Håll i hatten: Här finns jättemycket pengar

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2023)

Många av de senaste årens tydligaste investerare håller sedan 18 månader hårt i plånboken.

Men det är inte alla investerare som har ont om pengar. Fastighetsvärlden har kollat läget med fondaktörerna, ett tiotal svenska sådana – och några har mer pengar än någonsin att förvärva för.

I spetsen finns de båda jättarna Nrep och Niam, men även Areim, Alma, Nordika och Revelop har rest mycket pengar det senaste året.

Nrep har rest kapital till fonderna NSF V och Nrep Income+ .

Den förstnämnda är den största value-add-fonden i Europa. Den blev väsentligt övertecknad och stängdes med 42 miljarder kronor i kapital. Ungefär hälften av kapitalet är i dagsläget investerat, vilket ger en fortsatt förvärvskapacitet om 42 och 52 miljarder kronor i NSF V, med en belåningsgrad på 50 till 60 procent.

– Nordic Strategies-serien fokuserar framför allt på hyresbostäder samt  moderna logistik- och samhälls-fastigheter. Sedan är vi även intresserade av övriga segment som exempelvis kontor, lätt industri och defensiv handel, säger Carl-Adam von Schéele, Sverigechef Nrep.

Nyligen genomförde Nrep även en tredje stängning i Nrep Income+ med cirka 3,1 miljarder kronor i kapital. Det är en öppen fond så där kan nya kapitalresningar ske, kanske redan mot slutet av året.

Areim har rest 9,5 miljarder kronor till sin nya fond Areim Fond V, och har investerat drygt hälften.

– Vi ser goda förutsättningar på sex till tolv månaders sikt när det gäller att göra affärer där prisjust-eringar ägt rum. Det ser annorlunda ut nu än det gjorde för sex till tolv månader sedan. Jag tycker säljare och köpare har börjat närma sig varandra, säger Erik Vikbladh, CIO vid Areim.

I första hand är bolaget fortsatt intresserat av lättindustri/lager men även bostäder och kontor.

Kvarvarande förvärvsvolym uppgår till 8–10 miljarder kronor. Erik Vikbladh konstaterar även att Areim följer börsen noga och han utesluter inte köp av bolag noterade där. I deras femte fond ingår till exempel Magnolia och i den tredje finns jv-ägda Sponda.

– Lager och lättindustri med bra kassaflöden är fortsatt intressant, när det gäller bostäder är underliggande fundamenta bra även om kapitalsituationen för många bolag är under press. När det gäller kontor är vi fortsatt väldigt noggranna när det kommer till både läget och byggnadens möjligheter eftersom både marknaden och hyresgästernas användning av lokalerna förändras.

Vid Niam har man två aktiva fonder, dels den nya åttonde opportunistiska där man hunnit ungefär halvvägs i tänkt kapitalresning, dels den tredje corefonden som är stängd och nästan fullinvesterad.

I nuläget har man en förvärvsvolym på ungefär 15 miljarder i den fond man bygger upp. Hittills har man köpt en dansk bostadsutvecklare och en kontorsfastighet i Oslo.

– Vi tittar på oerhört mycket just nu, inom segment och i alla marknader. Men vi är oerhört picky och känner ingen brådska, säger Daniel Andersson, investerings-ansvarig vid Niam.

Niam följer börsbolagens situation och i första hand är man intresserade av portföljer eller enskilda fastigheter där.

Alma Property är i slutfasen av att resa sin tredje fond med totalt drygt 4 miljarder kronor i eget kapital. Mindre än tio procent har investerats hittills.

– Vi känner ingen stress, det kommer att komma många möjligheter framöver. Rent generellt tror vi på störst möjligheter i Sverige eftersom det finns flest ekonomiskt pressade bolag här, säger vd Simon de Château.

Han konstaterar att alla segment är aktuella för den tredje fonden och att bolaget har en historia av att gilla nischade produkter.

Vid Mengus håller man på med sin tredje fond, Mengus 2019. Där har man ännu endast gjort två förvärv, dels ett i Huvudsta, Solna, dels Orgelpipan intill Centralstationen i Stockholm.

– Vi har sträckt ut investeringsfonden. Det vi tittar på i första hand är fastigheter i Stockholm, kanske också Solna även om hyresmarknaden där är trög, säger Henric From, partner vid Mengus.

Till fonden har man rest 1,2 miljarder kronor och man räknar i nuläget med att kunna köpa för 1,5 -miljarder kronor framöver.

Vid Revelop konstaterar vd Thomas Sipos att marknaden just nu passar bolaget.

– Det är mycket till salu, det har varit lite proppen ur efter sommaren och priserna har justerats.

Revelop har som alltid fullt fokus på Sverige.

Jonas Grandér, vd på Nordika, berättar att fondbolaget nyligen börjat köpa till sin fjärde fond, genom förvärvet i Kista från M2 Gruppen.

– Vi kommer förmodligen mest förvärva i Sverige, det är här det finns mest noterade bolag som har problem. Historiskt har vi kanske främst gillat kontor, en viss handel samt lager och verksamhetslokaler.  Men vi är öppna även för bostäder.

Även vid Möller & Partners, som bland annat ligger bakom den senaste tidens storköpare Resinova, är man redo för fler transaktioner:

– Det finns öppningar för affärer om det dyker upp rätt förutsättningar, säger vd Henrik Jussi-Pekka utan att nämna några belopp.

Capman har med fyra aktiva fonder återstående förvärvskapacitet på cirka 500 miljoner euro. Man är även mitt i förberedelserna för resning av bolagets fjärde value-add fond så Capman kommer fortsätta att vara aktiva på köpsidan även framöver.

Vid Slättö har man en fond som har köpmöjligheter, och den har bland annat gjort ett flertal köp till bolaget Evolv som fokuserar på lager/lättindustrisegmentet.

Genesta har två fonder som har förvärvsmöjligheter, men man vill inte uppge någon förvärvsvolym.