Kungsleden i stor affär om 15,4 mdr
Kungsleden har tecknat avtal om att sälja 50 procent av aktierna i Hemsö Fastighets AB till Tredje AP-fonden. Hemsö äger och förvaltar Kungsledens Publika fastigheter, vilka i huvudsak omfattar hus inom äldreboende, vård och skolor. Antalet fastigheter uppgår till 277 stycken, vilka per den 30 september hade ett bokfört värde om 15,6 miljarder kronor.
– Vi tog initiativet till affären under hösten. Målet var att stärka vår balansräkning och synliggöra tillgångarna. Det har funnits flera intressenter som lagt bud och vi är väldigt nöjda med såväl priset som att ha Tredje AP-fonden med oss som delägare. Priset visar dessutom att värdenivåerna inte rakt över ska ner på alla typer av fastigheter, vilket flera har hävdat den senaste tiden, säger Kungsledens VD Thomas Erséus till Fastighetsvärlden.
Likviditetseffekten för Kungsleden uppgår till cirka 2,3 miljarder kronor. Hyresavtalen är i snitt sju år. SEB Enskilda och Lundberg & Partners har varit finansiella rådgivare till Kungsleden i transaktionen. Mannheimer Swartling har varit legal rådgivare. Köparen väljer att inte uppge några rådgivare.
Försäljningspriset baseras på ett fastighetsvärde om 15,4 miljarder, vilket motsvarar cirka 98 procent av proforma bokfört värde (Inklusive färdigställande av projekt) vid överlåtelsetidpunkten och överstiger anskaffningsvärdet, exklusive transaktionskostnader, med 2,1 miljarder. Den genomsnittliga årliga avkastningen för Kungsleden på innehavet i Hemsö har varit 25 procent sedan 2001.
Fastigheternas direktavkastning på försäljningspriset uppgår till 6,3 procent baserat på proforma driftsnetto 2008. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 1.326 tkvm och det totala hyresvärdet till cirka 1,4 miljarder.
Kungsleden har utvecklat och byggt upp ett portföljen med publika fastigheter sedan 2001. Publika fastigheter utgjorde 54 procent av det totala bokförda värdet i Kungsleden per den 30 september 2008. Bolaget ska gemensamt med AP3 under minst fem år aktivt bidra till en fortsatt utveckling. Driften kommer initialt att säkerställas genom ett förvaltningsavtal mellan Kungsleden och Hemsö.
– Vi tror att 2009 kommer att innehålla spännande affärsmöjligheter för både publika fastigheter och övriga kommersiella fastigheter. Sveriges Kommuner och Landsting offentliggjorde nyligen de ekonomiska problem som kan vänta flera kommuner och landsting. De kommer att förväntas fokusera på sina kärnfrågor och då finns alltid alternativet att avyttra fastigheterna, säger Erséus till Fastighetsvärlden och konstaterar att Kungsleden och AP3 har en gemensam syn på kommande förvärv. Kungsleden har tidigare gjort stora förvärv av publika fastigheter i bland annat Västerås och Härnösand.
Kungsleden kommer i framtiden att redovisa Hemsö enligt klyvningsmetoden. Affären innebär att Kungsledens resultat inklusive skatteeffekter proforma för de första nio månaderna 2008, givet att transaktionen genomförts vid årets början, uppgår till 326 miljarder kronor, motsvarande 2,40 kr per aktie. Per den 30 september 2008 uppgår soliditeten proforma till 36 procent, nettoskulden till 12,5 miljarder och eget kapital per aktie till 63,70 kr. Genom affären sänker Kungsleden sin belåningsgrad från cirka 72 procent till 64 procent
– Kungsleden har sedan 2001 byggt upp ett betydande bestånd inom Publika fastigheter, en verksamhet som vi tror har en mycket stor potential även i framtiden. Vi är väldigt glada över att AP3 delar vår syn på denna sektor, och vi skapar genom affären goda möjligheter att tillsammans med AP3 utveckla Hemsö vidare på ett bra sätt samt ytterligare stärka Hemsö som en bra partner och hyresvärd för våra befintliga och framtida hyresgäster. Vi är övertygade om att vi genom denna affär kommer att öka värdet för våra aktieägare även i framtiden, säger Kungsledens VD Thomas Erséus.
Kerstin Hessius, VD Tredje AP-fonden:
– Affären ger oss en unik möjlighet att diversifiera vår portfölj i riktning mot ett större innehav av publika fastigheter. Hemsö Fastigheter är ett mycket välskött bolag med ett stabilt och väldiversifierat fastighetsbestånd.
–Vi bedömer att nuvarande marknadssituation erbjuder många intressanta affärsmöjligheter och genom denna affär står Hemsö Fastigheter väl rustade att ta tillvara på dem, säger Hessius.
