiellt perspektiv är kommuner och regioner egentligen stora fastighetsbolag med en vidhängande välfärdsverksamhet. Den offentliga sektorn är Sveriges största fastighetsägare. Men det saknas transparens. Bedrivs deras verksamheter effektivt nog? Dag Detter, investeringsrådgivare och uppmärksammad författare, argumenterar på FV Debatt för en förändring och en bättre genomlysning. Detter medverkar även vid seminariet Samhällsfastigheter 2023 (som äger rum 25 oktober).

Annons

IKEA, ICA och McDonalds är välkända företag som oftast betraktas utifrån det varumärke som tillhandahåller möbler, mat och hamburgare till oss konsumenter. Men sett från ett finansiellt perspektiv är dessa och liknande företag världen över egentligen fastighetsbolag med en vidhängande rörelse. Det är inte sällan fastigheterna som utgör det största värdet i dessa koncerner. Det är på fastighetssidan som även större delen av vinsten genereras. Dessa rörelseanknutna fastighetsbolag har i tysthet byggt upp fastighetsportföljer sedan en lång tid tillbaka som kan var mångfalt större än många av de fastighetsbolag som finns noterade på börsen.

Fastigheterna behövs för att säkerställa rörelsens lokalbehov, men lever annars sitt eget (om än något anonyma) liv, precis som vilket fastighetsbolag som helst. Ett viktigt undantag är att deras rörelsemarginal till del är ett kommunicerande kärl med den operativa verksamheten, och det blir därför ofta svårt att förstå vad den egentliga vinsten i koncernen är.

Sveriges kommuner och regioner är utan jämförelse de största och mest komplexa organisationer vi har i landet. De är omfattande konglomerat eller koncerner, med en bredd på sin verksamhet som saknar motstycke i det privata näringslivet. Sammantaget är den offentliga sektorn dessutom Sveriges största fastighetsägare, med en samlad portfölj som överstiger värdet på hela Stockholmsbörsen.

Ur ett finansiellt perspektiv är kommuner och regioner egentligen stora fastighetsbolag med en vidhängande välfärdsverksamhet. De större offentliga fastighetsägarna, såsom Stockholm Stad och Region Stockholm, är var för sig mångdubbelt större fastighetsägare än något privat fastighetsbolag som är noterat på Stockholmsbörsen.

Om det är svårt att förstå vart pengarna tar vägen i de anonyma rörelseanknutna fastighetsbolagen i privata företagsgrupper, så är det direkt omöjligt i den offentliga sektorns motsvarighet. Även om dessa offentliga verksamheter förvaltar större förmögenheter än Stockholmsbörsen, och precis som noterade bolag ansvarar för allmänhetens sparade kapital, behöver kommuner och regioner enligt lag inte använda sig av samma redovisningssystem som åläggs privata företag. Dessa offentliga koncerner har dessutom inte ett spår av den genomlysning, värdering, reglering, kontroll och ständiga bevakning som finns på den privata kapitalmarknaden. Sveriges största fastighetsbolag och dess vidhängande rörelser behöver inte heller ha utomstående och oberoende revisorer som granskar räkenskaperna, utan lokalpolitikerna kan utse sig själva att granska hur de använt skattemedel.

Tillgångarna går helt enkelt inte att granska på samma sätt som i ett privat företag, då det saknas relevant redovisning vilket medför att kommuner och regioner inte vet vad deras tillgångar avkastar, eller hur deras pensionsskulder påverkar budgeten. Lagen tillåter nämligen inte att fastigheter redovisas enligt marknadsvärde – något som är en självklarhet för privata ägare.

Denna förlegade redovisningspraxis försvaras återkommande med att offentliga sektorns fastigheter aldrig skall säljas. En ideologisk grundad idé som aldrig varit verklighetsförankrad, då politik handlar om att spendera för att vinna röster. Om sedan pengarna kommer från högre skatter, mer lån eller att sälja tillgångar som ändå inte syns – oavsett vilket blir det ett bekymmer för senare generationer.

Men balansräkningen urholkas inte bara av att den offentliga sektorn lånar och säljer tillgångar till underpriser för att finansiera konsumtion. Avsaknad av marknadsvärde undergräver även incitamenten för att kontinuerligt göra de underhåll och investeringar som behövs. Det kan även innebära att försäkringar som är avsedda att skydda vitala fastigheter vid oförutsedda händelser blir verkningslösa när de väl behövs.

Denna misskötsel av den offentliga förmögenheten ger inte bara högre skatter och försämrad finansiell styrka att klara av framtida utmaningar som klimatet och demografi, utan även en försämrad välfärdsservice. Avsaknaden av modern redovisning och professionell förvaltning av vår offentliga förmögenhet innebär nämligen att den offentliga sektorn har möjlighet att sätta underpris på, och därigenom indirekt subventionera, sina verksamheter inom skola, omsorg och sjukvård. Följden blir att det kan förekomma en snedvriden konkurrens med privata alternativ inom samma verksamhetsområden utan att detta går att påvisa genom att analysera finansiella redovisningar.

Utan marknadsvärdering och marknadsmässig avkastning på offentliga fastigheter är det inte möjligt att jämföra redovisningen och därmed visa att privat och offentligt faktiskt konkurrera på lika villkor. Endast genom att Sveriges största fastighetsägare drivs på samma villkor som privata alternativ kan vi utveckla vår gemensamma förmögenhet och skapa villkor för att offentliga och privata samhällstjänster drivs för medborgarnas bästa.

Fler Nyheter från förstasidan

Arena i svårt område åter på tapeten

Kan placeras på fastighet med flera stora projekt på gång.

Älvsjö, P.A.C.E, ny stadsdel.

Vill skapa ny stadsdel i Älvsjö – helt byggd i trä

Förslag: Kvartersstad i klassisk stil. 5.000 bostäder och 10.000 arbetsplatser.

Förvaltarens första stora nya sedan 80-talet

”Trots ett omvärldsläge som gör att många byggen står still tar vi ansvar och fortsätter att utveckla”.

Kritik mot landshövdingen

Anklagas för att vilja styra frågor inom byggnation och exploatering.

Topp lämnar Skanska

Slutar efter 18 år. FV berättar om nya jobbet. Danielsson: ”Jag önskar honom all lycka till i framtiden”.

Barings säljer snabbt till Kappahl för 600 miljoner

Säljer lyckat innehav – men vill egentligen köpa mer. Dubbelsmäll för annat fastighetsbolag.

Vectura förvärvar byggrätter om 50.000 kvm

Fortsätter att hålla ett rejält högt affärstempo.

Fastator tar nedskrivning på 69 miljoner

Läs om turerna och den aktuella fastigheten – i kanonläge på Södermalm.

Sparbössan köper grannhus på Östermalm

Omfattar 2.800 kvm kontor och fransk bistro med vinbar i gatuplan.

Så stora är bolagen på sociala medier

Balder, Castellum och Vasakronan är störst av fastighetsbolagen på sociala medier. Men är det viktigt att synas i sociala kanaler?

Rapport: Läge och moderna kontor lockar allt mer

Balans mellan utbud och efterfrågan i Stockholms CBD. Vakansgraden fortsätter stiga på de flesta delmarknader.

“Lyssna på marknaden och på oss fastighetsägare”

Branschen samlades på FV:s seminarium Fastighetsdagen Uppsala.

Byggnaden som vann Kasper Salin-priset

Träbygge fick åtråvärt arkitektpris.

Tillbaka till förstasidan